1031 Regole di scambio: cosa devi sapere
Nel settore immobiliare, uno scambio 1031 è uno scambio di un investimento immobiliare con un altro che consente di differire le imposte sulle plusvalenze. Il termine, che prende il nome dal codice IRS Sezione 1031, è diffuso da agenti immobiliari, società di titoli, investitori e mamme del calcio. Alcune persone insistono persino per trasformarlo in un verbo, come in: “Facciamo 1031 quell’edificio per un altro”.
La sezione IRS 1031 ha molte parti mobili che gli investitori immobiliari devono comprendere prima di tentarne l’utilizzo. Uno scambio può essere effettuato solo con proprietà simili e le regole dell’IRS limitano l’uso con le proprietà per le vacanze. Ci sono anche implicazioni fiscali e tempistiche che possono essere problematiche. Tuttavia, se stai considerando un 1031, o sei solo curioso, ecco cosa dovresti sapere sulle regole.
Punti chiave
- Una borsa 1031 è uno scambio di proprietà detenute per scopi commerciali o di investimento.
- Le proprietà oggetto di scambio devono essere considerate come simili agli occhi dell’IRS per il differimento delle imposte sulle plusvalenze.
- Se usato correttamente, non c’è limite al numero di volte o alla frequenza con cui puoi fare 1031 scambi.
- Le regole possono essere applicate a un’ex residenza primaria a condizioni molto specifiche.
Che cos’è la sezione 1031?
In generale, uno scambio 1031 (chiamato anche scambio di tipo simile o Starker) è uno scambio di un investimento immobiliare con un altro. Sebbene la maggior parte degli swap siano tassabili come vendite, se il tuo soddisfa i requisiti della 1031, non avrai alcuna imposta o imposte limitate dovute al momento dello scambio.
In effetti, puoi cambiare la forma del tuo investimento senza (come la vede l’IRS) incassare o riconoscere una plusvalenza. Ciò consente al tuo investimento di continuare a crescere con imposte differite. Non c’è limite al numero di volte o alla frequenza con cui puoi fare un 1031. Puoi trasferire il guadagno da un pezzo di investimento immobiliare a un altro, a un altro e a un altro. Sebbene tu possa avere un profitto su ogni swap, eviti le tasse fino a quando non vendi per contanti molti anni dopo. Quindi, se funziona come previsto, pagherai solo un’imposta, e quella con un’aliquota di guadagni in conto capitale a lungo termine (attualmente 15% o 20%, a seconda del reddito e 0% per alcuni contribuenti con reddito inferiore).
La maggior parte degli scambi deve essere semplicemente di “genere simile”, una frase enigmatica che non significa ciò che pensi significhi. Puoi scambiare un condominio con terreno grezzo o un ranch con un centro commerciale. Le regole sono sorprendentemente liberali. Puoi persino scambiare un’attività con un’altra. Ma ci sono trappole per gli incauti.
La disposizione 1031 riguarda gli investimenti e la proprietà aziendale, sebbene le regole possano essere applicate a una precedente residenza principale a determinate condizioni. Ci sono anche modi in cui puoi usare 1031 per scambiare case per le vacanze – ne riparleremo più avanti – ma questa scappatoia è molto più stretta di quanto non lo fosse in passato.
Per qualificarsi per uno scambio 1031, entrambe le proprietà devono essere situate negli Stati Uniti
Regole speciali per proprietà ammortizzabili
Regole speciali si applicano quando un immobile ammortizzabile viene scambiato. Può innescare un profitto noto come ripresa dell’ammortamento che viene tassato come reddito ordinario. In generale, se si scambia un edificio con un altro, è possibile evitare questa riconquista. Ma se scambi un terreno migliorato con un edificio con un terreno non migliorato senza un edificio, l’ammortamento che hai precedentemente rivendicato sull’edificio verrà ripreso come reddito ordinario.
Tali complicazioni sono il motivo per cui hai bisogno di un aiuto professionale quando esegui un 1031.
Modifiche alle regole 1031
Prima dell’approvazione del nuovoTax Cuts and Jobs Act (TCJA) nel dicembre del 2017, alcuni scambi di proprietà personali, come licenze di franchising, aeromobili e attrezzature, erano qualificati per uno scambio 1031. Ora, solo la proprietà immobiliare (o immobiliare) come definita nella Sezione 1031 si qualifica.
Vale la pena notare che l’indennità di spesa completa del TCJA per alcuni beni personali tangibili può aiutare a compensare questa modifica alla legge fiscale.
Il TCJA include una regola di transizione che consentiva uno scambio 1031 di beni personali qualificati nel 2018 se la proprietà originale è stata venduta o la proprietà sostitutiva acquisita entro il 31 dicembre 2017. La regola di transizione è specifica per il contribuente e non ha permesso un 1031 inverso scambio in cui la nuova proprietà è stata acquistata prima che la vecchia proprietà sia venduta.
Gli scambi di azioni o partecipazioni societarie non si sono mai qualificati – e ancora non lo sono – ma gli interessi come tenant in common (TIC) nel settore immobiliare lo sono ancora.
Scambi ritardati e regole di tempistica
Classicamente, uno scambio comporta un semplice scambio di una proprietà con un’altra tra due persone. Ma le probabilità di trovare qualcuno con la proprietà esatta che desideri e che desideri la proprietà esatta che hai sono scarse. Per questo motivo, la maggior parte degli scambi sono scambi ritardati, a tre o Starker (denominati per il primo caso fiscale che li ha consentiti).
In uno scambio ritardato, hai bisogno di un intermediario qualificato (intermediario) che detenga il denaro dopo aver “venduto” la tua proprietà e lo utilizzi per “acquistare” la proprietà sostitutiva per te. Questo scambio a tre viene trattato come uno scambio.
Ci sono due regole chiave di temporizzazione che devi osservare in uno scambio ritardato:
Regola dei 45 giorni
Il primo riguarda la designazione di una proprietà sostitutiva. Una volta effettuata la vendita della tua proprietà, l’intermediario riceverà il denaro. Non puoi ricevere il denaro o rovinerà il trattamento 1031. Inoltre, entro 45 giorni dalla vendita della tua proprietà, devi designare la proprietà sostitutiva per iscritto all’intermediario, specificando la proprietà che desideri acquisire. L’IRS dice che puoi designare tre proprietà fintanto che alla fine ne chiudi una. Puoi persino designarne più di tre se rientrano in determinati test di valutazione.
Regola dei 180 giorni
La seconda regola di tempistica in uno scambio ritardato riguarda la chiusura.È necessario chiudere la nuova proprietà entro 180 giorni dalla vendita della vecchia.
I due periodi di tempo vengono eseguiti contemporaneamente, il che significa che inizi a contare quando si chiude la vendita della tua proprietà. Ad esempio, se designi una proprietà sostitutiva esattamente 45 giorni dopo, avrai solo 135 giorni per chiuderla.
Implicazioni fiscali: contanti e debito
Potresti avere dei contanti rimanenti dopo che l’intermediario ha acquisito la proprietà sostitutiva. In tal caso, l’intermediario te lo pagherà alla fine dei 180 giorni. Quel denaro, noto come “stivale”, sarà tassato come proventi delle vendite parziali dalla vendita della tua proprietà, generalmente come plusvalenza.
Uno dei modi principali con cui le persone si mettono nei guai con queste transazioni è non considerare i prestiti. È necessario considerare prestiti ipotecari o altri debiti sulla proprietà che si rinuncia e qualsiasi debito sulla proprietà sostitutiva. Se non ricevi la restituzione del denaro, ma la tua responsabilità diminuisce, anche questo verrà trattato come reddito per te, proprio come denaro contante.
Supponi di avere un’ipoteca di $ 1 milione sulla vecchia proprietà, ma la tua ipoteca sulla nuova proprietà che ricevi in cambio è di soli $ 900.000. Hai un guadagno di $ 100.000 che è anche classificato come “avvio” e sarà tassato.
1031 per le case per le vacanze
Potresti aver sentito storie di contribuenti che hanno utilizzato la disposizione 1031 per scambiare una casa per le vacanze con un’altra, forse anche per una casa in cui vogliono andare in pensione e la Sezione 1031 ha ritardato qualsiasi riconoscimento di guadagno. Successivamente, si trasferirono nella nuova proprietà, ne fecero la loro residenza principale e alla fine pianificarono di utilizzare l’esclusione del guadagno in conto capitale di $ 500.000. L’esclusione ti consente di vendere la tua residenza principale e, in combinazione con il tuo coniuge, proteggere $ 500.000 di plusvalenza, a condizione che tu abbia vissuto lì per due anni negli ultimi cinque.
Nel 2004, il Congresso ha rafforzato questa scappatoia. Sì, i contribuenti possono ancora trasformare le case per le vacanze in proprietà in affitto e fare 1031 scambi. Esempio: smetti di usare la tua casa al mare, la affidi per sei mesi o un anno e poi la scambi con un’altra proprietà. Se prendi un inquilino e ti comporti in modo professionale, probabilmente hai convertito la casa in un investimento immobiliare, il che dovrebbe rendere OK il tuo scambio 1031.
Tuttavia, se lo offri semplicemente in affitto ma non hai mai inquilini, probabilmente non è consentito. I fatti saranno fondamentali, così come i tempi. Più tempo trascorre dopo aver convertito l’uso della proprietà in affitto, meglio è. Sebbene non esista uno standard assoluto, qualcosa di meno di sei mesi di noleggio in buona fede probabilmente non è sufficiente. Un anno sarebbe meglio.
Trasferirsi in una Residenza Scambia 1031
Se desideri utilizzare la proprietà che hai scambiato come nuova seconda casa o addirittura principale, non puoi trasferirti subito. Nel 2008 l’IRS ha stabilito una regola dell’approdo sicuro, in base alla quale ha affermato che non avrebbe contestato se un’abitazione sostitutiva fosse qualificata come investimento immobiliare ai fini della Sezione 1031. Per soddisfare tale porto sicuro, in ciascuno dei due periodi di 12 mesi immediatamente dopo lo scambio.
- È necessario affittare l’unità abitativa a un’altra persona per un affitto equo per 14 giorni o più.
- Il proprio uso personale dell’unità abitativa non può superare il maggiore di 14 giorni o il 10% del numero di giorni durante il periodo di 12 mesi in cui l’unità abitativa è affittata a un canone equo.
Inoltre, dopo aver scambiato con successo una vacanza o un investimento immobiliare con un altro, non puoi convertire immediatamente la nuova proprietà nella tua casa principale e sfruttare l’esclusione di $ 500.000.
Prima che la legge venisse modificata nel 2004, un investitore poteva trasferire una proprietà in affitto in uno scambio 1031 con un’altra proprietà in affitto, affittare la nuova proprietà in affitto per un periodo, trasferirsi nella proprietà per alcuni anni e poi venderla, approfittando di esclusione di guadagno dalla vendita di un’abitazione principale. Ora, se acquisisci una proprietà in uno scambio 1031 e successivamente cerchi di vendere quella proprietà come residenza principale, l’esclusione non si applicherà durante il periodo di cinque anni che inizia dalla data in cui la proprietà è stata acquisita nella borsa 1031 like-kind. In altre parole, dovrai aspettare molto più a lungo per utilizzare la detrazione fiscale sulle plusvalenze della residenza primaria.
La linea di fondo
Uno scambio 1031 può essere utilizzato da investitori immobiliari esperti come strategia di differimento delle tasse per creare ricchezza. Le numerose e complesse parti in movimento non richiedono solo la comprensione delle regole, ma anche il ricorso a un aiuto professionale, anche per investitori esperti.