Il modo REIT

L’abbondanza di veicoli di investimento là fuori crea una sfida per l’investitore medio che cerca di capire di cosa si tratta. Le azioni sono il pilastro degli investimenti, le obbligazioni sono sempre state il luogo sicuro per parcheggiare i tuoi soldi, le opzioni hanno aumentato la leva finanziaria per gli speculatori ei fondi comuni di investimento sono considerati uno dei veicoli più facili per gli investitori. Un tipo di investimento che non rientra del tutto in queste categorie ed è spesso trascurato è il fondo di investimento immobiliare, o REIT.

Punti chiave

• Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia proprietà che producono reddito.
• I REIT azionari possiedono e gestiscono proprietà immobiliari.
• I REIT ipotecari detengono o scambiano mutui e titoli garantiti da ipoteca.
• I REIT generano un flusso di reddito costante per gli investitori ma offrono poco in termini di apprezzamento del capitale.
• La maggior parte dei REIT sono quotati in borsa come azioni, il che li rende altamente liquidi, a differenza della maggior parte degli investimenti immobiliari.

Cos’è un REIT?

Una società fiduciaria REIT che accumula un pool di denaro, attraverso un’offerta pubblica iniziale (IPO), che viene poi utilizzata per acquistare, sviluppare, gestire e vendere asset immobiliari. L’IPO è identica a qualsiasi altra offerta di titoli con molte delle stesse regole in materia di prospetti, requisiti di rendicontazione e regolamenti; tuttavia, invece di acquistare azioni di una singola società, il proprietario di un’unità REIT acquista una porzione di un pool gestito di immobili. Questo pool di immobili genera quindi reddito attraverso l’affitto, il leasing e la vendita di proprietà e lo distribuisce regolarmente direttamente al titolare del REIT.

Tipi di REIT

I REIT, come la maggior parte degli investimenti, sono disponibili in una varietà di gusti. Questi fondi hanno classificazioni che indicano il tipo di attività che svolgono e possono essere ulteriormente classificati a seconda di come le loro azioni vengono acquistate e vendute.

I REIT azionari  sono la forma più comune di impresa. Queste entità acquistano, possiedono e gestiscono immobili che producono reddito. I ricavi derivano principalmente dagli affitti e non dalla rivendita degli immobili in portafoglio.

I REIT ipotecari, noti anche come mREIT, prestano denaro a proprietari e operatori immobiliari. Il prestito può avvenire direttamente tramite mutui e prestiti o indirettamente tramite l’acquisizione di  titoli garantiti da ipoteca  (MBS). Gli MBS sono investimenti che detengono pool di mutui emessi da imprese sponsorizzate dal governo (GSE). I loro guadagni provengono principalmente dal  margine di interesse netto, il differenziale tra l’interesse che guadagnano sui mutui ipotecari e il costo del finanziamento di questi prestiti. A causa del focus incentrato sui mutui di questo REIT, sono potenzialmente sensibili agli aumenti dei tassi di interesse.

Le imprese di REIT ibridi  detengono nei loro portafogli sia immobili in affitto fisico che mutui ipotecari. A seconda del focus di investimento dichiarato dell’entità, possono pesare il portafoglio su più proprietà o più partecipazioni ipotecarie.

Vantaggi

Quando acquisti una quota di un REIT, stai essenzialmente acquistando un bene fisico con una lunga durata prevista e un potenziale di reddito attraverso l’affitto e l’apprezzamento della proprietà. Ciò contrasta con le azioni ordinarie in cui gli investitori acquistano il diritto di partecipare alla redditività dell’azienda attraverso la proprietà. Quando si acquista un REIT, non si prende solo una quota reale nella proprietà di un immobile tramite aumenti e diminuzioni di valore, ma si partecipa anche al reddito generato dalla proprietà. Questo crea una sorta di rete di sicurezza per gli investitori in quanto avranno sempre i diritti sulla proprietà sottostante la fiducia mentre godono dei benefici del loro reddito.

Un altro vantaggio che questo prodotto fornisce all’investitore medio è la possibilità di investire in immobili senza i grandi requisiti di capitale e lavoro normalmente associati. Inoltre, poiché i fondi di questo trust sono raggruppati, si genera una maggiore diversificazione in quanto le società fiduciarie sono in grado di acquistare numerose proprietà e ridurre gli effetti negativi dei problemi con un singolo asset. I singoli investitori che cercano di imitare un REIT dovrebbero acquistare e mantenere un gran numero di proprietà di investimento, e questo generalmente comporta una notevole quantità di tempo e denaro in un investimento che non è facilmente liquidabile. Quando si acquista un REIT, l’ investimento di capitale è limitato al prezzo dell’unità, la quantità di lavoro investita è limitata alla quantità di ricerca necessaria per fare il giusto investimento e le azioni sono liquide sulle normali borse valori.

Il vantaggio finale, e probabilmente il più importante, che i REIT forniscono è la loro esigenza di distribuire quasi il 90% del loro reddito imponibile annuale, creato da immobili che producono reddito, ai loro azionisti. Questo importo è detraibile a livello aziendale e generalmente tassato a livello personale. Quindi, a differenza dei dividendi, esiste un solo livello di tassazione per le distribuzioni pagate agli investitori. Questo alto tasso di distribuzione significa che il titolare di un REIT partecipa notevolmente alla redditività della gestione e della proprietà all’interno del trust, a differenza della proprietà di azioni ordinarie in cui la società e il suo consiglio decidono se distribuire o meno denaro in eccesso all’azionista.

Scegliere il REIT giusto

Come per qualsiasi investimento, dovresti fare i compiti prima di decidere quale REIT acquistare. Ci sono alcuni segni evidenti che dovresti considerare prima di prendere una decisione:

1. Gestione È sempre importante quando si acquista in un pool di beni fiduciari o gestiti per comprendere e conoscere il track record dei manager e del loro team. La redditività e l’apprezzamento degli asset sono strettamente associati alla capacità del gestore di scegliere gli investimenti giusti e di decidere le strategie migliori. Quando scegli in quale REIT investire, assicurati di conoscere il team di gestione e il loro track record. Controlla per vedere come vengono compensati. Se si basa sulle prestazioni, è probabile che stiano cercando anche i tuoi migliori interessi.

2. Diversificazione I REIT sono trust focalizzati sulla proprietà della proprietà. Poiché i mercati immobiliari variano in base alla posizione e al tipo di proprietà, è fondamentale che il REIT che decidi di acquistare sia adeguatamente diversificato. Se il REIT è fortemente investito in immobili commerciali e si verifica un calo dei tassi di occupazione, si verificheranno grossi problemi. Diversificazione significa anche che la fiducia ha accesso sufficiente al capitale per finanziare future iniziative di crescita e sfruttare adeguatamente se stessa per ottenere maggiori rendimenti.

3. Guadagni L’elemento finale che dovresti considerare prima di acquistare in un REIT specifico sono i suoi fondi dalle operazioni e il denaro disponibile per la distribuzione. Questi numeri sono importanti in quanto misurano la performance complessiva del REIT, che a sua volta si traduce nel denaro trasferito agli investitori. Fai attenzione a non utilizzare i numeri di reddito regolari generati dal REIT poiché includeranno qualsiasi deprezzamento della proprietà e quindi altereranno i numeri. Questi numeri sono utili solo se hai già esaminato attentamente gli altri due segnali, poiché è possibile che il REIT stia registrando rendimenti anomali a causa delle condizioni del mercato immobiliare o della fortuna del management nella scelta degli investimenti.

La linea di fondo

Con così tanti modi diversi per investire i tuoi soldi, è importante che ogni decisione che prendi sia ben informata. Questo vale per azioni, obbligazioni, fondi comuni di investimento, REIT o qualsiasi altro investimento. Tuttavia, i REIT hanno alcune caratteristiche interessanti che potrebbero adattarsi bene al tuo portafoglio.