Preclusione di zombie
Che cos’è una preclusione di zombi?
Un pignoramento zombi si verifica quando una casa viene lasciata libera da proprietari di abitazione che sono inadempienti sul mutuo e credono erroneamente di dover uscire immediatamente dopo aver ricevuto un avviso di preclusione. Erroneamente, pensano che il creditore pignorante sia ora responsabile della proprietà, anche se i proprietari di casa detengono ancora il titolo di proprietà.
Supponiamo che l’istituto di credito non completi il processo di preclusione e venda la casa. Quindi la proprietà rimane non occupata e non curata. Di conseguenza, spesso cade in rovina, creando problemi di sicurezza e risultando in un aspetto che può abbassare i valori della proprietà nella comunità circostante.
Punti chiave
- Il pignoramento zombi è l’abbandono di una proprietà da parte dei proprietari di abitazione che sono inadempienti sul loro mutuo, hanno ricevuto un avviso di preclusione e credono erroneamente che il creditore sia responsabile della proprietà.
- Fino al completamento del processo di preclusione, il proprietario di una casa continua a detenere la proprietà della proprietà ed è responsabile della sua manutenzione.
- Un pignoramento zombi può creare problemi a un intero quartiere perché una casa libera e incustodita può abbassare i valori delle proprietà.
Come funziona una preclusione di zombi
La preclusione di zombi è il risultato di un’incomprensione del proprietario di una casa del processo di preclusione. Durante un normale pignoramento, i proprietari di abitazione ricevono dall’istituto che detiene il mutuo inadempiente l’avviso che la casa sta entrando in pignoramento.
Dopo l’emissione di questo avviso, c’è un periodo di attesa obbligatorio durante il quale i proprietari di abitazione possono ritirare la casa dal pignoramento pagando una grossa somma forfettaria di denaro. Il pagamento richiesto può variare da pochi pagamenti arretrati all’importo totale che i proprietari di abitazione devono in arretrato o l’intero saldo del mutuo.
Se i proprietari di abitazione non pagano la somma forfettaria, il processo continua e un tribunale stabilirà che la casa appartiene al prestatore. È solo dopo questo punto, quando la casa diventa legalmente proprietà del creditore, che i proprietari della casa sono tenuti a liberare la proprietà. Fino a quando non viene eseguito un pignoramento, il proprietario della casa continua a detenere il titolo di proprietà.
Nel quarto trimestre del 2020, i pignoramenti zombie sono aumentati al 3,8% di tutti i pignoramenti, ma nel complesso sono diminuiti di oltre la metà dal 2016, secondo ATTOM Data Solutions.
A volte, un prestatore decide di non completare un pignoramento: una ragione potrebbe essere che è troppo costoso pagare per le riparazioni e le tasse arretrate dovute sulla proprietà. L’istituto di credito non si assume la proprietà della casa, ma non ha l’obbligo di informarne il proprietario. In questa circostanza, quando il titolo di una casa con il pignoramento degli zombi rimane nel nome del proprietario originale della casa (che spesso non sa che il pignoramento non è stato completato), è noto come titolo di zombi.
Come i pignoramenti di zombie influenzano i proprietari di case
La preclusione da parte degli zombi aggrava una brutta situazione – insolvenza su un mutuo – e la rende un problema per l’intero vicinato, non solo per il proprietario della casa. Un proprietario di casa che lascia una proprietà dopo aver ricevuto un avviso di preclusione sta abbandonando la proprietà senza comprendere le ramificazioni legali e finanziarie dell’avviso o delle sue azioni. Il proprietario di un pignoramento zombi è probabilmente ancora responsabile della manutenzione, della manutenzione, delle commissioni dell’associazione dei proprietari di case (HOA) e delle tasse sulla proprietà. Questi requisiti non finiscono solo perché qualcuno ha abbandonato la propria casa. Alla fine, le autorità locali potrebbero tentare di recuperare tasse o commissioni non pagate o addebitare al proprietario le spese di manutenzione.
Per proteggersi dall’impatto di una casa che cade nel pignoramento zombi, i proprietari di case che sono inadempienti sul loro mutuo e stanno affrontando il pignoramento dovrebbero rimanere nella residenza fino all’arrivo di un avviso ufficiale di sgombero. Successivamente, dovrebbero seguire per essere sicuri che il titolo della proprietà non sia più nel loro nome.