Stime di Zillow: non accurate come pensi
Zillow è uno dei database immobiliari più popolari online. Fondata nel 2006 dagli ex dirigenti Microsoft Rich Barton e Lloyd Frink, Zillow, con sede a Seattle, elenca informazioni su milioni di case in vendita e in affitto negli Stati Uniti e in Canada. Gli utenti possono cercare una casa in una particolare area utilizzando criteri diversi tra cui, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, prezzi, numero di camere da letto e bagni, metratura, tipo di casa e altri servizi.
Una delle caratteristiche principali di Zillow è il suoZestimates, un popolare strumento di consumo per vedere quanto valgono le case. Queste stime si basano su informazioni provenienti da fonti quali vendite comparabili e dati pubblici. Lanciato nel 2011 con informazioni su 90 milioni di case, Zestimates ha ampliato la sua portata, fornendo agli utenti dati su oltre 100 milioni di case negli Stati Uniti.2
Sia che tu stia cercando di vedere quanto è cambiato il valore della tua casa, se il valore stimato della tua casa è abbastanza alto da permetterti di rifinanziare, o curioso di sapere quanto il tuo collega ha speso per la sua nuova casa, Zestimates offre agli utenti un punto di partenza nella valutazione della casa.
Ma ci sono diversi motivi per cui questi numeri potrebbero non essere accurati come vorresti che fossero.
Punti chiave
- Zestimates di Zillow consente agli utenti di vedere quanto valgono le case.
- Le cifre si basano su informazioni provenienti da fonti come vendite comparabili e dati pubblici.
- Gli Zestimates sono accurati solo quanto i dati dietro di loro, il che significa che potrebbero essere obsoleti o errati.
- Potrebbero esserci errori nelle tasse di proprietà pagate o negli accertamenti fiscali e Zestimates potrebbe non includere aggiornamenti o miglioramenti apportati dai proprietari di case.
- Zillow rappresenta anche il tasso di turnover, quindi un’area in cui le persone tengono le loro case per periodi di tempo più lunghi potrebbe non essere così precisa.
Informazioni di base imprecise
Gli algoritmi unici di Zillowaggiornano la sua raccolta di valori di proprietà tre volte alla settimana, in base alle informazioni provenienti sia dai dati pubblici che dai dati inviati dagli utenti. Secondo Zillow, la maggior parte degli Zestimate sono “entro il 10 percento del prezzo di vendita della casa”. Ma gli Zestimate sono accurati solo quanto i dati che ci stanno dietro, quindi se il numero di camere da letto o bagni in una casa, la sua metratura o le dimensioni del lotto sono imprecisi su Zillow, Zestimate sarà disattivato.
Gli utenti possono correggere questi errori. Tuttavia, Zillow avverte che l’aggiornamento dei dettagli di una proprietà non comporterà un cambiamento immediato nello Zestimate della casa e, a volte, non comporterà alcun cambiamento. Ad esempio, avere un quarto bagno potrebbe non necessariamente fare molto per i valori della casa nella tua città. Quindi, l’inserimento di queste informazioni potrebbe non avere alcun effetto.
Oltre ad accettare i dati inviati dagli utenti, Zillow affronta i problemi di inesattezza segnalando gli intervalli di valori stimati per le singole proprietà. Più piccolo è l’intervallo, più affidabile è Zestimate perché significa che Zillow ha più dati disponibili su quella proprietà. Guardando la fascia alta e bassa dell’intervallo ti darà un’idea migliore del valore di una casa.
Zillow definisce i suoi Zestimate un punto di partenza per determinare i valori della casa, quindi gli utenti non dovrebbero considerarli in alcun modo valutazioni.
Errori nelle cifre chiave
Zillow tiene conto della data e del prezzo dell’ultima vendita nella sua stima. In alcune aree, queste informazioni costituiscono una parte importante di quella cifra. Ma se questa informazione è imprecisa, può buttare via lo Zestimate. E poiché vendite comparabili influiscono anche sullo Zestimate di una casa, un errore nel record dei prezzi di vendita di una casa può influire sugli Zestimates di altre case della zona.
Lo Zestimate prende in considerazione anche le tasse di proprietà effettivepagate, le eccezioni alle valutazioni fiscalie altri dati sulle tasse di proprietà disponibili pubblicamente. Tuttavia, i valori delle proprietà del perito fiscale possono essere imprecisi. Il database del consulente fiscale potrebbe avere un errore relativo alle informazioni di base di una proprietà, facendo sì che il valore stimato sia troppo alto o troppo basso.
I proprietari di case che riscontrano discrepanze possono segnalare online a Zillow dati di vendita o registrazioni fiscali errate.
Dove sono gli aggiornamenti?
A volte un proprietario di casa apporta miglioramenti o aggiornamenti a una proprietà, il che dovrebbe aumentare il valore della casa. Tuttavia, Zillow potrebbe non essere necessariamente consapevole di questi fattori. Cioè, a meno che il perito fiscale locale sulla proprietà non disponga di tali informazioni. Se il proprietario di una casa richiede un permesso dalla città per effettuare degli aggiornamenti, tali informazioni possono essere trasmesse alle autorità fiscali sulla proprietà e inserite nel registro pubblico. Zillow può aggiornare i suoi elenchi solo quando queste informazioni sono disponibili.
Ad esempio, se aggiungi una quinta camera da letto consentita alla tua casa e il perito fiscale della proprietà ritiene che l’aggiornamento aumenti il valore della tua casa, a un certo punto tali informazioni potrebbero trovare la loro strada nello Zestimate della tua casa. Ma se la tua casa ha una cucina di design nuova di zecca che non ha richiesto permessi importanti, ma la casa del tuo vicino ha la sua cucina originale del 1975, Zillow valuterà entrambe le case allo stesso modo anche se la tua casa potrebbe ottenere un prezzo di vendita più alto.
Tuttavia, gli aggiornamenti non sono sempre così preziosi come pensi. Dipende molto dalle condizioni del mercato immobiliare locale e dai progetti che hai realizzato. Quindi, solo perché il valore della tua casa su Zillow non è cambiato da quando hai aggiunto quella camera da letto o ristrutturato la tua cucina, non dare per scontato di poter aggiungere $ 30.000 extra allo Zestimate. Al contrario, se Zillow afferma che la tua casa vale $ 300.000 ma sai che non l’hai aggiornata tanto quanto case simili nel tuo quartiere, potrebbe essere venduta per meno o richiedere più tempo per trovare un acquirente interessato.
Tasso di turnover delle abitazioni
Più vendite di case ci sono nella tua zona, più dati ha Zillow su quanto gli acquirenti pensano che valgano quelle case. Questo rende Zestimates più accurato. Quindi, se vivi in un mercato caldo nella Bay Area di San Francisco, il tuo Zestimate potrebbe essere più accurato che se vivi in una città rurale dove le persone rimangono nelle loro case per decenni e le vendite sono rare.
Aggiornamenti all’algoritmo di Zillow
Zillow aggiorna il suo algoritmo man mano che propone più modi per migliorarne l’accuratezza. Quando ciò accade, Zestimates può cambiare in modo significativo anche se non è cambiato nulla in quelle case o nel mercato immobiliare.
Nel gennaio 2019, Zillow ha annunciato di aver assegnato un contratto da 1 milione di dollari a un team di data scientist e ingegneri per contribuire a migliorare l’accuratezza degli Zestimates del sito. Il team ha sfruttato diversi fattori che influenzano il valore di una casa, inclusi dati pubblici, tempi di percorrenza, rumore della strada e altre informazioni per tener conto del suo algoritmo. Zillow ha stimato che il tasso di errore a livello nazionale sarebbe sceso al di sotto del 4%.
La società è stata oggetto di un’azione legale collettiva, intentata nel 2017 dai proprietari di case di Chicago che hanno affermato di aver ingannato gli acquirenti di case fornendo loro cifre molto basse. I querelanti hanno anche affermato che la maggior parte degli utenti trattava Zestimates come valutazioni. Secondo un rapporto di MarketWatch, Zillow, ha detto che la causa non aveva alcun merito, negando che i suoi Zestimates fossero valutazioni. Invece, li ha definiti un punto di riferimento in cui gli utenti possono iniziare la ricerca dei valori di casa.
La linea di fondo
Zillow non sta cercando di nascondere le imperfezioni dei suoi Zestimates ai consumatori e non puoi nemmeno aspettarti stime perfettamente accurate dai siti concorrenti. Il punto è che i proprietari di case utilizzino i prezzi di Zestimates come linee guida generali e confrontino queste cifre con altre fonti. Non dovrebbe, in alcun modo, essere considerata una valutazione. Un’analisi di mercato comparabile da parte di un agente immobiliare locale e una valutazione professionale della casa sono i modi migliori per apprenderne il valore.
Anche questi strumenti sono imperfetti: a volte non ci sono vendite recenti di case simili e i periti che sono solo umani – possono essere in qualche modo soggettivi nelle loro valutazioni. Alla fine, non c’è modo di ottenere una valutazione perfetta del valore di una casa, ma ci sono solo delle linee guida che abbiamo a disposizione da seguire quando acquistiamo, vendiamo, chiediamo un prestito e quando abbiamo bisogno di conoscere il valore di una casa.