Prestito avvolgente

Che cos’è un prestito cumulativo?

Un prestito avvolgente è un tipo di prestito ipotecario che può essere utilizzato negli accordi di finanziamento del proprietario. Questa tipologia di prestito prevede l’ipoteca del venditore sulla casa e aggiunge un ulteriore valore incrementale per arrivare al prezzo totale di acquisto che dovrà essere corrisposto al venditore nel tempo.

Punti chiave

• Un prestito avvolgente è una forma di finanziamento del proprietario in cui il venditore di un immobile mantiene una prima ipoteca in sospeso che viene poi rimborsata in parte dal nuovo acquirente.
•  Invece di richiedere un mutuo bancario convenzionale, l’acquirente firma un mutuo con il venditore e il nuovo prestito non viene utilizzato per estinguere il prestito esistente del venditore.
• I prestiti avvolgenti possono essere rischiosi perché il venditore-finanziatore si assume il pieno rischio di insolvenza associato a entrambi i prestiti.

Comprensione dei prestiti avvolgenti

La forma di finanziamento su cui si basa un prestito avvolgente è comunemente utilizzata negli accordi finanziati dal venditore. Un prestito avvolgente assume le stesse caratteristiche di un prestito finanziato dal venditore, ma tiene conto dell’ipoteca corrente del venditore nelle condizioni di finanziamento.

Il finanziamento del venditore è un tipo di finanziamento che consente all’acquirente di pagare un importo principale direttamente al venditore. Le operazioni di finanziamento del venditore presentano rischi elevati per il venditore e di solito richiedono acconti superiori alla media. In un affare finanziato dal venditore, l’accordo si basa su una cambiale che specifica i termini del finanziamento. Inoltre, un accordo finanziato dal venditore non richiede che il capitale venga scambiato in anticipo e l’acquirente effettua pagamenti rateali direttamente al venditore, che includono capitale e interessi.

I prestiti cumulativi possono essere rischiosi per i venditori poiché si assumono il pieno rischio di insolvenza del prestito. I venditori devono anche assicurarsi che il loro mutuo esistente non includa una clausola di alienazione, che richiede loro di rimborsare integralmente l’istituto di prestito ipotecario se la proprietà della garanzia viene trasferita o se la garanzia viene venduta. Le clausole di alienazione sono comuni nella maggior parte dei mutui ipotecari, che spesso impediscono il verificarsi di contratti di prestito di tipo “wrap-around”.

Come funziona un prestito avvolgente

I prestiti avvolgenti si basano sul concetto di finanziamento del proprietario e utilizzano la stessa struttura di base. Una struttura di prestito avvolgente viene utilizzata in un affare finanziato dal proprietario quando un venditore ha un saldo residuo da pagare sul primo mutuo ipotecario della proprietà. Un prestito cumulativo tiene conto del saldo residuo dell’ipoteca esistente del venditore al tasso ipotecario contratto e aggiunge un saldo incrementale per arrivare al prezzo di acquisto totale.

In un prestito globale, il tasso di interesse base del venditore si basa sui termini del mutuo ipotecario esistente. Per andare in pareggio, il venditore deve almeno guadagnare interessi che corrispondano al tasso sul prestito, che deve comunque essere rimborsato. Pertanto, un venditore ha la flessibilità di negoziare il tasso di interesse dell’acquirente in base ai termini attuali. In generale, il venditore vorrà negoziare il tasso di interesse più alto possibile per effettuare i pagamenti sulla prima ipoteca e guadagnare anche uno spread sull’affare.

Esempio di prestito avvolgente

Supponiamo che Joyce abbia un mutuo di $ 80.000 in sospeso sulla sua casa con un tasso di interesse fisso del 4%.

Accetta di vendere la sua casa a Brian per $ 120.000, che mette il 10% in meno e prende in prestito il resto, o $ 108.000, a un tasso del 7%.

Joyce guadagna il 7% su $ 28.000 (la differenza tra $ 108.000 e $ 80.000 che deve ancora), più la differenza tra il 7% e il 4% (cioè il 3%) sul saldo del mutuo di $ 80.000.