Cos’è un rapporto prestito / valore combinato?
Il rapporto prestito / valore combinato (CLTV) è un calcolo utilizzato dai professionisti dei mutui e dei prestiti per determinare la percentuale totale della proprietà di un proprietario di casa che è gravata da gravami. Il rapporto CLTV è determinato sommando i saldi di tutti i prestiti in essere e dividendo per il valore di mercato corrente della proprietà. Ad esempio, una proprietà con un saldo del primo mutuo di $ 300.000, un saldo del secondo mutuo di $ 100.000 e un valore di $ 500.000 ha un rapporto CLTV dell’80%.
I finanziatori utilizzano il rapporto CLTV insieme a una manciata di altri calcoli, come il rapporto debito / reddito e il rapporto prestito / valore standard (LTV), per valutare il rischio di estendere un prestito a un mutuatario. Il rapporto CLTV differisce dal rapporto LTV standard perché quest’ultimo confronta solo il saldo di un prestito con il valore della proprietà. Nell’esempio sopra, l’immobile ha un rapporto LTV del 60%, che si ricava dividendo solo il saldo della prima ipoteca per il valore dell’immobile.
Molti economisti attribuiscono standard CLTV rilassati alla crisi di preclusione che ha afflitto gli Stati Uniti alla fine degli anni 2000, tra gli altri fattori. A partire dagli anni ’90 e in particolare durante l’inizio e la metà degli anni 2000, gli acquirenti di case spesso hanno sottoscritto un secondo mutuo al momento dell’acquisto invece di effettuare acconti. I prestatori, desiderosi di non perdere l’attività di questi clienti a vantaggio della concorrenza, hanno accettato tali termini nonostante l’aumento del rischio.
Prima della bolla immobiliare che si è espansa dalla fine degli anni ’90 alla metà degli anni 2000, la pratica standard era che gli acquirenti di case versassero anticipi per almeno il 20% del prezzo di acquisto. La maggior parte degli istituti di credito ha mantenuto i clienti entro questi parametri limitando il LTV all’80%. Quando la bolla ha iniziato a surriscaldarsi, molte di queste stesse aziende hanno preso provvedimenti per consentire ai clienti di aggirare il 20% di sconto. Alcuni istituti di credito hanno aumentato i limiti di LTV o li hanno eliminati completamente, offrendo mutui con acconti del 5% o meno, mentre altri hanno mantenuto i requisiti di LTV ma hanno aumentato i limiti di CLTV, spesso al 100%. Questa manovra ha consentito ai clienti di contrarre un secondo mutuo per finanziare i loro acconti del 20%.
Il picco di preclusione iniziato nel 2008 ha sottolineato l’importanza del CLTV. Avere la pelle nel gioco, come un esborso iniziale di $ 100.000 per una casa di $ 500.000, fornisce al proprietario di una casa un potente incentivo a mantenere i pagamenti del mutuo. Se la banca pignora, non solo perde la sua casa, ma anche il mucchio di soldi che ha pagato per chiudere. La richiesta di equità nella proprietà isola anche i creditori da un calo dei prezzi degli immobili. Se una proprietà ha un valore di $ 500.000 e i privilegi totali ammontano a $ 400.000, la proprietà può perdere fino al 20% del suo valore senza che i titolari di privilegi ricevano un breve pagamento in un’asta di preclusione.