Quando abbandonare il tuo mutuo
Se hai un mutuo di importo superiore al valore del tuo immobile, cosa fai? Se sei il proprietario della più grande proprietà residenziale di Manhattan, potresti decidere di andartene, lasciando il casino ai tuoi creditori mentre prosegui con i tuoi affari.
In effetti, è esattamente quello che è successo quando Tishman Speyer, la società americana che investe nel settore immobiliare, ha abbandonato Stuyvesant Town e Peter Cooper Village di 11.000 unità a Manhattan nel 2010. È stata una delle più grandi inadempienze della storia e è riuscito a rimanere in attività. Tishman Speyer stava semplicemente seguendo il percorso di molte imprese immobiliari commerciali che l’avevano preceduto.
Tuttavia, se sei un titolare di un mutuo residenziale, abbandonare un mutuo sarà probabilmente diverso da questo (è improbabile che sia così semplice e pulito). Tuttavia, potrebbe sorprendervi sentire questo consiglio: matematicamente parlando, andarsene a volte può essere la scelta più prudente.
Punti chiave
- Ci sono momenti in cui abbandonare un mutuo residenziale è l’opzione migliore.
- Durante la Grande Recessione, molti proprietari di case, anche quelli con un reddito sufficiente per coprire i loro mutui, decisero di andarsene dopo che le loro case avevano perso valore.
- Alcuni esperti sostengono che può avere senso abbandonare un mutuo ogni volta che è possibile affittare un posto simile per meno del pagamento del mutuo.
- I titolari di mutui a tasso variabile che possiedono case che hanno perso valore hanno maggiori probabilità di abbandonare i loro mutui durante i periodi di aumento dei tassi di interesse.
- Se andarsene è l’opzione migliore, sii preparato e fai un piano per il tuo prossimo posto in cui vivere.
Quando allontanarsi ha senso
Prima della bolla immobiliare nazionaledella fine degli anni 2000, sipoteva generalmente contare su un aumento dei prezzi degli immobili nel tempo.Mentre alcune regioni geografiche vedrebbero occasionalmente valori in calo, su base nazionale, le case hanno guadagnato valore nel tempo. Fino a quel momento, questa era stata la tendenza a lungo termine negli Stati Uniti
Tuttavia, nel 2008 e nel 2009, i valori delle proprietà sono crollati (a volte, registrando diminuzioni di valore a due cifre). Quando il 2009 volgeva al termine e l’anno 2010 si apriva, circa il 25% di tutti i mutui a livello nazionale erano sommersi – l’importo dovuto sui mutui era maggiore del valore delle case. A questo punto, ciò che prima era impensabile per alcuni si è effettivamente verificato: i mutuatari che potevano ancora permettersi di pagare il mutuo hanno deciso di non farlo.
Se puoi affittare una casa di tipo simile per meno del costo del mutuo, alcuni esperti suggeriscono che allontanarsi da una casa sia una sana mossa finanziaria. In uno scenario in cui sei sott’acqua con il tuo mutuo e stai affrontando un aumento dei tassi di interesse (a causa di un mutuo a tasso variabile ), l’incentivo ad andartene potrebbe essere ancora più allettante.(Quando si verifica una crisi abitativa, i grandi vincitori sono spesso gli affittuari.)2
Calcolo del costo dell’allontanamento da un mutuo
Il calcolo per confrontare il costo dell’affitto con il costo di un mutuo è un calcolo semplice. Uno strumento per stimare i pagamenti mensili del mutuo è uncalcolatore di mutui. Determinare il tempo necessario alla casa per recuperare il valore perso è uno sforzo leggermente più complesso. L’utilizzo di un aumento del valore del 5% annuo fornirà una cifra approssimativa basata sulle medie nazionali. Una piccola ricerca può aiutarti ad apportare modifiche ai mercati regionali e locali. Considera un esempio:
- Prezzo originale: $ 200.000
- Valore di oggi: $ 150.000
- Perdita di valore: 25%
Se i valori immobiliari aumentano in media del 5% all’anno, ci vorranno sei anni prima che questa casa raggiunga il suo prezzo di vendita. Questo porta il proprietario a un livello di pareggio, ma non ci sono profitti da mostrare (e il proprietario ha pagato gli interessi sul prestito ogni anno). Se i prezzi scendono di un altro 10%, la ripresa richiederà ancora più tempo. (Ovviamente, l’apprezzamento del prezzo delle case non è garantito.)
- Prezzo originale: $ 200.000
- Valore dopo un calo del 25%: $ 150.000
- Valore dopo un altro calo del 10%: $ 135.000
Il tempo di recupero è ora più di otto anni.
Metodi per uscire da un mutuo
Tre dei metodi più comuni per abbandonare un mutuo sono una vendita allo scoperto, un pignoramento volontario e un pignoramento involontario. Una vendita allo scoperto si verifica quando il mutuatario vende una proprietà per meno dell’importo dovuto sul mutuo. L’acquirente della proprietà è una terza parte (non la banca) e tutti i proventi della vendita vanno al prestatore. Il prestatore perdona la differenza o ottiene un giudizio nei confronti del mutuatario. Quindi, il mutuatario è tenuto a completare il pagamento di tutta o parte della differenza tra il prezzo di vendita e il valore originale del mutuo.
Non tutti i finanziatori accetteranno una vendita allo scoperto, ma se lo faranno, la vendita allo scoperto rappresenta un’alternativa al pignoramento.
In una preclusione volontaria, il proprietario della casa cede la proprietà al prestatore volontariamente. Per organizzare un pignoramento volontario, parla con la tua banca e prendi accordi per consegnare le chiavi della proprietà. Anche se questo processo avrà un impatto negativo sul rating di credito del proprietario di una casa, non sono più necessari pagamenti aggiuntivi sul mutuo.
Il pignoramento involontario viene avviato dal prestatore per mancato pagamento. Il creditore utilizza l’ordinamento giuridico per prendere possesso della proprietà. Mentre il proprietario della casa è spesso autorizzato a vivere nella proprietà per mesi (gratuitamente) durante il processo di preclusione, il creditore farà uno sforzo attivo per riscuotere il debito e, alla fine, il proprietario della casa verrà sfrattato.
Il doppio standard
Le aziende riducono regolarmente i livelli di personale e ristrutturano il loro debito. Questo può danneggiare (e talvolta distruggere) i fornitori che non pagano. Tuttavia, queste sono considerate “buone” mosse commerciali; i prezzi delle azioni per queste società di solito aumentano in seguito.
Tuttavia, quando un singolo proprietario di casa tenta di prendere la stessa decisione, il sistema legale è istituito per proteggere i profitti del prestatore. Mentre solo una minoranza di banche accetterà una vendita allo scoperto per un proprietario di abitazione, tutte sono disposte a precludere.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
La parità di condizioni per i consumatori e le imprese significherebbe che i proprietari di case non dovrebbero provare rimorso per aver abbandonato un prestito rispetto alle aziende che sono inadempienti o hanno proprietà pignorate. Poiché il campo non è livellato, i mutuatari che se ne vanno devono essere disposti ad accettare le conseguenze, che possono includere crediti danneggiati, molestie da parte delle agenzie di recupero crediti e difficoltà nell’ottenere credito per anni.
La linea di fondo
Dopo aver completato la tua ricerca, se andartene è la tua migliore opzione, sii preparato. Per assicurarti di avere un posto in cui vivere, acquista una nuova casa più piccola o affitta un appartamento prima di allontanarti dalla tua casa attuale. Acquista un’auto e tutti gli altri articoli di grandi dimensioni che richiedono un finanziamento prima che il tuo punteggio di credito venga declassato e metti da parte un po ‘di denaro per facilitare la transizione.