Cedola media ponderata (WAC)

Che cos’è la cedola media ponderata (WAC)?

La cedola media ponderata (WAC) è una misura del tasso di rendimento di un pool di mutui che viene venduto agli investitori come titolo garantito da ipoteca (MBS). I mutui sottostanti vengono rimborsati in tempi diversi, quindi il WAC rappresenta il suo rendimento al momento in cui è stato emesso e può differire dal suo WAC in un secondo momento.

Punti chiave

• Il WAC è il tasso di interesse lordo medio dei mutui sottostanti in un titolo garantito da ipoteca al momento in cui è stato emesso.
• Il WAC su un titolo garantito da ipoteca viene utilizzato dagli analisti di questi investimenti per stimarne le caratteristiche di pagamento anticipato.
• Il WAC cambierà nel tempo con il rimborso delle ipoteche sottostanti il ​​titolo.

Comprensione di una cedola media ponderata (WAC)

Le banche vendono abitualmente i mutui che emettono su un mercato ipotecario secondario. Gli acquirenti sono investitori istituzionali come hedge fund e banche di investimento. Questi acquirenti impacchettano i mutui in titoli negoziabili che possono essere scambiati per gli investitori sul mercato aperto come titoli garantiti da ipoteca (MBS).

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Nel calcolo della media ponderata, il saldo principale di ciascun mutuo viene utilizzato come fattore di ponderazione.

I titolari di MBS ricevono pagamenti di interessi o cedole che sono calcolati come media ponderata della cedola sottostante dei mutui ipotecari a sostegno dell’MBS.

Calcolo del WAC

La cedola media ponderata (WAC) è calcolata prendendo il lordo dei tassi di interesse dovuti sui mutui sottostanti del MBS e ponderandoli in base alla percentuale del titolo che ogni ipoteca rappresenta.

Il WAC rappresenta il tasso di interesse medio di diversi pool di mutui con tassi di interesse variabili. Nel calcolo della media ponderata, il saldo principale di ciascuna ipoteca sottostante viene utilizzato come fattore di ponderazione.

Per calcolare il WAC, il tasso cedolare di ogni mutuo o MBS viene moltiplicato per il saldo del capitale rimanente. I risultati vengono sommati e la somma totale viene divisa per il saldo rimanente.

Un altro modo per calcolare la cedola media ponderata è prendere i pesi di ogni pool di mutui, moltiplicarli per i rispettivi tassi cedolari e aggiungere il risultato per ottenere il WAC.

Ad esempio, supponiamo che un MBS sia composto da tre diversi pool di mutui con un saldo principale di $ 11 milioni. Il primo pacchetto ipotecario, o tranche, è costituito da mutui per un valore di $ 4 milioni che producono il 7,5%. Il secondo pool ha un mutuo ipotecario di $ 5 milioni a un tasso del 5%. Il terzo pool ha un valore di 2 milioni di dollari di mutui con un tasso del 3,8%.

Utilizzando il primo metodo descritto sopra:

WAC = [($ 4 milioni x 0,075) + ($ 5 milioni x 0,05) + ($ 2 milioni x 0,038)] / $ 11 milioni

WAC = ($ 300.000 + $ 250.000 + $ 76.000) / $ 11 milioni

WAC = $ 626.000 / $ 11 milioni = 5,69%

In alternativa, il WAC può essere calcolato valutando prima il peso di ciascuna delle tranche di mutuo:

Peso Pool 1: $ 4 milioni / $ 11 milioni = 36,36%

Peso Pool 2: $ 5 milioni / $ 11 milioni = 45,45%

Peso Pool 3: $ 2 milioni / $ 11 milioni = 18,18%

La somma dei pesi è 100%. Il WAC viene quindi calcolato come:

WAC = (36,36 x 0,075) + (45,45 x 0,05) + (18,18 x 0,038)

WAC = 2,727 + 2,2725 + 0,6908 = 5,69%

Il tasso cedolare medio ponderato può cambiare nel corso della vita dell’MBS, poiché vari titolari di mutui pagano i loro mutui a tassi di interesse diversi e su orari diversi.

Quando un MSB diventa rischioso

Nessuna menzione di titoli garantiti da ipoteca è completa senza un riferimento alla crisi finanziaria del 2007-2008, che è stata loro attribuita in gran parte.

Molti degli investimenti MBS di quel periodo erano garantiti da mutui emessi durante la bolla immobiliare nazionale e, in molti casi, concessi a mutuatari che non potevano permettersi di rimborsarli. Quando è scoppiata la bolla, molti di questi mutuatari sono stati costretti al default e il valore della cartolarizzazione di queste attività si è sciolto.

Erano, infatti, garantiti da prestiti subprime.