Preclusione volontaria

Che cos’è la preclusione volontaria?

Un pignoramento volontario è un procedimento di pignoramento avviato da un mutuatario che non è in grado di continuare a pagare il prestito su una proprietà, nel tentativo di evitare ulteriori pagamenti e prevenire il pignoramento e lo sfratto involontario. I mutuatari possono scegliere questa opzione se il loro mutuo è notevolmente sott’acqua.

Ciò è diverso da un pignoramento involontario, che viene avviato dall’istituto di credito al fine di prendere possesso di una proprietà per recuperare le perdite del prestatore ed è in genere l’ultima opzione per i mutuatari che non sono in grado di effettuare pagamenti sui loro prestiti. I mutuatari possono richiedere una preclusione volontaria da una banca o da un altro istituto di credito per proprietà sia residenziali che commerciali.

Esistono diversi termini simili che possono essere utilizzati per pignoramenti volontari, tra cui default strategico, allontanamento, jingle mail e pignoramento amichevole.

Punti chiave

• Un pignoramento volontario viene avviato da un mutuatario che non può più effettuare pagamenti di prestito su una proprietà e cerca di evitare il pignoramento da parte del prestatore.
• La preclusione volontaria può essere dannosa per i rating di credito di un mutuatario, ma di solito non è finanziariamente dannosa come una preclusione involontaria.
• La crisi dei mutui subprime alla fine degli anni 2000, quando molti mutui erano sott’acqua, ha portato a un aumento significativo del numero di pignoramenti volontari.

Comprensione della preclusione volontaria

La preclusione volontaria è estremamente dannosa per il rating di credito di un mutuatario e può rendere difficile affittare o acquistare una casa e ottenere prestiti approvati per anni dopo, ma non è finanziariamente dannosa come una preclusione involontaria. Può quindi essere un’opzione conveniente per alcuni mutuatari che, invece di lottare per effettuare i pagamenti ogni mese, concludono di non essere in grado di continuare a effettuare i pagamenti.

Molti debitori pianificano una preclusione volontaria aprendo nuove carte di credito e sottoscrivendo nuovi prestiti per auto e mutui prima che il loro rating di credito scenda. I finanziatori accetteranno spesso la richiesta di preclusione volontaria di un mutuatario perché può rendere il processo di riconquista della proprietà e di riscossione dei debiti molto più veloce ed efficiente in termini di costi rispetto a un preclusione involontario.

Le ragioni per la preclusione volontaria includono una perdita di lavoro improvvisa e inaspettata (come durante la pandemia di coronavirus), la consapevolezza che si sta vivendo al di sopra delle proprie possibilità e cambiamenti nel mercato immobiliare insieme a tassi di interesse variabili (se un mutuatario ha un tasso variabile mutuo, o ARM, per esempio).

Un atto sostitutivo della preclusione è uno dei tipi più comunemente utilizzati di preclusione volontaria. Le regole, le leggi e le sanzioni per i pignoramenti volontari variano ampiamente a seconda dell’istituto di credito e dello stato.

Pro e contro della preclusione volontaria

Se stai pensando di avviare un pignoramento volontario, è importante considerare attentamente i vantaggi e gli svantaggi di compiere un tale passo. Devi bilanciarlo con l’effetto sul tuo credito, la perdita della tua casa, quanto sollievo finanziario ti offre e tutte le alternative che potresti ancora avere. Se non si è in grado di ottenere una modifica del prestito o di effettuare una vendita allo scoperto, ad esempio, un atto sostitutivo del pignoramento potrebbe avere un impatto minore sui rapporti di credito rispetto a un pignoramento involontario.

Tagliare le tue perdite

Un vantaggio, soprattutto se la tua casa è molto sommersa, è che puoi ridurre le perdite quando smetti di effettuare pagamenti. Tuttavia, alcuni stati consentono ai prestatori di perseguire i mutuatari per una “carenza”, ovvero la differenza tra l’importo ancora dovuto per il prestito e il prezzo di vendita di preclusione, tramite un giudizio di carenza. Assicurati di conoscere le leggi del tuo stato su questo punto.

Abbassare il tuo credito

Il tuo punteggio di credito subirà un duro colpo se precludi. Le ripercussioni: è probabile che sia più difficile ottenere nuovo credito, ad esempio per un prestito auto o una nuova carta di credito, e i tassi di interesse che ti verranno offerti saranno più alti.

Trovare un nuovo alloggio

Avrete bisogno di trovare un altro posto dove vivere, e proprietari possono rifiutare di affittare a voi o pagare un importo mensile più elevato. E se stai cercando di acquistare, potresti non essere in grado di ottenere un mutuo per alcuni anni. Fannie Mae, ad esempio, applica un periodo di attesa di quattro anni prima di concedere un nuovo mutuo dopo un atto sostitutivo del pignoramento.

Professionisti

• È una liberazione dal debito più rapida e meno complicata rispetto a un pignoramento involontario e un’opportunità per ridurre le perdite.
• Un atto al posto del pignoramento può avere un impatto minore sui punteggi di credito rispetto a un pignoramento involontario.
• C’è meno stigma sociale legato a una preclusione involontaria.

Contro

• Potresti ancora essere soggetto a un giudizio di carenza.
• Il tuo punteggio di credito subirà un duro colpo e ottenere nuovo credito (un prestito auto, una carta di credito) potrebbe essere più difficile e avere tassi di interesse più elevati.
• Sebbene ci sia meno stigma, i datori di lavoro potrebbero ancora ritenerti non idoneo per determinati lavori.

Esempio: pignoramenti volontari e crisi immobiliare del 2007-2009

Prima della bolla immobiliare americana e della crisi dei mutui subprime alla fine degli anni 2000, il pignoramento volontario era un’opzione raramente utilizzata per i mutuatari che lottavano per permettersi i pagamenti dei mutui immobiliari; tuttavia, è diventato molto più ampiamente utilizzato negli anni successivi. Nel 2007 e nel 2008, i prezzi delle case sono crollati, spesso registrando cali di valore a due cifre.

All’inizio del 2010, circa il 25% di tutti i mutui era sommerso, il che significa che l’importo dovuto sul mutuo era superiore al valore della casa. Secondo alcuni rapporti, i pignoramenti volontari sono più che raddoppiati dal 2007 al 2008 e hanno rappresentato più del 25% di tutte le insolvenze nel 2009. I pignoramenti volontari sono rimasti comuni negli ultimi dieci anni, poiché i valori delle case non sono ancora aumentati abbastanza da liberare molti mutuatari dal onere del patrimonio netto negativo.