Mutuo a tasso variabile

Che cos’è un mutuo a tasso variabile?

Un mutuo a tasso variabile è un tipo di mutuo per la casa in cui il tasso di interesse non è fisso. Al contrario, i pagamenti degli interessi verranno adeguati a un livello superiore a un benchmark specifico oa un tasso di riferimento, come il London Interbank Offered Rate (LIBOR) + 2 punti. I finanziatori possono offrire ai mutuatari interessi a tasso variabile per tutta la durata di un mutuo ipotecario. Possono anche offrire un mutuo ibrido a tasso variabile (ARM), che include sia un periodo fisso iniziale seguito da un tasso variabile che si azzera periodicamente in seguito.

Le varietà comuni di ARM ibrido includono l’ ARM 5/1, con una durata fissa di 5 anni seguita da un tasso variabile sul resto del prestito (tipicamente 25 anni in più).

Punti chiave

• Un mutuo a tasso variabile utilizza un tasso variabile su una parte o tutta la durata del prestito, invece di avere un tasso di interesse fisso per tutta la durata.
• Il tasso variabile utilizzerà il più delle volte un tasso di indice, come il LIBOR o il tasso dei Fed funds, e quindi aggiungerà un margine di prestito al di sopra di esso.
• Il caso più comune è un mutuo a tasso variabile, o ARM, che in genere avrà un periodo iniziale a tasso fisso di alcuni anni, seguito da tassi regolabili regolari per il resto del prestito.

Le basi di un mutuo a tasso variabile

Un mutuo a tasso variabile differisce da un mutuo a tasso fisso in quanto i tassi durante una parte della durata del prestito sono strutturati come variabili e non fissi. Gli istituti di credito offrono prodotti di mutuo ipotecario sia a tasso variabile che a tasso variabile con diverse strutture a tasso variabile.

In generale, gli istituti di credito possono offrire ai mutuatari prestiti completamente ammortizzati o non ammortizzabili che incorporano diverse strutture di interesse a tasso variabile. I prestiti a tasso variabile sono in genere preferiti dai mutuatari che ritengono che i tassi diminuiranno nel tempo. In ambienti con tassi in calo, i mutuatari possono trarre vantaggio dalla diminuzione dei tassi senza rifinanziamento poiché i loro tassi di interesse diminuiscono con il tasso di mercato.

I prestiti a tasso variabile a tempo pieno addebiteranno ai mutuatari interessi a tasso variabile per l’intera durata del prestito. In un prestito a tasso variabile, il tasso di interesse del mutuatario sarà basato sul tasso indicizzato e su qualsiasi margine richiesto. Il tasso di interesse sul prestito può oscillare in qualsiasi momento durante la durata del prestito.

Tariffe variabili

I tassi variabili sono strutturati per includere un tasso indicizzato a cui viene aggiunto un margine di tasso variabile. Se a un mutuatario viene addebitato un tasso variabile, verrà assegnato un margine nel processo di sottoscrizione. La maggior parte dei mutui a tasso variabile includerà quindi un tasso completamente indicizzato basato sul tasso indicizzato più il margine.

Il tasso indicizzato su un mutuo a tasso variabile è ciò che fa fluttuare il tasso completamente indicizzato per il mutuatario. Nei prodotti a tasso variabile, come un ARM, il prestatore sceglie un benchmark specifico per il quale indicizzare il tasso di interesse di base. Gli indici possono includere il LIBOR, il tasso primario dell’istituto di credito e vari tipi diversi di titoli del Tesoro degli Stati Uniti. Il tasso indicizzato di un prodotto a tasso variabile sarà indicato nel contratto di credito. Qualsiasi modifica al tasso indicizzato provocherà una variazione del tasso di interesse completamente indicizzato del mutuatario.

Il margine ARM è la seconda componente coinvolta nel tasso completamente indicizzato di un mutuatario su un mutuo a tasso variabile. In un ARM il sottoscrittore determina un livello di margine ARM che viene aggiunto al tasso indicizzato per creare il tasso di interesse completamente indicizzato che il mutuatario dovrebbe pagare. I mutuatari di alta qualità creditizia possono aspettarsi di avere un margine ARM inferiore che si traduce in un tasso di interesse complessivo inferiore sul prestito. I mutuatari di qualità creditizia inferiore avranno un margine ARM più elevato che richiede loro di pagare tassi di interesse più elevati   sul loro prestito.

Alcuni mutuatari possono qualificarsi per pagare solo il tasso indicizzato, che può essere addebitato a mutuatari di alta qualità di credito in un prestito a tasso variabile. I tassi indicizzati sono generalmente confrontati con il tasso primario del prestatore; tuttavia, può anche essere confrontato con il LIBOR. Tassi di tesoreria. Un prestito a tasso variabile addebiterà al mutuatario gli interessi che fluttuano con le variazioni del tasso indicizzato.

Esempio di mutui a tasso variabile: prestiti ipotecari a tasso variabile (ARM)

I prestiti ipotecari a tasso variabile (ARM) sono un tipo comune di prodotto di prestito ipotecario a tasso variabile offerto dagli istituti di credito ipotecario. Questi prestiti addebitano al mutuatario un tasso di interesse fisso nei primi anni del prestito seguito da un tasso di interesse variabile successivamente.

I termini del prestito variano in base alla particolare offerta di prodotti. Ad esempio, in un prestito ARM 2/28, un mutuatario pagherebbe due anni di interesse a tasso fisso seguiti da 28 anni di interesse variabile che possono cambiare in qualsiasi momento.

In un prestito ARM 5/1, il mutuatario pagherebbe un interesse a tasso fisso per i primi cinque anni con un interesse a tasso variabile dopodiché, mentre in un prestito a tasso variabile 5/1, l’interesse a tasso variabile del mutuatario verrebbe azzerato ogni anno in base al tasso indicizzato al momento della data di ripristino.