Usando la tua IRA per acquistare immobili

Quando si tratta di IRA, le attività finanziarie – azioni, obbligazioni e fondi comuni di investimento o fondi negoziati in borsa (ETF) – sono i soliti sospetti di investimento. Tuttavia, è possibile detenere proprietà immobiliari nella tua IRA a determinate condizioni. Puoi acquistare case unifamiliari o multiplex; condomini; proprietà commerciali come negozi al dettaglio, hotel o complessi di uffici; terra cruda e lotti; e anche la barca scivola.

Tuttavia, non è facile come acquistare poche centinaia di azioni. Se vuoi immergerti negli acquisti di proprietà tramite la tua IRA auto-diretta, devi conoscere le regole e ce ne sono molte.

Punti chiave

• Puoi detenere proprietà immobiliari nella tua IRA, ma per farlo avrai bisogno di un’IRA auto-diretta.
• Qualsiasi proprietà immobiliare acquistata deve essere rigorosamente a scopo di investimento; tu e i tuoi familiari non potete usarlo.
• L’acquisto di beni immobili all’interno di un’IRA di solito richiede il pagamento in contanti e tutte le spese di proprietà devono essere pagate dall’IRA.
• Detenere proprietà immobiliari nella tua IRA può essere complicato, con problemi fiscali e burocrazia. Ma, d’altra parte, la proprietà può offrirti un buon (o ottimo) tasso di rendimento e diversificare il tuo portafoglio.

L’IRA giusta per l’acquisto di proprietà di investimento

Prima di tutto, la tua IRA deve essere auto-diretta. Il termine “autodiretto” significa che gli investimenti alternativi sono accettati o offerti dal depositario dell’IRA, dall’istituto finanziario o dalla società responsabile della tenuta dei registri e dei requisiti di rendicontazione IRS. Un IRA autodiretto è indipendente da qualsiasi società di intermediazione, banca o società di investimento che prenderebbe decisioni per te (la maggior parte dei conti di intermediazione non consente comunque le partecipazioni immobiliari).

Per acquistare e possedere proprietà tramite la tua IRA avrai comunque bisogno di un custode, un’entità specializzata in account autodiretti che gestirà la transazione, i documenti associati e la rendicontazione finanziaria. Tutto passa attraverso il custode per impedirti di violare le rigide regole riguardanti questi tipi di transazioni immobiliari.

Come ci si aspetterebbe, il custode addebiterà una commissione per il servizio. Tuttavia, non ti consiglierà su come strutturare al meglio le tue partecipazioni. Il compito di questo custode è quello di gestire il lavoro di back-office.

Prima di esaminare il resto delle regole, comprendi questo fatto fondamentale: tu e la tua IRA siete due entità separate. La tua IRA possiede la proprietà, tu no. In effetti, il titolo della proprietà sarà “XYZ Trust Company Custodian [a beneficio di] (FBO) [Your Name] IRA”.

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Se acquisti un immobile con la tua IRA in modo improprio, puoi squalificare l’IRA. Se ciò accade, tutti i fondi in esso contenuti diventano immediatamente tassabili.

Ciò che è e non è tuo

La tua proprietà immobiliare deve essere puramente un investimento. Non puoi usarlo come una casa per le vacanze, un luogo in cui i tuoi figli possono vivere, una seconda casa o un ufficio per la tua attività. Queste regole si applicano a te e alle persone che l’IRS ritiene “squalificate”. Quindi chi è considerato una persona squalificata?

• Il tuo coniuge
• I tuoi genitori, nonni e bisnonni
• I tuoi figli e i loro coniugi, nipoti e pronipoti
• Fornitori di servizi della tua IRA
• Qualsiasi entità che possiede più del 50% della proprietà

Inoltre, non puoi acquistare la proprietà da una di queste persone squalificate – questa è chiamatatransazione di auto-negoziazione – né l’IRA può acquistare proprietà che già possiedi. Puoi saperne di più sulle transazioni vietate nella sezione 4.72.11.2.1 dell’Internal Revenue Manual.

Effettuare l’acquisto

Il tuo saldo IRA dovrà essere piuttosto alto perché ottenere un mutuo per acquistare proprietà all’interno di un IRA non è facile. Probabilmente dovrai pagare in contanti, il che non solo toglie un grosso morso al conto, ma influisce anche sul tuo tasso di rendimento lungo la strada.

Gli investitori immobiliari spesso mettono giù una piccola somma e approfittano di tassi di interesse ancora relativamente bassi per ottenere un effetto leva sull’acquisto, immaginando di poter fare più soldi sulla proprietà di quanto pagheranno in interessi. Se non puoi finanziare l’acquisto di un immobile, perdi il potenziale di un significativo ritorno sull’investimento (ROI).

Alcune banche prenderanno in considerazione i prestiti per questo tipo di transazione, ma presenta un altro problema: qualsiasi reddito derivante dalla proprietà può quindi essere considerato reddito imponibile aziendale non correlato (UBTI). Puoi saperne di più su UBTI dalla sezione 511 dell’IRS Internal Revenue Code (IRC).

Possedere la proprietà

Poiché la tua IRA non paga le tasse, non puoi approfittare delle detrazioni che derivano dal possesso di immobili. Poiché hai pagato in contanti, non ci sono pagamenti di interessi ipotecari da detrarre. Né si ottengono i vantaggi di detrazioni o ammortamenti fiscali sugli immobili. Se la tua proprietà genera redditi da locazione, tutto torna nella tua IRA. Poiché non possiedi la proprietà, non puoi intascare alcun reddito. (Ovviamente, alla fine otterrai i soldi, quando effettui prelievi dal conto al momento del pensionamento.)

Il lato positivo è che nessuno dei costi di manutenzione o altri costi associati alla proprietà immobiliare viene fuori dalle tue tasche. L’IRA paga tutto. Tuttavia, questo non è privo di inconvenienti. Ogni dollaro che esce dalla tua IRA è un dollaro che non ottiene più un paio di decenni per apprezzare in valore esentasse.

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Un rischio enorme: le spese di manutenzione che prosciugano il denaro della tua IRA e portano a sanzioni costose se “contribuisci troppo” al conto per coprirle.

E cosa succede se la proprietà sostiene una serie di spese importanti che spingono il tuo saldo IRA così in basso che il conto non ha abbastanza soldi per pagarlo? Ricorda, non puoi pagare di tasca tua nulla relativo a questa proprietà e i contributi dell’IRA sono limitati: puoi depositare solo $ 6.000 nel 2021, $ 7.000 se hai 50 anni o più.

Se ciò non copre la riparazione e devi depositare di più, sei soggetto a sanzioni associate a contribuire troppo. Questo è un rischio significativo, poiché la proprietà può spesso richiedere una manutenzione costosa e il reddito che ottieni dagli affitti potrebbe non coprire ciò che devi spendere in un anno di alta manutenzione.

Vendere la proprietà in un IRA

Per vendere la tua proprietà, calcola un prezzo di vendita proprio come faresti con qualsiasi altra azienda immobiliare. Una volta che entrambe le parti concordano un prezzo e i termini, richiedi al tuo custode di vendere la proprietà per conto del tuo IRA. Tutti i soldi torneranno nella tua IRA o in differita o esentasse, a seconda della composizione della tua IRA.

Un’ultima considerazione: la liquidità. Quanto è facile per te uscire dall’investimento? Con le azioni è relativamente facile. A volte puoi riavere i tuoi soldi in pochi secondi. Al contrario, il settore immobiliare è un investimento notoriamente illiquido. Potrebbe essere necessario molto tempo per disinvestire e potresti perdere denaro lungo la strada. Come otto milioni di persone hanno imparato durante la Grande Recessione del 2008, potresti ritrovarti con una risorsa che vale meno della somma di denaro che le devi.

Pro e contro della proprietà in un IRA

Abbiamo menzionato così tanti problemi e inconvenienti, potresti chiederti a questo punto se ha senso mettere la proprietà in un IRA. Storicamente, il settore immobiliare è stato un buon investimento a lungo termine poiché i valori degli immobili aumentano nel tempo e l’apprezzamento a lungo termine va di pari passo con l’orizzonte di investimento a lungo termine di un conto pensione. A breve termine, qualsiasi reddito generato dalla proprietà è protetto dalle tasse all’interno dell’IRA. Infine, essendo una risorsa importante, il settore immobiliare aiuta a diversificare un portafoglio altrimenti investito in azioni e altri titoli, non la peggiore idea del mondo.

Professionisti

• Il settore immobiliare aiuta a diversificare un portafoglio, spesso andando contro i mercati finanziari.
• Il settore immobiliare si è storicamente apprezzato nel tempo, ideale per l’orizzonte di investimento a lungo termine di un’IRA.
• Il settore immobiliare può fornire un flusso di reddito costante dagli affitti e qualsiasi reddito da locazione che raccogli cresce esentasse all’interno dell’IRA.
• Puoi acquistare, vendere, capovolgere e accumulare proprietà.

Contro

• Devi creare un IRA autodiretto con un custode.
• Non è possibile richiedere detrazioni per tasse sulla proprietà, interessi ipotecari, ammortamenti e altre spese relative alla proprietà.
• Tutte le spese, le riparazioni e i costi di manutenzione devono essere pagati con i fondi dell’IRA e devi pagare altri per farli e gestire la proprietà.
• Tu ei tuoi parenti non potete vivere o gestire un’attività nella proprietà.

La linea di fondo

L’utilizzo di un IRA per acquistare un investimento immobiliare non è per i deboli di cuore, né per chi non ha familiarità con i diversi tipi di conti pensionistici individuali. Investire in immobili di qualsiasi tipo è piuttosto rischioso o, nella migliore delle ipotesi, di alta manutenzione; per un’IRA, tuttavia, il settore immobiliare è una scelta particolarmente ad alto rischio. Non solo il valore delle proprietà può diminuire anziché aumentare, ma un anno di costi di manutenzione significativi potrebbe anche sottoporti a sanzioni se il tuo reddito e il limite di contributo IRA non coprono le riparazioni che non puoi permetterti di ignorare.

A meno che tu non abbia sia il tempo che l’esperienza per gestire la proprietà immobiliare, probabilmente stai meglio con strategie più tradizionali per la tua IRA. Oppure prendi in considerazione opzioni immobiliari cartolarizzate, come fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) o fondi comuni di investimento ed ETF che investono in proprietà. Queste sono una forma indiretta di proprietà della proprietà, ma sono una proposta più semplice e più liquida e possono essere detenute anche negli IRA regolari.