UPREIT

Cos’è un UPREIT?

UPREIT significa fiducia di investimento immobiliare di partnership ombrello. Un UPREIT è una struttura REIT unica che consente ai proprietari di immobili di scambiare la loro proprietà con la proprietà azionaria nell’UPREIT. Tuttavia, gli UPREIT sono generalmente soggetti agli scambi della sezione 721 dell’Internal Revenue Code (IRC).

Punti chiave

• Un UPREIT è una struttura REIT unica che consente ai proprietari di immobili di scambiare la loro proprietà con la proprietà azionaria nell’UPREIT.
• Gli scambi di proprietà per azioni in un UPREIT sono generalmente consentiti ai sensi della sezione 721 del codice delle entrate interne del titolo 26.
• I contributori di proprietà UPREIT possono differire le tasse sulla vendita di proprietà in cambio di unità UPREIT sebbene le imposte sulle plusvalenze sulle unità UPREIT siano soggette alla tassazione REIT standard.

Capire gli UPREIT

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono stati introdotti da Dwight D. Eisenhower come un tipo di fondo comune di investimento immobiliare alternativo. I REIT vengono creati come un tipo di portafoglio immobiliare che include proprietà immobiliari e capitale di finanziamento immobiliare. I REIT sono un’entità che consente agli investitori di effettuare contributi di investimento per quote di partecipazione o azioni dell’azienda.

Man mano che i REIT si sono evoluti nel mercato, sono state sviluppate alcune strutture alternative per fornire diversi tipi di investitori. L’UPREIT è una di queste strutture, nota principalmente per la concessione di contributi di proprietà in cambio della proprietà azionaria. Anche il DownREIT e alcune altre alternative sono state create come propaggini.

Nella loro formazione, i REIT possono scegliere di assumere qualsiasi tipo di struttura aziendale. I REIT quotati in borsa saranno strutturati come società. I REIT privati ​​generalmente sceglieranno di essere strutturati come un trust o un’associazione sebbene possano anche scegliere altri stati. Come la maggior parte delle società non corporative, anche le entità private hanno la possibilità di essere tassate come società.

Ciò che è principalmente importante per qualsiasi REIT è che soddisfi i requisiti del titolo 26 dell’IRC, sezioni 856-859. Quando soddisfa questi requisiti, un REIT può trasferire tutto il suo reddito ai suoi azionisti. In quanto tale, il reddito passante è considerato una detrazione e il REIT paga pochissimo in tasse. Il requisito principale è che più del 90% dell’attività riguardi beni immobili.

considerazioni speciali

Invece di vendere una proprietà, un proprietario può contribuire a un UPREIT in cambio di unità. Le quote di partecipazione hanno generalmente lo stesso valore della proprietà conferita. Poiché la proprietà venduta al REIT è coperta dalla sezione IRC 721, la transazione non crea un evento imponibile.

Nella conversione da proprietà a condivisione, gli UPREIT possono dettare disposizioni speciali. Spesso, lo scambio fornisce al venditore unità speciali che consentono al venditore della proprietà di scegliere come desidera investire nel REIT. I venditori di proprietà possono essere autorizzati a convertire immediatamente le quote in azioni REIT. Potrebbero essere disponibili anche altre opzioni, come detenere azioni per un minimo di un anno e poi ricevere contanti.

Una volta che un investitore vende la sua proprietà a un UPREIT, l’UPREIT possiede la proprietà e tutta l’amministrazione coinvolta. La gestione di UPREIT può essere un po ‘più complessa dei REIT di base a causa dell’opzione di scambio della Sezione 721 e di tutte le disposizioni che ne derivano per il nuovo titolare di quote. I gestori di UPREIT sono responsabili della gestione del proprio portafoglio REIT allo scopo di generare rendimenti.

Le azioni dell’UPREIT possono variare in base alle attività di gestione, valutazione delle proprietà immobiliari, accordi di finanziamento e qualsiasi altra transazione che si verifica. Ciò può creare volatilità per gli azionisti. Gli azionisti di UPREIT avranno in genere una liquidità flessibile che consente loro di convertire facilmente le proprie azioni in contanti ogni volta che lo desiderano.

Vantaggi degli UPREIT

Gli UPREIT possono essere un’opzione praticabile per qualsiasi proprietario che desideri vendere la propria proprietà. In quanto tale, può fare appello sia ai singoli proprietari di immobili che ai proprietari di immobili commerciali. Qualsiasi proprietario che sceglie di trasformare uno scambio della Sezione 721 in un UPREIT può ricevere il valore della proprietà sotto forma di unità UPREIT.

Gli scambi della sezione 721 in un UPREIT non creano un evento imponibile. Tuttavia, i detentori di quote sono tassati in base agli standard di tassazione REIT generali. Alcuni proprietari di immobili possono scegliere di utilizzare questo tipo di investimento per la pianificazione immobiliare perché può eventualmente aggirare del tutto le tasse.

Requisiti per UPREIT

Un UPREIT è un REIT in base a tutte le linee guida contabili e fiscali standard. Gli UPREIT sono stati creati per consentire il conferimento di proprietà nel REIT in cambio di quote di proprietà. Questa strutturazione è quindi guidata dagli standard della Sezione 721 dell’IRC che discute gli scudi fiscali per la condivisione degli scambi di proprietà. In generale, qualsiasi REIT che consente gli scambi della Sezione 721 all’interno del REIT può essere considerato un UPREIT.

La maggior parte dei REIT si concentrerà su un segmento specifico del mercato immobiliare, sebbene gli standard guida stabiliscano solo che la proprietà immobiliare e il relativo finanziamento devono costituire oltre il 90% dell’attività. Gli UPREIT seguiranno tipicamente la stessa strategia di investimento, concentrandosi su una nicchia immobiliare mirata.

La sezione 721 fornisce standard guida per il rilascio di quote di azionisti in cambio di proprietà. La sezione 721 può essere un’alternativa agli scambi IRC della sezione 1031. Gli scambi della sezione 1031 consentono a un proprietario di proprietà di vendere la propria proprietà e investire i proventi in uno scambio simile per evitare le tasse.

Tuttavia, gli scambi della sezione 1031 non sono consentiti negli UPREIT perché richiedono scambi simili e non consentono a una proprietà di condividere scambi di proprietà. Pertanto, lo scambio della Sezione 721 in un UPREIT può essere interessante. Entrambi gli scambi 721 e 1031 consentono al proprietario della proprietà di differire le tasse.

UPREIT contro DownREIT

UPREIT, DownREIT e tutte le altre entità REIT speciali sono semplicemente REIT al centro con disposizioni speciali che consentono loro una maggiore flessibilità. Il DownREIT consente a un investitore immobiliare di entrare in una joint venture con un REIT. In un DownREIT, lo scambio di unità si basa principalmente sul valore della proprietà nella joint venture che può creare rendimenti migliori per il detentore di quote della joint venture.