Comprensione dell’indice Case-Shiller Housing

L’ indice Case-Shiller, formalmente noto come Indice dei prezzi delle case S & P / Case-Shiller, è stato sviluppato negli anni ’80 da tre economisti: Allan Weiss, Karl Case e Robert Shiller. Questi uomini in seguito hanno formato una società per vendere le loro ricerche monitorando i prezzi delle case in tutti gli Stati Uniti. La società è stata acquistata da Fiserv, Inc., che classifica i dati dietro l’indice distribuito da Standard & Poor’s.

In realtà, l’indice Case-Shiller non è solo un indice ma è composto da diversi indici:

• L’nove principali divisioni di censimento negli Stati Uniti
• L’ indice composito di 10 città copre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco e Washington, DC.
• L’indice composito di 20 città, include tutte le città di cui sopra, più Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
• Ci sono anche 20 indici di aree metropolitane individuali per tutte le città sopra elencate.

Ciascuno di questi indici, a parte l’indice nazionale calcolato trimestralmente e pubblicato l’ultimo martedì di febbraio, maggio, agosto e novembre, viene pubblicato l’ultimo martedì di ogni mese alle 9:00 EST. C’è un tempo di ritardo dei dati di due mesi, quindi un rapporto pubblicato a maggio coprirà solo le vendite di case fino a marzo.

Punti chiave

• L’Indice Case-Shiller è composto da diversi indici che tracciano il valore delle residenze unifamiliari unifamiliari utilizzando il metodo delle armi e delle vendite ripetute.
• Esistono altri indici, come quello utilizzato per valutare i condomini.
• Un indice che tiene traccia dei valori delle proprietà a livello di contea può offrire informazioni locali più pertinenti ai potenziali acquirenti.
• Tutti gli indici dei prezzi delle abitazioni, in particolare il Case-Shiller, sono barometri non solo del mercato immobiliare, ma anche dello stato di salute dell’economia in generale.

Cosa fa e cosa non tiene traccia dell’indice

Ciascun indice misura le variazioni dei prezzi delle metodo delle vendite ripetute, che confronta i prezzi di vendita degli stessi immobili nel tempo. La nuova costruzione è esclusa. Poiché queste case non sono state vendute in precedenza, non è possibile calcolare come sono cambiati i loro prezzi di vendita fino a quando non hanno avuto due proprietari.

Le tipologie di vendita tracciate dagli indici Case-Shiller sono chiamate transazioni di vendita a condizioni di mercato. Si tratta di transazioni in cui la casa è stata venduta al valore di mercato ei dati sui prezzi di vendita possono essere utilizzati per ottenere un’istantanea accurata del mercato immobiliare. Una transazione in cui una madre ha venduto la sua casa a suo figlio a un prezzo favorevole e inferiore a quello di mercato non sarebbe inclusa in nessun indice Case-Shiller. Le vendite di preclusione sono incluse negli indici perché una vendita tra una banca e un individuo è considerata sia una vendita normale che una vendita ripetuta.

I condomini e le cooperative non sono inclusi in nessuno degli indici principali. Tuttavia, esistono indici di condominio separati che tengono traccia dei prezzi degli appartamenti in cinque mercati principali: Boston, Chicago, New York, Los Angeles e San Francisco.

Sono escluse dall’indice anche le proprietà la cui designazione cambia (ad esempio, una proprietà che fino a poco tempo fa era considerata una casa ma ora è un condominio non sarebbe stata inclusa), le vendite subito prima o dopo che una proprietà è stata drasticamente modificata (come due -casa da letto ristrutturata in una casa con cinque camere da letto) e transazioni che sembrano contenere errori nei dati (una casa venduta per $ 100.000 che è stata successivamente segnalata come venduta per $ 10.000, ad esempio).

Perché i prezzi delle case sono importanti

Anche se non stai acquistando o vendendo una casa, i prezzi delle case sono un indicatore dell’andamento dell’economia in generale. Le persone si sentono sicure che ora sia un buon momento per fare un grande e costoso investimento? Qual è il rendimento economico di una determinata regione geografica? Come stanno andando le imprese che hanno una grande partecipazione nel settore dell’edilizia abitativa? L’indice Case-Shiller fornisce informazioni su tutti questi indicatori.

È anche possibile sfruttare indirettamente le variazioni dei prezzi delle case investendo in futures e opzioni sugli indici dei prezzi delle case S & P / Case-Shiller sul Chicago Mercantile Exchange. Questo tipo di investimento è consigliato ad aziende come promotori immobiliari e immobiliari, banche, istituti di credito ipotecario e fornitori di case per aiutarli a mitigare il rischio delle loro grandi partecipazioni nel settore immobiliare. Anche le aziende che hanno poco o nulla a che fare con l’edilizia abitativa potrebbero voler investire in questi prodotti per diversificare il proprio portafoglio e gestire i rischi di investimento.

Infine, molte persone hanno investito nelle loro case almeno tanto, se non di più, quanto in azioni. I movimenti dei prezzi delle case hanno quindi un impatto significativo sul valore totale dei loro portafogli.

Due indici alternativi dei prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti

Indice dei prezzi delle abitazioni (HPI)

La US Federal Housing Finance Agency (FHFA), istituita ai sensi della Housing and Economic Recovery Act del 2008, pubblica l’indice trimestrale dei prezzi delle case (HPI). L’HPI copre 400 aree metropolitane in tutti i 50 stati e contiene dati risalenti agli anni ’70.

L’FHFA HPI è un termine un po ‘generico per diversi indici prodotti dall’FHFA e basato su decine di milioni di vendite di case. Will Doerner, economista supervisore per la Divisione di ricerca e statistica dell’FHFA, sottolinea che per evidenziare diversi segmenti di mercato, l’FHFA produce tre tipi principali di indici: HPI di solo acquisto, HPI di tutte le transazioni e HPI di dati espansi.

L’HPI di tutte le transazioni, ad esempio, include i rifinanziamenti, non solo gli acquisti, mentre l’HPI annuale include i dati più granulari: fino ai livelli di codice postale, contea e tratto di censimento. L’acquisto solo HPI, ad esempio, è quello più spesso citato dai media. L’HPI dei dati estesi include mutui FHA e informazioni da registri pubblici, che consentono ai dati di coprire l’intero mercato delle case che vendono al di sotto del limite di prestito conforme.

La FHFA crea anche altri indici alternativi per professionisti e ricercatori. Il Distress-Free HPI esclude pignoramenti e vendite allo scoperto. L’HPI annuale offre dati per livelli geografici granulari, come oltre 2.000 contee, 19.000 codici postali e 50.000 trattati di censimento.

Indice dei prezzi delle case di rendimento del prestito

Anche l’indice dei prezzi delle case sulle prestazioni del prestito, prodotto da CoreLogic, utilizza dati sulle vendite ripetute, ma è impostato per essere molto più completo. Il CoreLogic HPI copre più di 7.100 codici postali, oltre 930 aree statistiche basate su core (CBSA) e più di 1.300 contee situate in tutti i 50 stati e nel distretto di Columbia, al momento della pubblicazione. Sebbene ci sia un ritardo di cinque settimane nei dati, CoreLogic ricostruisce i suoi set di dati nazionali da zero ogni mese.

Indici dei prezzi delle abitazioni straniere

Gli Stati Uniti non sono l’unico paese che produce indici dei prezzi delle abitazioni.

• L’indice principale del Canada è ilNational Composite House Price Index, che utilizza anche il metodo delle vendite ripetute. Combina i dati delle vendite di case unifamiliari in città tra cui Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal e Halifax.
• L’indice permanente dei prezzi delle case tsb irlandese è prodotto da tsb Group Holdings, PLC, un importante fornitore di servizi finanziari al dettaglio nel mercato bancario nazionale irlandese. Il Gruppo, infatti, possiede circa il 15% dei mutui ipotecari residenziali del Paese. Questo indice prende in considerazione le dimensioni, il tipo, la posizione e altre caratteristiche di una casa prima di assegnarvi un valore utilizzando una tecnica complessa nota come analisi di regressione lineare multivariata.
• L’indice principale del Regno Unito è l’indiceHalifax House Price, che prende il nome da Halifax, una divisione del Lloyd’s Banking Group e il più grande creditore ipotecario del Regno Unito. Questo indice utilizza anche un’analisi di regressione lineare multivariata.

La linea di fondo

L’indice Case-Shiller è un barometro ampiamente utilizzato e rispettato del mercato immobiliare statunitense e dell’economia in generale. Ma non è l’unico barometro da tenere d’occhio. Per qualsiasi settore immobiliare serio o altro tipo di investitore, è opportuno tenere a mente anche indici immobiliari statunitensi alternativi, nonché IPP esteri.