Mutuo in 2 fasi

Cos’è un mutuo in due fasi?

Un mutuo in due fasi offre un tasso di interesse iniziale per un periodo iniziale concordato. Questo periodo di solito dura da cinque a sette anni. Un prestito in due fasi spesso aiuta un mutuatario durante la costruzione di una proprietà. Dopo il completamento della struttura e al termine del periodo iniziale, il tasso di interesse si  adegua per riflettere i tassi di interesse prevalenti.

Punti chiave

• Un mutuo in due fasi è un mutuo che ha sia un tasso di lancio per un prestatore, sia un tasso più alto oltre il periodo di prestito iniziale.
• I mutui in due fasi attirano gli acquirenti che stanno costruendo le proprie case o che intendono capovolgere la casa o la proprietà prima della scadenza del periodo di prestito.
• Un mutuo in due fasi potrebbe anche essere stipulato da un acquirente che si aspetta che i tassi di interesse scenderanno probabilmente durante il periodo di tasso iniziale e quindi non vuole essere bloccato in un tasso per la durata del prestito.
• I prestatori possono offrire mutui in due fasi come un modo per attirare un più ampio pool di acquirenti, molti dei quali altrimenti non si qualificherebbero per un prestito tradizionale.
• I prestiti in due fasi sono diversi dai mutui a tasso variabile (ARM), in quanto riadattano il tasso di interesse di un prestito solo una volta, mentre alcuni ARM si aggiusteranno più volte durante la durata del prestito.

Capire un mutuo in due fasi

Un mutuo in due fasi è un’opzione interessante per i mutuatari in determinate situazioni. I consumatori classici per un prestito in due fasi sono i mutuatari che desiderano godere di un tasso di interesse inferiore a quello di mercato e di un pagamento mensile inferiore nei primi anni del prestito. Altri mutuatari familiari in due fasi sono i proprietari di case che si aspettano di vendere la casa prima della scadenza del periodo iniziale. Inoltre, gli acquirenti che credono che i tassi di interesse scenderanno durante il periodo di tasso iniziale del prestito sono probabilmente candidati per un prestito in due fasi.

I prestatori sono attratti dai mutui in due fasi perché portano mutuatari che altrimenti non potrebbero beneficiare di un prestito tradizionale. Questi mutuatari assorbono il rischio di mercato rappresentato dall’aumento dei tassi di interesse.

In genere, il tasso di interesse alla fine del periodo iniziale sarà superiore al tasso iniziale. Quando i tassi di interesse sono più alti alla fine del periodo iniziale, rende il prestito un affare più redditizio per il creditore. Inoltre, quando il mutuatario sceglie di non rifinanziare nel corso del prestito e il tasso viene reimpostato su un interesse più elevato, il mutuante riceverà rimborsi più elevati dal prestito. Tuttavia, il mancato rifinanziamento è raro poiché è molto probabile che il mutuatario in due fasi rifinanzi o venda la proprietà per evitare il rialzo dei tassi di interesse.

Tra 5 e 7 anni

Il tipico periodo introduttivo per un mutuo in due fasi.

Prestito a due fasi vs. mutui a tasso variabile

I mutui a due fasi vengono spesso confusi con i  mutui a tasso variabile (ARM). I prestiti in due fasi prevedono un riadeguamento del tasso di interesse di un prestito alla fine del periodo di tasso iniziale. A questo punto, il tasso di interesse è bloccato per tutta la durata del prestito, spesso 25 anni. Gli ARM, tuttavia, sono disponibili in molte varietà e spesso riaggiustano il tasso di interesse del mutuatario molte volte per il resto del prestito.

Gli ARM sono in genere indicati da una coppia di numeri che ne descrivono i termini, ad esempio 5/5 ARM. In questo caso, l’adeguamento del tasso iniziale avviene a cinque anni, quindi una volta ogni cinque anni successivi. Altri esempi includono un ARM 7/1, che si adatta al segno di sette anni, quindi ogni anno successivo, e un ARM 2/28 che si regola dopo due anni, quindi rimane a quel tasso per il resto del prestito di 30 anni. Questi ARM sono mutui in due fasi, ma ci sono molti altri accordi di aggiustamento dei tassi.

Il prestito di costruzione in due fasi

Un altro tipo di prestito in due fasi è progettato per aiutare gli acquirenti a finanziare una fase iniziale di costruzione, seguita da un prestito più tradizionale. Una fase di costruzione separata è necessaria perché la garanzia reale utilizzata per un prestito tradizionale, la casa stessa, non esiste ancora.

Questo prestito è generalmente di soli interessi  per il periodo iniziale, con un tasso di interesse più alto ma una vita molto più breve rispetto a un prestito standard. Il prestatore in genere approva sia l’acquirente che l’appaltatore e rilascia i pagamenti all’appaltatore in base alle necessità. Una volta completata la costruzione, il prestito può essere trasformato in un mutuo tipico o estinto prima di costituire un mutuo per il progetto completato.