Trasferimento di ipoteca
Che cos’è un trasferimento di ipoteca?
Il trasferimento di un mutuo è una transazione in cui il mutuatario o il prestatore cede un’ipoteca esistente (un prestito per l’acquisto di una proprietà, di solito residenziale, utilizzando la proprietà come garanzia) dall’attuale titolare a un’altra persona o entità. I proprietari di abitazione che non sono in grado di mantenere aggiornati i pagamenti del mutuo possono richiedere un trasferimento in modo da non andare in default e andare in pignoramento.
punti chiave
- Un trasferimento di ipoteca è la riassegnazione di un’ipoteca esistente, solitamente su una casa, dall’attuale titolare a un’altra persona o entità.
- Non tutti i mutui possono essere trasferiti; in caso affermativo, il creditore ha il diritto di approvare la persona che assume il prestito.
- I prestatori di mutui ipotecari spesso includono una clausola di scadenza nei loro prestiti che vieta al venditore di casa di trasferire un mutuo a un acquirente.
Come funziona un trasferimento di mutui
Un acquirente potrebbe voler sottoscrivere un mutuo precedente perché un tale trasferimento potrebbe consentire loro di trarre vantaggio dai tassi di interesse precedenti che potrebbero essere stati inferiori ai tassi di mercato correnti. Un trasferimento del mutuo, se completato con successo senza contestazioni o clausole, non cambierebbe i termini o la durata del prestito, lasciando da estinguere solo il saldo residuo. Attraverso un trasferimento del mutuo, un acquirente potrebbe anche evitare di dover pagare i costi di chiusura associati all’acquisto di una casa con un nuovo mutuo.
Non tutti i mutui possono essere trasferiti. Se lo è, si dice che l’ipoteca è “ipotizzabile”. Per trasferire un mutuo, l’istituto di credito ipotecario dovrà verificare che la persona o l’ente che assumerà il prestito abbia un reddito e una storia creditizia adeguati per poter effettuare i pagamenti in modo tempestivo.
Se un mutuatario non è autorizzato a trasferire un mutuo, a causa della sottoscrizione del prestito, potrebbe essere necessario esplorare altre opzioni per evitare la preclusione. Ad esempio, potrebbero lavorare con il loro prestatore per vedere se è possibile aggiungere un altro mutuatario / proprietario al mutuo, il che gli consentirebbe di effettuare pagamenti verso il saldo del prestito non pagato. Oppure potrebbero vendere la casa e avere un potenziale acquirente, collega, familiare o un’altra entità che accetta di compensare l’eventuale differenza tra il prezzo di vendita della casa e il saldo del prestito non pagato.
Considerazioni speciali per il trasferimento di ipoteca
I finanziatori che vogliono scoraggiare un trasferimento di ipoteca potrebbero includere una clausola nel mutuo che richiede che il saldo residuo del prestito sia dovuto alla vendita della proprietà. Questa clausola del dovuto sulla vendita garantisce che quando i proprietari di abitazione vendono le loro case, non possono trasferire l’ipoteca all’acquirente (il che potrebbe svolgere un ruolo chiave nell’offerta di un acquirente, soprattutto se l’interesse del mutuo era inferiore ai tassi di mercato correnti). Queste clausole in effetti richiedono al venditore di rimborsare l’intero saldo del prestito, magari con i proventi della vendita, e allo stesso modo obbligano l’acquirente a contrarre una nuova ipoteca per effettuare l’acquisto.
Sotto il Garn-St. Germain Act , i creditori non possono far valere la clausola di due-on-sale in determinate situazioni anche se la proprietà è cambiata.
È possibile evitare l’attivazione di tale clausola “dovuta in vendita” trasferendo l’ipoteca a un familiare stretto, o al coniuge dal quale si è legalmente separati o divorziati. Inoltre, il trasferimento può essere il risultato di un’eredità a seguito della morte del mutuatario e il familiare si sta trasferendo nella casa. In tal caso, il creditore potrebbe non avere motivi per impedire il trasferimento dell’ipoteca. Se la proprietà viene trasferita a un trust vivente e il mutuatario è il beneficiario del trust, anche l’ipoteca può essere trasferita, di solito.