7 passaggi per un affare immobiliare commerciale caldo
Chiedi a qualsiasi professionista immobiliare i vantaggi dell’investimento in proprietà commerciali e probabilmente attiverai un monologo su come tali proprietà siano un affare migliore rispetto agli immobili residenziali. I proprietari di immobili commerciali amano il flusso di cassa aggiuntivo, le economie di scala vantaggiose, il campo di gioco relativamente aperto, il mercato abbondante per gestori di proprietà buoni e convenienti e la possibilità di un guadagno potenzialmente maggiore dagli immobili commerciali.
Ma come valuti le migliori proprietà? E cosa separa i grandi affari dai guai?
Punti chiave
- Come la maggior parte degli investimenti, il successo nelle proprietà immobiliari commerciali inizia con un buon progetto.
- Acquisisci familiarità con il mercato immobiliare commerciale e come si differenzia dalle proprietà residenziali e quali aspetti sono simili.
- Utilizza un approccio su più fronti per trovare le proprietà disponibili e ottenere le migliori offerte.
1. Scopri cosa sanno gli addetti ai lavori
Per essere un attore nel settore immobiliare commerciale, impara a pensare come un professionista. Ad esempio, sappi che prestatori di immobili commerciali piace vedere un calo di almeno il 30% prima di concedere il via libera a un prestito.
2. Pianifica un piano d’azione
L’impostazione dei parametri è una priorità assoluta in un affare immobiliare commerciale. Ad esempio, chiediti quanto puoi permetterti di pagare e poi guardati intorno per i mutui per avere un’idea di quanto pagherai per tutta la durata del mutuo. L’utilizzo di strumenti come i calcolatori di mutui può aiutarti a sviluppare buone stime del costo totale della tua casa.
Altre domande chiave da porsi includono: quanto ti aspetti di guadagnare con l’affare? Chi sono i protagonisti? Quanti inquilini sono già a bordo e pagano l’affitto? Quanto spazio in affitto devi riempire?
3. Impara a riconoscere un buon affare
I migliori professionisti del settore immobiliare sanno molto quando ne vedono uno. Qual è il loro segreto? Innanzitutto, hanno una strategia di uscita : le migliori offerte sono quelle da cui sai di poterti allontanare. Aiuta ad avere un occhio acuto, proprietario terriero : essere sempre alla ricerca di danni che richiedono riparazioni, sapere come valutare il rischio e assicurarti di aprire il calcolatore per assicurarti che la proprietà soddisfi i tuoi obiettivi finanziari.
4. Acquisisci familiarità con i parametri chiave del settore immobiliare commerciale
Le metriche chiave comuni da utilizzare nella valutazione degli immobili includono:
- Reddito operativo netto (NOI): Il NOI di una proprietà immobiliare commerciale viene calcolato valutando il reddito operativo lordo del primo anno della proprietàe quindi sottraendo le spese operative per il primo anno. Vuoi avere un NOI positivo.
- Cap Rate : il tasso di “cap” – o capitalizzazione – di una proprietà immobiliare, viene utilizzato per calcolare il valore delle proprietà che producono reddito. Ad esempio, un complesso di appartamenti di cinque o più unità, edifici per uffici commerciali e centri commerciali più piccoli sono tutti buoni candidati per la determinazione del tasso massimo. I tassi di capitalizzazione sono utilizzati per stimare il valore attuale netto dei profitti o flussi di cassa futuri; il processo è anche chiamato capitalizzazione dei guadagni.
- Cash on cash : gli investitori immobiliari commerciali che fanno affidamento sul finanziamento per acquistare le loro proprietà spesso aderiscono alla formula cash-on-cash per confrontare le prestazioni del primo anno delle proprietà concorrenti. Il cash-on-cash prende in considerazione il fatto che l’investitore in questione non richiede il 100% di contanti per acquistare la proprietà, ma tiene anche conto del fatto che l’investitore non manterrà tutti i NOI perché deve utilizzarne alcuni di esso per effettuare pagamenti ipotecari. Per scoprire denaro contante, gli investitori immobiliari devono determinare l’importo necessario da investire per acquistare la proprietà o il loro investimento iniziale.
5. Cerca venditori motivati
Come ogni azienda, i clienti guidano il settore immobiliare. Il tuo compito è trovarli, in particolare quelli che sono pronti e desiderosi di vendere al di sotto del valore di mercato. Il fatto è che nel settore immobiliare non succede nulla o addirittura importa fino a quando non trovi un accordo, che di solito è accompagnato da un venditore motivato. Questo è qualcuno con una ragione urgente per vendere al di sotto del valore di mercato. Se il tuo venditore non è motivato, non sarà così disposto a negoziare.
6. Scopri l’arte del vicinato “agricoltura”
Un ottimo modo per valutare un aprendo case, parlando con altri proprietari di quartiere e cercando posti vacanti.
7. Utilizzare un approccio “a tre punte” per valutare le proprietà
Sii adattabile quando cerchi grandi affari. Usa Internet, leggi gli annunci economici e assumi cani da uccello per trovarti le migliori proprietà. I cani da uccello del settore immobiliare possono aiutarti a trovare preziosi contatti di investimento in cambio di una commissione di segnalazione.
La linea di fondo
In generale, trovare e valutare proprietà commerciali non significa solo coltivare quartieri, ottenere un ottimo prezzo o inviare segnali di fumo per portare venditori a te. Al centro dell’azione c’è la comunicazione umana di base. Si tratta di costruire relazioni e rapporti con i proprietari di immobili, in modo che si sentano a proprio agio a parlare di buoni affari e fare affari con te.