Regole fiscali per l’affitto della tua casa per le vacanze

I proprietari di case per le vacanze possono scegliere di affittare le loro proprietà per compensare le spese di proprietà o per generare reddito. Di conseguenza, i proprietari di case per le vacanze potrebbero avere diritto a determinati vantaggi fiscali che possono contribuire a rendere la loro casa per le vacanze più accessibile.

Tuttavia, le agevolazioni fiscali sono subordinate al rispetto di diversi requisiti, incluso il numero di giorni ogni anno in cui la proprietà viene affittata. Comprendere le norme fiscali in anticipo può aiutare i proprietari di case per le vacanze a trarre vantaggio dalle agevolazioni fiscali ed evitare costose sorprese al momento delle tasse.

Punti chiave

• Ai proprietari di case per le vacanze che affittano le loro proprietà sono consentiti vantaggi fiscali per contribuire a rendere la casa per le vacanze più accessibile.
• Le agevolazioni fiscali sono subordinate al rispetto dei requisiti IRS, che possono includere il numero di giorni in cui viene affittato o utilizzato personalmente dal proprietario.
• Una proprietà per le vacanze può essere affittata per un massimo di due settimane (14 notti) all’anno senza la necessità di dichiarare il reddito da locazione.

Comprendere le regole fiscali per l’affitto di una casa per le vacanze

Se il proprietario di una casa riceve un reddito da locazione pagato, il reddito viene tassato dall’Internal Revenue Service (IRS). Tuttavia, il proprietario della casa di solito può detrarre alcune spese. L’importo totale delle spese riduce il reddito da locazione imponibile per il proprietario.

I proprietari di case per le vacanze hanno regole specifiche che devono essere seguite affinché il proprietario possa detrarre le spese relative alla proprietà in affitto. Di seguito è riportata una panoramica dei requisiti e delle regole per le detrazioni fiscali per le case di vacanza.

La regola dei 14 giorni o del 10%

Le agevolazioni fiscali a cui un proprietario può avere diritto dipendono dal numero di giorni ogni anno in cui la proprietà viene data in affitto e da quanto tempo il proprietario trascorre nella casa. Se la casa di vacanza viene utilizzata esclusivamente per il divertimento personale del proprietario (e non viene affittata in nessun momento durante l’anno), il proprietario può generalmente detrarre le tasse immobiliari e gli interessi su un mutuo sulla casa.

Come una residenza principale, i costi associati all’assicurazione, alla manutenzione e alle utenze non possono essere ammortizzati. Se la casa viene utilizzata per scopi di locazione, il proprietario della casa rientra in una delle tre categorie.

Proprietà affittata per 14 giorni o meno ogni anno

Secondo le regole dell’IRS, una proprietà per le vacanze può essere affittata per un massimo di due settimane (14 notti) ogni anno senza la necessità di segnalare il reddito da locazione. In questo caso, la casa è ancora considerata una residenza personale, quindi il proprietario può detrarre gli interessi ipotecari e le tasse sulla proprietà su un Programma A secondo le regole standard della seconda casa. Tuttavia, il proprietario non può detrarre alcuna spesa come canone di locazione.

Questa agevolazione fiscale è talvolta chiamata “esenzione dei padroni” poiché i proprietari di case vicini all’Augusta National Golf Club possono guadagnare fino a $ 20.000 affittando le loro case durante il torneo annuale senza dover riportare il reddito sulle loro dichiarazioni dei redditi.

Affittato per più di 15 giorni e utilizzato per meno di 14 giorni

In questo caso, la proprietà è considerata una proprietà in affitto e le attività di noleggio sono viste come un’attività commerciale. Tutti i redditi da locazione devono essere segnalati all’IRS e il proprietario può detrarre alcune spese di locazione, comprese le seguenti:

• Commissioni pagate ai gestori di proprietà
• Premi assicurativi
• Spese di manutenzione
• Interessi ipotecari
• Tasse di proprietà
• Utilità
• Ammortamento

L’importo delle spese di affitto che può essere detratto si basa sulla percentuale di giorni in cui la casa di vacanza è stata affittata, denominati “giorni di affitto”. Le spese deducibili sono calcolate dividendo il numero di giorni in cui la casa è stata affittata per il numero totale di giorni in cui la casa è stata utilizzata: giorni di affitto più giorni di uso personale.

Ad esempio, se una casa di vacanza ha avuto 120 giorni di utilizzo totali e 100 di quei giorni erano giorni di affitto, l’83% delle spese (100 giorni di noleggio / 120 giorni di utilizzo totali) può essere detratto dal reddito da locazione. La parte locativa delle spese eccedente il reddito da locazione non può essere detratta. Il proprietario non potrà detrarre il restante 17% delle spese di locazione.

Oltre a detrarre le spese di locazione, i proprietari possono essere in grado di detrarre fino a $ 25.000 ogni anno in perdite, a seconda del reddito lordo rettificato (AGI) del proprietario, e le perdite passive possono essere ammortizzate se gestiscono la proprietà da soli. Una perdita passiva è una perdita che può essere dedotta se il contribuente non partecipa materialmente alla proprietà in affitto.

Il proprietario utilizza la proprietà per più di 14 giorni o il 10% del totale dei giorni in cui la casa è stata affittata

Se i giorni personali superano i 14 giorni o il 10% del numero di giorni in cui la casa è affittata, a seconda di quale sia maggiore, l’IRS considera la proprietà una residenza personale e la perdita di affitto non può essere detratta. Le spese di affitto, fino al livello del reddito da locazione, così come le tasse sugli immobili e gli interessi ipotecari, possono ancora essere detratti.

Poiché il limite di 14 giorni può avere un effetto drammatico sulle tasse, è importante tenere traccia e documentare i giorni di utilizzo personale rispetto ai giorni utilizzati per le riparazioni e la manutenzione. Secondo l’IRS, i giorni di uso personale possono includere:

Ogni giorno che trascorri lavorando sostanzialmente a tempo pieno per riparare e mantenere (non migliorare) la tua proprietà non è considerato un giorno di uso personale. Non considerare un giorno come un giorno di uso personale anche se i membri della famiglia utilizzano la proprietà per scopi ricreativi nello stesso giorno.

La linea di fondo

I proprietari che affittano case per le vacanze possono essere in grado di usufruire di alcuni vantaggi fiscali, rendendo così più conveniente una seconda casa. Le leggi fiscali prevedono vantaggi molto diversi, a seconda del numero di giorni in cui la proprietà viene affittata ogni anno e del tempo di utilizzo della casa da parte del proprietario.

Poiché le leggi fiscali possono essere complesse e cambiare frequentemente, può essere utile consultare uno specialista fiscale qualificato per ottenere una comprensione completa delle leggi fiscali e per determinare l’approccio migliore per affittare la tua casa per le vacanze.