Diventare padrone di casa è più problematico di quanto valga la pena?

La proprietà in affitto residenziale  è il modo per fare soldi, o almeno così affermano alcune persone. In superficie, sembra una scommessa infallibile; in realtà, di solito è più un mal di testa di quanto valga la pena. Le sfide iniziano presto e quasi sempre coinvolgono tempo e denaro. Diamo un’occhiata a sei di quelli più grandi.

Punti chiave

• Investire in una proprietà in affitto residenziale può essere un modo redditizio per aumentare la tua ricchezza, anche se può comportare molte difficoltà.
• Le sfide che derivano dal possedere una proprietà in affitto includono la ricerca di una proprietà adatta, la preparazione dell’unità, la ricerca di buoni inquilini, i problemi di manutenzione, i problemi che sorgono e la modifica dei tassi di interesse che influiscono sul prezzo di affitto.
• Ci sono modi per rendere il processo più semplice, come acquistare una proprietà di base, vivere vicino all’unità e renderlo uno sforzo a tempo pieno.
• Assumere un gestore di proprietà può ridurre l’onere della gestione di una proprietà in affitto, ma taglierà i profitti.

Sfida 1: trovare una proprietà

Sono stati scritti interi libri sulla ricerca di una buona proprietà in affitto. Tanto testo è stato dedicato all’argomento a causa della sua importanza critica. Compra un posto troppo costoso e non guadagnerai mai soldi. Ma anche cercare di fare un affare può essere problematico. L’acquisto di un fixer-upper richiede che tu abbia le competenze, il tempo, gli strumenti e i contanti per effettuare le riparazioni e le ristrutturazioni necessarie.

Se non hai fretta, questo potrebbe essere un modo per fare un affare sul tuo investimento; se hai già un lavoro a tempo pieno e una famiglia, ogni minuto speso per riparare l’affitto è un minuto non speso per un’attività più redditizia o piacevole. Tuttavia, al giorno d’oggi, ci sono società di gestione che possono fare molto di questo lavoro di gamba, dall’individuazione di una proprietà alla riabilitazione, per te, a pagamento, ovviamente.

Sfida 2: Preparare l’unità

Per mettere in affitto praticamente qualsiasi immobile, spesso sono necessari, come minimo, moquette e vernice fresca. Entrambi gli articoli richiedono tempo e denaro. Zanzariere, macchie sul ponte e manutenzione del prato sono altre esigenze comuni. Ogni volta che un inquilino parte, anche questi problemi devono essere rivisti.

Sfida 3: trovare inquilini

Internet fornisce un modo veloce ed economico per trovare potenziali inquilini. Ovviamente, spesso ottieni quello per cui paghi. La pubblicazione di un annuncio in una pubblicazione rispettabile spesso genera una migliore classe di intervistati. Invece di studenti universitari che cercano di risparmiare un dollaro, aumenti le tue probabilità di avere famiglie e adulti più anziani responsabili.

Pubblicare un annuncio per un mese richiederà un piccolo morso al tuo portafoglio, tuttavia, e lo screening corretto dei tuoi inquilini eseguendo un controllo del credito e un controllo dei precedenti richiederà un altro morso. L’investimento vale il tempo e il denaro, poiché il controllo aumenta le probabilità di ottenere inquilini responsabili. Gli inquilini responsabili pagano l’affitto in tempo, non abusano della proprietà e non richiedono di impegnarsi nel processo di sfratto costoso e dispendioso in termini di tempo.

Sfida 4: problemi

Anche i grandi inquilini e le proprietà in affitto perfette vengono con una serie di problemi. Tubi rotti, scarichi imbottiti, molle della porta del garage rotte, animali domestici e coinquilini sono solo alcune delle sfide che si presentano. Anche i buoni inquilini vogliono la tua completa e immediata attenzione quando le acque reflue stanno tornando nella loro casa o la compagnia via cavo taglia accidentalmente le linee telefoniche.

I cattivi inquilini sono una sfida ancora più grande. Le chiamate giornaliere e l’affitto in ritardo o non pagato possono aumentare i problemi. Il giorno del trasloco è un altro momento impegnativo. Danni a pareti, pavimenti, tappeti e altri componenti della casa possono portare a controversie e riparazioni costose. Dal momento che ogni momento sprecato a discutere è un momento in cui la casa è vuota, spesso è meglio mordere i proiettili e pagare le riparazioni da soli. A proposito: probabilmente dovrai stipulare un’assicurazione del proprietario – no, la normale polizza del proprietario di casa non è sufficiente – e questo è un altro elemento nella colonna delle spese correnti.

Sfida 5: manutenzione

La manutenzione dei principali componenti e servizi è un elemento importante. I nuovi apparecchi costano centinaia di dollari; un nuovo tetto o un vialetto possono costare migliaia di dollari. Se l’affitto è di $ 500 al mese e il tetto è di $ 5.000, puoi ritrovarti a perdere denaro velocemente. Aggiungi moquette, vernice e una nuova stufa, oltre a inquilini che non rimangono a lungo e la proprietà potrebbe perdere soldi per anni.

Sfida 6: tassi di interesse

Cosa c’entrano i tassi di interesse? In abbondanza. Quando le tariffe scendono, spesso è più economico acquistare che affittare, e quindi la domanda per le tue unità potrebbe diminuire. Abbassare l’affitto per rimanere competitivi può compromettere la tua capacità di guadagnare.

Come si fanno i soldi

Con tutte le sfide che devono essere superate, il piccoletto può guadagnare con un immobile in affitto? Sì, ma richiede un piano. Di seguito vengono evidenziati quattro approcci redditizi:

1. Live-in

Condividere lo spazio acquistando un duplex (o altra struttura facilmente divisibile) è spesso un’impresa redditizia. Dato che sei sul posto e intendi comunque prenderti cura della proprietà, il denaro extra è un bonus. Ovviamente, tutte le sfide sono ancora valide e vivere sul posto significa essere sempre disponibili e restare in stretto contatto con gli inquilini. Pianifica in modo appropriato e controlla attentamente.

2. Vai di base

Affittare un appartamento malandato che non ha bei servizi, fare la minima manutenzione possibile e non mantenere le apparenze porta a dei profitti. Se non ci credi, guarda gli alloggi fuori dal campus in qualsiasi città universitaria del paese. Non sembra molto carino, ma una struttura essenziale e essenziale (senza ventilatori a soffitto, aria condizionata, ecc.) Mantiene il processo semplice.

Quattro pareti e un pavimento forniscono un minimo di requisiti di manutenzione e poche cose che possono rompersi o essere danneggiate. Attirare inquilini attraverso programmi sovvenzionati dal governo, come la Sezione 8 alloggi, fornisce un reddito garantito. La sfida qui tende ad essere che in cambio di pochi dollari in mano, spesso si ottiene una classe di inquilini rude e una proprietà che si logora duramente.

3. Partecipazioni a lungo termine

Molti investitori immobiliari ti diranno che sostanzialmente sono in pareggio sull’affitto e sulle spese. Il loro approccio consiste nell’acquistare una proprietà a un prezzo conveniente, lasciare che l’affitto degli inquilini ripaghi il mutuo e poi vendere in 30 anni, si spera approfittando di un apprezzamento del prezzo.

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Una proprietà in affitto ti offre la flessibilità di quando vendere una proprietà, evitando un mercato immobiliare debole affittando la proprietà e aspettando di venderla in un boom.

Sebbene sia un approccio ragionevole, è probabile che i profitti siano piccoli e l’ imposta sulle plusvalenze può essere pesante (data la tua base di basso costo ). E richiede ancora tempo e sforzi che avrebbero potuto essere spesi meglio altrove.

4. Vai a tempo pieno

I proprietari seri adottano un approccio serio. Incorporano, acquistano più edifici e svolgono da soli una parte significativa del lavoro. È una decisione sullo stile di vita che richiede sprazzi di tempo ed energia seria e una strategia di acquisto e vendita per massimizzare i riporti di perdite fiscali e gli ammortamenti e per ridurre al minimo il reddito.

Assumere un gestore di proprietà

Un gestore di proprietà può occuparsi di molte delle funzioni di gestione di una proprietà in affitto. Ciò include il marketing, la selezione degli inquilini, la manutenzione, la definizione del budget e la riscossione degli affitti. Potresti prendere in considerazione l’assunzione di un gestore di proprietà se desideri delegare questi compiti, anche se taglierà i tuoi profitti.

Ruolo del Property Manager

I gestori di proprietà possono gestire una varietà di ruoli. Di cosa si tratta, esattamente, sta a te negoziare con il tuo manager. È importante identificare quale sarà il loro ruolo e sviluppare un elenco di compiti e responsabilità. Il tuo gestore della proprietà troverà solo inquilini? O si occuperanno della manutenzione quotidiana e della riscossione dell’affitto?

Un gestore di proprietà può essere un appaltatore indipendente o un dipendente. Dovresti parlare con il tuo commercialista per determinare l’approccio più favorevole e per determinare gli obblighi specifici che potresti avere.

Puoi anche assumere una società di gestione della proprietà; una società con cui stipuli un contratto per occuparsi direttamente di tutti gli aspetti della proprietà in affitto. Questo può essere costoso, ma potrebbe essere l’ideale se hai più proprietà in affitto.

Selezione di un gestore di proprietà

Assicurati che qualsiasi gestore di proprietà che stai considerando soddisfi i requisiti di licenza locali e nazionali appropriati.

Potresti cercare un manager esperto in pubblicità, marketing, relazioni con gli inquilini, riscossione degli affitti, definizione del budget, leasing e manutenzione. Un buon gestore di proprietà sarà anche informato sulle leggi locali e statali. In qualità di proprietario della proprietà, puoi essere ritenuto responsabile per gli atti del tuo manager, quindi puoi essere citato in giudizio se il tuo manager viola le leggi sull’alloggio equo.

Una volta deciso il gestore della proprietà e i termini dell’accordo, è necessario scrivere un contratto di gestione della proprietà che identifichi i doveri, il risarcimento e le condizioni di risoluzione del gestore.

La linea di fondo

Vale la pena diventare un padrone di casa? Solo tu puoi decidere. Assicurati solo di guardare prima di saltare e intraprendere la tua nuova impresa con aspettative realistiche e un solido piano di gioco.

Sapendo in cosa ti stai cacciando prima di farlo, sarai più preparato per ciò che incontrerai e più propensi a goderti l’esperienza.