Mortalità mensile singola (SMM)
Che cos’è la mortalità mensile singola?
La mortalità mensile singola (SMM) è una misura del tasso di rimborso anticipato di un titolo garantito da ipoteca (MBS). Come suggerisce il termine, la mortalità mensile singola misura il pagamento anticipato in un dato mese ed è espressa in percentuale.
Per gli investitori in titoli garantiti da ipoteca, il pagamento anticipato dei mutui è generalmente indesiderabile poiché l’interesse futuro è rinunciato; gli investitori preferiscono una mortalità mensile singola inferiore o in calo su un MBS.
Punti chiave
- La mortalità mensile singola (SMM) è un modo per valutare il rischio di pagamento anticipato di un titolo garantito da ipoteca.
- SMM è misurato come percentuale mensile di mutui nel pool MBS che verrà estinto in anticipo.
- Il rischio di rimborso anticipato influisce sulla durata di un MBS ed è una preoccupazione primaria degli investitori garantiti da attività.
Comprensione della mortalità mensile singola (SMM)
La mortalità mensile singola viene talvolta confusa con i pagamenti anticipati principali programmati. I record del servicer per un MBS di solito forniscono i rimborsi principali pianificati impostati per il pool quando viene creato l’MBS.
La mortalità mensile singola si riferisce ai principali pagamenti anticipati che si verificano su tale importo, essenzialmente prendendo il capitale totale pagato, sottraendo i pagamenti principali programmati e dividendo per il saldo dovuto programmato per il mese (al contrario di quello effettivo) per ottenere una percentuale di pagamento anticipato.
Mortalità mensile singola e rischio di pagamento anticipato
La mortalità mensile singola oscillerà di mese in mese a seconda del rifinanziamento del mutuatario, dei pagamenti accelerati e così via. Il pagamento anticipato ostacola i rendimenti per gli investitori MBS perché i mutui vengono normalmente pagati anticipatamente utilizzando un prestito di rifinanziamento, e ciò accade principalmente quando i tassi di interesse sono scesi. Quindi, mentre un investitore in un MBS crede di aver bloccato un investimento a rendimento più elevato in un ambiente a basso tasso, potrebbe, in effetti, avere il tappeto tirato fuori da sotto di loro.
Di conseguenza, gli investitori in titoli garantiti da ipoteca sono sempre preoccupati per il rischio di pagamento anticipato sul loro investimento e la mortalità mensile singola fornisce loro una metrica per mostrare se i rischi stanno aumentando, diminuendo o stabilizzandosi.
SMM, tasso di pagamento anticipato costante e rampe di pagamento anticipato
La mortalità mensile singola può essere annualizzata nel tasso di pagamento anticipato costante (CPR), che fornisce la percentuale annuale piuttosto che un’istantanea mensile. Gli investitori in MBS possono passare da uno all’altro durante i momenti importanti della vita della loro azienda. Ad esempio, se i tassi di interesse diminuiscono per un periodo di tempo, un investitore MBS di solito guarderà l’SMM per vedere se si sta verificando o meno il burnout.
Allo stesso modo, ci sono i primi 30 mesi di vita di un titolo garantito da ipoteca in cui è considerato “sulla rampa” e durante i quali si prevede che SMM e CPR aumentino prima di stabilizzarsi una volta che l’MBS è “fuori dalla rampa” dopo 30 mesi. L’avvertenza con le rampe di pagamento anticipato è che si basano sul modello PSA degli anni ’80. Anche se l’ampio profilo di questo modello regge – principalmente che ci sono due fasi per la durata di un MBS – il mercato dei mutui è ora un posto diverso e la consapevolezza pubblica del rifinanziamento e dei tassi di interesse è più diffusa rispetto a quando è stato creato il modello PSA. Si ritiene che la lunghezza delle rampe sia molto più breve ora, poiché le persone hanno maggiori probabilità di rifinanziarsi quando i tassi scendono.