Sezione 1250

Che cos’è la sezione 1250?

La sezione 1250 dell’Internal Revenue Code degli Stati Uniti è una regola che stabilisce che l’IRS tasserà un guadagno derivante dalla vendita di proprietà immobiliari ammortizzate come reddito ordinario se l’ammortamento accumulato supera l’ammortamento calcolato con il metodo a quote costanti.

La sezione 1250 basa l’ammontare dell’imposta dovuta sul tipo di proprietà, a seconda che si tratti di proprietà immobiliari residenziali o non residenziali, tenendo conto anche di quanti mesi il depositante possedeva la proprietà in questione.

Punti chiave

• La sezione 1250 dell’Internal Revenue Code degli Stati Uniti stabilisce che l’IRS tasserà un guadagno derivante dalla vendita di proprietà immobiliari ammortizzate come reddito ordinario, se l’ammortamento accumulato supera l’ammortamento calcolato con il metodo a quote costanti.
• La sezione 1250 è applicabile principalmente quando una società ammortizza il proprio patrimonio immobiliare utilizzando il metodo dell’ammortamento accelerato.

Le basi della sezione 1250

La sezione 1250 affronta la tassazione dei guadagni dalla vendita di proprietà immobiliari ammortizzabili, come edifici commerciali, magazzini, fienili, proprietà in affitto e loro componenti strutturali a un’aliquota fiscale ordinaria. Tuttavia, le proprietà personali tangibili e immateriali e la superficie terrestre non rientrano in questa normativa fiscale.

La sezione 1250 è applicabile principalmente quando una società ammortizza il proprio patrimonio immobiliare utilizzando il metodo dell’ammortamento accelerato, con conseguenti detrazioni maggiori all’inizio della vita di un bene reale, rispetto al metodo a quote costanti. La sezione 1250 afferma che se una proprietà immobiliare viene venduta a un prezzo di acquisto che produce un guadagno imponibile e il proprietario ammortizza la proprietà utilizzando il metodo di ammortamento accelerato, l’IRS tasserà la differenza tra l’ammortamento effettivo e l’ammortamento a quote costanti come reddito ordinario.

Poiché l’IRS impone ai proprietari di ammortizzare tutti gli immobili successivi al 1986 utilizzando il metodo lineare, il trattamento dei guadagni come reddito ordinario ai sensi della Sezione 1250 è un evento relativamente raro. Se un proprietario cede la proprietà come dono trasferito al momento della morte, la vende come parte di uno scambio di natura analoga o la smaltisce con altri metodi, non vi sono possibili guadagni imponibili.

Un esempio di un’applicazione della sezione 1250

Per osservare un esempio reale della Sezione 1250 in azione, immagina che un investitore acquisti una proprietà immobiliare da $ 800.000 con una vita utile di 40 anni. Cinque anni dopo, utilizzando il metodo di ammortamento accelerato, questo investitore sostiene le spese di ammortamento accumulate per un importo di $ 120.000, risultando in una base di costo di $ 680.000.

Supponiamo inoltre che questo investitore scarichi la proprietà per $ 750.000, ottenendo un guadagno imponibile totale di $ 70.000. A causa del fatto che l’ammortamento lineare accumulato ammonta a $ 100.000 (il prezzo iniziale di $ 800.000, diviso per 40 anni, moltiplicato per cinque anni di utilizzo), l’Internal Revenue Service deve quindi tassare $ 20.000 dell’ammortamento effettivo eccedente l’ammortamento lineare, come reddito ordinario. Successivamente l’IRS tasserebbe i $ 50.000 rimanenti del guadagno totale, alle  aliquote fiscali applicabili sulle plusvalenze.

Ai sensi della Sezione 1250, la riconquista del guadagno come reddito ordinario è limitata al guadagno effettivo registrato su una vendita di proprietà immobiliari. Nel nostro esempio, se l’investitore scaricasse la proprietà immobiliare per $ 690.000, producendo così un guadagno di $ 10.000, l’Internal Revenue Service classificherebbe solo $ 10.000 come reddito ordinario, non $ 20.000 aggiuntivi.