Mutuo ribaltamento

Cos’è un mutuo rollover?

Un mutuo di rollover è un mutuo in cui il saldo non pagato, che rappresenta il capitale in essere, deve essere rifinanziato ogni pochi anni ai tassi di interesse correnti, soggetti a determinati limiti. In genere, questo processo di rifinanziamento si verifica ogni tre-cinque anni. Fino al punto di rinegoziazione, il tasso di interesse rimarrebbe fisso. Tale tasso di interesse fisso iniziale è generalmente inferiore a quello di un mutuo a tasso fisso standard.

Punti chiave

• Un mutuo di rollover è un tipo di mutuo che ha tassi di interesse diversi in momenti diversi nel tempo durante il rimborso del prestito.
• Il tasso di interesse iniziale è tipicamente fissato a un punto inferiore rispetto a un mutuo a tasso fisso standard, ma ogni tre o cinque anni circa, il saldo non pagato viene rifinanziato in base ai tassi di interesse in quel momento.
• Se i tassi di interesse scendono, il mutuatario beneficia della rinegoziazione di un tasso più basso, ma se i tassi di interesse aumentano, il prestatore beneficia della rinegoziazione di un tasso più alto.

Come funziona un mutuo rollover

Quando si concorda un’ipoteca di rinnovo, il contratto ipotecario iniziale precisa i termini e le restrizioni specifici del prestito. Ad esempio, può specificare che il tasso di interesse del mutuo non può aumentare di oltre lo 0,5% all’anno o di oltre il 5% per tutta la durata del prestito. La durata di un mutuo rinnovo è comunemente di 30 anni.

Un mutuo di rollover è talvolta chiamato anche mutuo a tasso rinegoziabile. Lo scopo di un’ipoteca di rollover è ridurre il rischio di tasso di interesse del creditore ipotecario trasferendo una parte di tale rischio al mutuatario. I mutui a tasso variabile hanno una finalità simile.

Chi trae i maggiori vantaggi da un’ipoteca di rinnovo? Dipende dall’andamento dei tassi di interesse in quel dato momento. Quando i tassi di interesse scendono, questo tipo di prestito avvantaggia il mutuatario, ma quando aumentano può danneggiare il mutuatario ed è più vantaggioso per il mutuante.

Un mutuo rinnovo è diverso da un mutuo ibrido. Con un mutuo ibrido, anche il tasso di interesse inizia come fisso, ma poi il prestito cambia in un punto predeterminato in un mutuo a tasso variabile, con il tasso che cambia ogni anno da quel momento in poi per la vita residua del prestito.

Alcune persone presumono erroneamente che un mutuo rinnovo significhi che il saldo o il capitale rimanente può essere rinnovato o incluso nel saldo iniziale di un prestito completamente nuovo e separato.

Ciò sarebbe simile alla pratica di trasferire il saldo residuo di un prestito automobilistico esistente nel finanziamento di un altro veicolo quando il vecchio veicolo viene scambiato come parte della transazione. Tuttavia, nel settore immobiliare, non esiste tale pratica. Ogni proprietà deve essere acquistata e finanziata come una propria transazione separata e nuova.

Svantaggi di un mutuo rollover

Lo svantaggio principale di un mutuo rollover è il rischio insito nella struttura. Un mutuatario scommette sul fatto che i tassi di interesse rimarranno gli stessi per la durata del prestito o diminuiranno, il che significa che i loro pagamenti rimarranno gli stessi o saranno inferiori. La previsione dei tassi di interesse è difficile, soprattutto su un periodo di 30 anni.

Se i tassi di interesse aumentano, il mutuatario dovrà pagare di più sul mutuo, che in molti casi potrebbe essere una spesa che non possono permettersi. Può comportare l’inadempienza del mutuo o la vendita della casa. Non avere la certezza dei tassi futuri del mutuo è un’impresa rischiosa che aumenta l’instabilità finanziaria.

Per questo motivo, un mutuo rinnovo sarebbe più adatto per le persone che non intendono possedere la casa per l’intera durata del mutuo ma vendono in anticipo.

Esempio di mutuo rollover

Una persona acquista una casa e ha un mutuo trentennale di $ 200.000 con un tasso di interesse del 5%. Il pagamento mensile della persona è di $ 1.074. Secondo il contratto di mutuo, questo tasso rimarrà lo stesso nei prossimi cinque anni, a quel punto il tasso verrà ripristinato ai tassi di interesse prevalenti in quel momento.

In cinque anni il tasso di interesse è passato dal 5% al ​​9%. Supponiamo anche che il mutuatario in quel periodo abbia pagato $ 30.000 del proprio capitale, lasciando l’importo del mutuo in essere a $ 170.000. Il loro pagamento mensile è ora aumentato da $ 1.074 a $ 1.427. Non un aumento significativo, ma, a seconda dell’individuo, questo costo aggiuntivo di $ 353 potrebbe avere un impatto.