Titoli garantiti da ipoteca residenziale (RMBS)
Che cos’è un titolo garantito da ipoteca residenziale (RMBS)?
I titoli garantiti da ipoteca residenziali (RMBS) sono un titolo basato sul debito (simile a un’obbligazione), garantito dagli interessi pagati sui prestiti per le residenze. L’interesse su prestiti come mutui, prestiti per la casa e mutui subprime è considerato qualcosa con un tasso di insolvenza relativamente basso e un tasso di interesse relativamente alto, poiché vi è una forte domanda per la proprietà di una residenza personale o familiare. Gli investitori attratti da questo genere di garanzie vogliono anche essere protetti dal rischio di insolvenza insito con prestiti individuali di questo tipo. Questo rischio viene mitigato mettendo in comune molti di questi prestiti per ridurre al minimo il rischio di insolvenza individuale.
Punti chiave
- Un Residential Mortgage Backed Security (RMBS) è simile a un’obbligazione che paga in base ai pagamenti di molti mutui individuali.
- Un RMBS può aumentare i profitti e ridurre il rischio per gli investitori.
- Un RMBS può anche creare un grande rischio sistemico se non strutturato correttamente.
- L’emissione di molti RMBS di scarsa qualità ha contribuito alla crisi finanziaria del 2008.
Come funziona un titolo garantito da ipoteca residenziale (RMBS)
Un titolo garantito da ipoteca residenziale è costituito da una delle due fonti: un’agenzia governativa come la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), o da una società di investment banking non agenzia. In primo luogo, queste entità vendono o controllano un gran numero di prestiti residenziali. Successivamente ne raggruppano un gran numero in un unico pool di prestiti. Infine, queste entità vendono essenzialmente obbligazioni garantite da questo pool di prestiti.
I pagamenti su questi prestiti fluiscono agli investitori che hanno acquistato in questo pool ei tassi di interesse che ricevono sono migliori dei tipici titoli garantiti dal governo degli Stati Uniti. Gli istituti emittenti trattengono una commissione per la gestione del pool ei rischi di insolvenza su questi mutui sono condivisi sia dagli enti emittenti che dagli investitori. Poiché ciascuno di questi prestiti è una piccola parte del pool di prestiti più ampio e raccolto, il default di uno qualsiasi di questi prestiti ha un impatto minore sugli investitori rispetto a se investissero individualmente in uno di questi prestiti.
Vantaggi e svantaggi di un RMBS
La costruzione di un RMBS ha il vantaggio di fornire meno rischi e una maggiore redditività agli investitori. Consente inoltre alle entità emittenti di raccogliere più liquidità per le riserve, a fronte delle quali possono concedere più prestiti. Ciò a sua volta mette a disposizione di imprenditori e imprenditori più capitali da investire.
Come indicatore della loro efficienza e vantaggio, si può notare che la più grande singola categoria di investitori in RMBS sono le compagnie di assicurazione sulla vita. Queste istituzioni traggono vantaggio dall’avere un modo efficiente per investire miliardi di dollari in investimenti a tassi di interesse più elevati rispetto ai titoli di Stato, pur assumendosi comunque un rischio accettabile.
Un RMBS può contenere una serie di vari tipi di mutui. I titoli possono contenere tutti un tipo di mutuo o un mix di tipi diversi. Possono contenere mutui a tasso fisso, tasso variabile, tasso variabile e mutui di diversa qualità creditizia, inclusi prime e subprime. Questa varietà aiuta ad alleviare il rischio di insolvenza.
La complessità di tutti gli RMBS, come tipo di investimento, crea alcuni svantaggi difficili da quantificare. Il primo è il rischio sistemico, ovvero il rischio che lo stress del sistema finanziario possa influenzare in modo uniforme tutti gli investimenti all’interno del pool che è alla base dell’RMBS. Questo rischio era evidente nella crisi finanziaria del 2008. Il secondo è che, poiché gli investitori sono più distanti dai singoli titolari di mutui, hanno meno interesse per il loro successo. Mentre i tassi di insolvenza storici si sono attestati intorno al due per cento, nel 2009 questo tasso è stato vicino al cinque per cento. Dieci anni dopo questo rischio sembra poco preoccupante per gli investitori poiché il tasso di insolvenza è sceso al di sotto dell’uno per cento.
Investire in titoli garantiti da ipoteca residenziale
Investire in un titolo garantito da ipoteca residenziale può esporre l’investitore al rischio di pagamento anticipato e al rischio di credito. Il rischio di rimborso anticipato è il rischio che il titolare del mutuo ripaghi il mutuo prima della sua data di scadenza, il che riduce l’importo degli interessi che l’investitore avrebbe altrimenti ricevuto. Il pagamento anticipato, in questo senso, è un pagamento in eccesso rispetto al pagamento del capitale programmato. Questa situazione può verificarsi se il tasso di interesse di mercato corrente scende al di sotto del tasso di interesse del mutuo, poiché è più probabile che il proprietario della casa rifinanzi il mutuo. Il rischio di credito per gli investitori in RMBS sorge quando il mutuatario smette di effettuare pagamenti sul suo mutuo
I titoli garantiti da ipoteca residenziali sono utilizzati da istituzioni finanziarie come le compagnie di assicurazione a causa delle loro caratteristiche di flusso di cassa e della loro vita relativamente lunga, che può compensare le passività a lungo termine assunte dalle compagnie di assicurazione. Inoltre, gli acquirenti di titoli garantiti da ipoteca residenziali spesso hanno input sul modo in cui sono costruiti, quindi possono essere personalizzati in modo univoco per compensare una passività o per soddisfare le preferenze di altri investitori in termini di rischio, rendimento e tempistica dei flussi di cassa, ad esempio.