Metodo di ripetizione delle vendite
Qual è il metodo di vendita ripetuta?
Il metodo delle vendite ripetute è un modo per calcolare le variazioni del prezzo di vendita dello stesso pezzo di immobile entro periodi di tempo specifici.
Gli analisti del mercato immobiliare utilizzano questo approccio relativamente semplice per stimare le variazioni dei prezzi delle case in periodi che vanno da mesi ad anni. Vari indici dei prezzi delle abitazioni hanno adottato il metodo delle vendite ripetute per fornire informazioni sul mercato immobiliare agli acquirenti e ai venditori di case, agli investitori immobiliari e a coloro che lavorano nel settore immobiliare e finanziario.
Punti chiave
- Il metodo delle vendite ripetute valuta come le valutazioni delle case cambiano nel tempo concentrandosi sui diversi prezzi di vendita dello stesso immobile.
- Vari indici dei prezzi delle abitazioni hanno adottato il metodo delle vendite ripetute per eliminare il problema di tenere conto delle differenze di prezzo nelle case con caratteristiche diverse.
- Il metodo delle vendite ripetute non è privo di difetti, limitando i dati alle case che sono state vendute più di due volte durante il periodo campione e trascurando il fatto che la stessa proprietà può cambiare nel tempo.
Capire il metodo delle vendite ripetute
Il mercato immobiliare è considerato uno dei principali indicatori economici degli Stati Uniti. La condizione del mercato immobiliare e l’ economia in generale sono interconnesse in molti modi. Quando i prezzi degli immobili aumentano, i proprietari di casa aumentano la fiducia e spesso allentano i cordoni della borsa, innescando un aumento della spesa dei consumatori. Gli sviluppatori sono inoltre incoraggiati dai segnali di aumento della domanda, che aumenta il prodotto interno lordo (PIL) investendo di più in nuovi terreni, materiali e posti di lavoro per costruire nuove case.
Gli indici dei prezzi delle abitazioni hanno il compito importante e delicato di valutare le tendenze immobiliari. La maggior parte di loro cerca di raggiungere questo obiettivo monitorando le valutazioni in una regione specifica per un certo periodo di tempo. Sfortunatamente, alcuni dei calcoli utilizzati da questi indici possono risultare in un quadro impreciso dell’andamento dei prezzi delle abitazioni.
I calcoli errati includono la selezione di campioni casuali di case da monitorare. Queste proprietà potrebbero non essere in vendita o le loro strutture e tipologie potrebbero essere molto diverse. Un indice che monitorava il prezzo mediano delle case in un’area specifica, come l’ indice mediano della National Association of Realtors (NAR) o l’indice Census Bureau Median, non identificava i cambiamenti nella struttura delle case rispetto a fattori esterni al mercato che possono influenzare il prezzo.
Il metodo delle vendite ripetute è entrato in scena per superare questi problemi strutturali. È stato creato per tenere traccia della variazione del prezzo di un immobile tra una vendita corrente e qualsiasi vendita precedente, contribuendo a garantire che il simile sia confrontato con il simile.
Vantaggi e svantaggi del metodo delle vendite ripetute
I metodi di vendita ripetuta calcolano le variazioni dei prezzi delle case sulla base delle vendite della stessa proprietà, evitando così il problema di cercare di tenere conto delle differenze di prezzo nelle case con caratteristiche diverse. I metodi di vendita ripetuta offrono anche un’alternativa più accurata all’analisi di regressione o al calcolo del prezzo medio di vendita per area geografica.
Il concetto di metodo di vendita ripetuta è stato introdotto per la prima volta da Martin Bailey, Richard Muth e Hugh Nourse nel 1963, e poi modificato da Karl Case e Robert Shiller alla fine degli anni ’80.
Tuttavia, il metodo di vendita ripetuta non è affatto impeccabile. Uno dei suoi principali svantaggi è che non tiene conto delle case vendute solo una volta durante il periodo di tempo indicato.
Un altro è che una proprietà venduta in due momenti diversi durante un periodo campione potrebbe non essere necessariamente identica. La stessa casa potrebbe essersi deteriorata in modo significativo o aver subito grandi ristrutturazioni, compromettendone la comparabilità.
Esempi del metodo delle vendite ripetute
Forse l’indice immobiliare più noto che si basa sul metodo delle vendite ripetute è l’ indice nazionale dei prezzi delle case S&P CoreLogic Case-Shiller. L’indice Case-Shiller misura le variazioni del valore del mercato degli alloggi residenziali negli Stati Uniti monitorando il prezzo di acquisto e il valore di rivendita delle case unifamiliari che hanno subito un minimo di due transazioni a lungo termine.
L’indice non tiene conto di nuove costruzioni, condomini e cooperative ed esclude anche le transazioni non commerciali, come le vendite di case tra membri della famiglia a prezzi inferiori a quelli di mercato.
Altri indici che utilizzano il metodo delle vendite ripetute includono l’ indice mensile dei prezzi delle case (HPI) della Federal Housing Finance Agency (FHFA), che si basa sui dati di Freddie Mac sui prezzi di vendita di case unifamiliari e sulle valutazioni di rifinanziamento, e First American LoanPerformance Home Price Index di CoreLogic, che copre un’area geografica più ampia rispetto agli indici Case-Shiller o FHFA. Anche il principale indice dei prezzi delle case canadesi, il National Composite House Price Index, adotta il metodo delle vendite ripetute.
Indici come questi in genere riportano le variazioni dei prezzi delle case rispetto al mese, trimestre e anno precedenti. L’aumento dei prezzi delle case indica un aumento della domanda, mentre la diminuzione dei prezzi indica una diminuzione della domanda.