Mutuo per trasferimento (Relo)

Che cos’è un mutuo di trasferimento (Relo)?

Progettato esplicitamente per il trasferimento e il trasferimento dei dipendenti, il mutuo di trasferimento (relo) è un tipo di prodotto ipotecario alternativo. Le aziende traggono vantaggio da questi prestiti come parte del pacchetto di firma o occupazione per i dipendenti di livello superiore. I mutui Relo rendono il processo di trasloco più comodo ed economico.

Punti chiave

• L’ipoteca di trasferimento (relo) è un tipo di prodotto ipotecario alternativo progettato esplicitamente per il trasferimento e il trasferimento dei dipendenti come parte di un pacchetto di incentivi.
• I mutui di trasferimento spesso comportano contributi finanziari da parte del datore di lavoro come parte del pacchetto. Questi contributi possono includere sussidi per coprire i costi di chiusura, riacquisti di tassi di interesse e tassi di interesse inferiori a quelli di mercato.
• I prestiti di delocalizzazione, insieme ai prestiti di azioni cooperative e alcuni prestiti di riacquisto, sono considerati prestiti ipotecari con caratteristiche speciali.

Comprensione dei mutui di trasferimento

I mutui di trasferimento spesso comportano contributi finanziari da parte del datore di lavoro come parte del pacchetto. Questi contributi possono includere sussidi per coprire i costi di chiusura, riacquisti di tassi di interesse e tassi di interesse inferiori a quelli di mercato. I tassi ipotecari di trasferimento possono essere originati a tassi da 25 a 50 punti base  inferiori ai tassi di interesse di mercato per mutui convenzionali simili. Un punto base è pari a 1/100 dell’1% e riduce il tasso di interesse del prestito.

L’istituto di credito può anche fornire uno staff dedicato di consulenti di mutui casa formati per rispondere alle esigenze di trasferimento dei dipendenti che stanno acquistando o vendendo una casa. Ciò può comportare un’elaborazione del prestito più rapida ed economica.

Dipendente che si trasferisce con mutui di trasferimento

Alcuni dati mostrano che è probabile che un dipendente che si trasferisce per il proprio lavoro si trasferisca ripetutamente a intervalli di tempo prevedibili, spesso due o più delocalizzazioni in cinque anni. È improbabile che un datore di lavoro aiuti con il trasferimento di un dipendente a meno che non preveda la permanenza nella nuova sede di un anno o più. Di conseguenza, questi acquirenti potrebbero essere meno propensi a rifinanziare all’inizio della vita del prestito.

Inoltre, i sussidi al datore di lavoro generalmente abbassano il pagamento mensile del mutuatario e riducono la sensibilità del mutuatario al rifinanziamento correlato al tasso durante il periodo del sostegno, che di solito è all’inizio della vita del prestito.

Se i tassi di interesse aumentano, i pagamenti anticipati tendono a rimanere relativamente più rapidi dopo i primi uno o due anni a causa dei cicli naturali di delocalizzazione tra questi mutuatari. Un calo dei tassi di interesse può indurre il datore di lavoro a incoraggiare il dipendente a rifinanziare il prestito attraverso clausole di rifinanziamento forzato.

Investire in pool ipotecari di trasferimento

Fannie Mae offre titoli garantiti da ipoteca  (MBS) ditrasferimento . Questo pool di proprietà sottostanti è costituito interamente da prestiti di trasferimento. Tuttavia, il trasferimento prestiti – insieme con i prestiti azionari cooperative e alcuni finanziamenti buy-down – sono considerati speciali di funzionalità mutui. Come prestiti speciali, esistono dei limiti al numero di proprietà che possono essere incluse nei pool ammissibili.

I prestiti di trasferimento possono anche essere inclusi in altri pool. Se un pool a tasso fisso contiene più del 10% di prestiti di trasferimento, il prefisso del pool identificherà il pool come pool di prestiti di trasferimento e la parte relativa alle statistiche del pool delsupplementoal prospetto mostrerà la percentuale di prestiti di trasferimento nel pool.

Qualsiasi pool di titoli garantiti da ipoteca comporta il rischio di rimborso anticipato del prestito dell’acquirente. La capacità di prevedere questo rischio ha un valore significativo per i trader. I mutui Relo tendono ad avere una caratteristica di pagamento anticipato più prevedibile che consente ai titoli garantiti da ipoteca di relo di essere negoziati a un premio. I mutui di trasferimento hanno  caratteristiche di rischio di pagamento anticipato più prevedibili rispetto ai mutui non di ricollocazione.

Inoltre, i titoli garantiti da ipoteca relo storicamente hanno pagato anticipatamente più velocemente di prodotti convenzionali simili nella maggior parte dei contesti di tassi di interesse e possono anche proteggere l’investitore in ambienti di tassi di interesse in aumento.