REIT vs Fondi comuni di investimento immobiliare: qual è la differenza?

REIT vs Fondi comuni di investimento immobiliare: una panoramica

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) e i fondi comuni di investimento immobiliare offrono entrambi una diversificazione e un modo semplice e conveniente per i singoli investitori di investire in vari segmenti del mercato immobiliare. Rappresentano inoltre un veicolo più liquido per gli investimenti in questo settore rispetto al possesso o all’investimento diretto in immobili.

Esiste un’ampia varietà di REIT e fondi comuni di investimento del settore immobiliare tra cui scegliere. Prima di considerare entrambi i tipi di strumento, è necessario comprendere le principali differenze tra i due, nonché i loro pro e contro.

Punti chiave

• Investire in attività immobiliari può aiutare a diversificare un portafoglio e aumentare i rendimenti.
• I REIT sono titoli simili ad azioni che consentono agli investitori di accedere a portafogli immobiliari basati su azioni o titoli di debito. I REIT in genere investono direttamente in proprietà o mutui.
• I fondi comuni di investimento immobiliare sono fondi gestiti che investono in REIT, azioni e indici immobiliari o entrambi.

REIT

Un REIT è una società, un trust o un’associazione che investe direttamente nel settore immobiliare tramite proprietà o mutui. Negoziano in una borsa valori e vengono acquistati e venduti come azioni.

I tre tipi principali sono REIT azionari, REIT ipotecari e REIT ibridi. I REIT azionari possiedono e investono in proprietà quali appartamenti, edifici per uffici, centri commerciali e hotel. I ricavi sono generati principalmente dagli affitti degli immobili di cui sono proprietari o partecipano. La maggior parte dei REIT sono azioni. (Per ulteriori informazioni, vedere: Quali sono i rischi dei fondi di investimento immobiliare? )

I REIT ipotecari investono in mutui residenziali e commerciali. Questi REIT prestano denaro per mutui o acquistano mutui esistenti o titoli garantiti da ipoteca (MBS). I ricavi sono generati principalmente dagli interessi maturati sui mutui ipotecari.

I REIT ibridi sono una combinazione di REIT azionari e ipotecari.

I REIT pagano dividendi. Sono tenuti dall’Internal Revenue Service (IRS) a pagare la maggior parte dei loro utili imponibili agli azionisti tramite dividendi. Le società REIT non pagano l’imposta sul reddito delle società.

Fondi comuni di investimento immobiliare

I fondi comuni di investimento sono investimenti in pool gestiti professionalmente che investono in una varietà di veicoli, come azioni e obbligazioni. Gli investitori acquistano quote o quote di fondi comuni di investimento che vengono acquistate o rimborsate al valore patrimoniale netto (NAV) corrente del fondo. I NAV vengono calcolati una volta al giorno e si basano sui prezzi di chiusura dei titoli nel portafoglio del fondo. (Per ulteriori informazioni, vedere: I rischi dei fondi del settore immobiliare.)

I fondi comuni di investimento immobiliare in genere investono in azioni REIT, azioni relative a immobili o una combinazione di entrambi.

considerazioni speciali

I REIT ei fondi comuni di investimento immobiliare offrono ai singoli investitori con un accesso limitato al capitale a investimenti immobiliari diversificati o concentrati perché hanno minimi di investimento relativamente bassi. Quando è la diversificazione che forniscono, i due tipi di fondi aiutano a mitigare il rischio.

A seconda della loro strategia di investimento, i fondi comuni di investimento immobiliare possono essere un veicolo di investimento più diversificato rispetto ai REIT. Questo può ridurre i costi di transazione per chi cerca una maggiore diversificazione concentrata in uno o pochi fondi. Hanno anche il vantaggio di una gestione professionale del portafoglio e della ricerca.

I fondi immobiliari forniscono reddito da dividendi e il potenziale di apprezzamento del capitale per gli investitori a medio e lungo termine. Ricorda, i REIT devono distribuire ogni anno agli azionisti almeno il 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi.

Il valore degli immobili tende ad aumentare durante i periodi di inflazione, poiché i prezzi degli immobili e gli affitti salgono. Pertanto, REIT e fondi comuni di investimento immobiliare possono fungere da potenziale copertura contro l’inflazione.

Infine, entrambi i tipi di fondi immobiliari forniscono liquidità in quella che è tipicamente una classe di attività illiquida.

Inconvenienti

Come con qualsiasi investimento, ci sono rischi nell’investire in REIT e in fondi comuni di investimento immobiliare. I resi non sono garantiti.

Inoltre, come con tutti i fondi specifici del settore, quelli che si concentrano sul settore immobiliare possono essere più volatili dei fondi con orizzonti di investimento più ampi, come un fondo che replica l’indice S&P 500. Insomma, quando il mercato immobiliare vacilla, i fondi in questo settore ne soffrono. Ovviamente, è vero il contrario quando il mercato immobiliare è in forte espansione.

L’aumento dei tassi di interesse può anche influenzare i rendimenti dei fondi immobiliari. Ad esempio, i REIT fanno affidamento sul debito o sul denaro preso in prestito per acquisire proprietà. Quando i tassi di interesse aumentano, aumenta anche il costo del prestito, che può ridurre i profitti.

Esempio REIT vs. Real Estate Mutual Fund

Se vuoi investire nel mercato immobiliare dinamico e notoriamente costoso di New York, ad esempio, considera l’Empire State Realty Trust Inc. ( ESRT ), un nome appropriato, un REIT che può rivendicare l’iconico Empire State Building come una delle sue proprietà in portafoglio. Il suo portafoglio comprende sei proprietà commerciali e 14 uffici a Manhattan e nell’area metropolitana di New York City. (Per ulteriori informazioni, vedere: Investire nei REIT di New York City.)

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) è un esempio di fondo comune di investimento del settore (immobiliare) con partecipazioni diversificate. Con circa 40 partecipazioni, investe principalmente in REIT e in società immobiliari quotate in borsa. (Per ulteriori informazioni, vedere: Possedere un REIT azionario rispetto a un REIT ipotecario: qual è la differenza? )

La linea di fondo

REIT e fondi comuni di investimento immobiliare hanno le loro differenze, ma sono simili in quanto entrambi offrono liquidità e un modo accessibile per ottenere un’esposizione ad attività immobiliari diversificate. Per gli investitori al dettaglio senza un capitale significativo, questi fondi immobiliari creano una strada per investire in una vasta gamma di proprietà che altrimenti potrebbero essere fuori portata. Gli investitori a lungo termine, in particolare, hanno il potenziale per raccogliere i frutti del reddito da dividendi e dell’apprezzamento del capitale su tutta la linea. Prima di investire in uno dei due, assicurati di aver compreso le differenze tra i due, nonché i relativi rischi e vantaggi.