Le basi della tassazione REIT

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono un modo popolare per gli investitori di possedere proprietà immobiliari generatrici di reddito senza dover acquistare o gestire proprietà. Agli investitori piacciono i REIT per i loro generosi flussi di reddito. Per qualificarsi come REIT, il trust deve distribuire agli azionisti almeno il 90% del suo reddito imponibile. A loro volta, i REIT in genere non pagano alcuna imposta sul reddito delle società perché i loro guadagni sono stati trasferiti comepagamenti di dividendi.

Mentre un flusso costante di pagamenti può sembrare allettante, i dividendi REIT hanno conseguenze fiscali uniche per gli investitori. Questi pagamenti possono costituire un reddito ordinario, plusvalenze o una restituzione del capitale, ciascuno dei quali riceve un trattamento fiscale diverso. In questo articolo di seguito, spieghiamo come funzionano i REIT e cosa dovrebbero sapere gli investitori sulle potenziali implicazioni fiscali.

Caratteristiche di base dei REIT

Un REIT è una società che possiede, gestisce o finanzia immobili a reddito. Sono simili ai fondi comuni di investimento, in quanto i REIT mettono insieme il capitale di un gran numero di investitori. Questo denaro viene quindi utilizzato per investire in proprietà come edifici per uffici, complessi di appartamenti, centri commerciali, tenute industriali, hotel e resort ecc. e la manutenzione della proprietà. Ogni unità in un REIT rappresenta la proprietà proporzionale delle proprietà sottostanti.

I REIT sono veicoli di investimento popolari in tutto il mondo. A livello globale, i REIT sono disponibili in ben 37 paesi e hanno superato $ 1,7 trilioni di capitalizzazione di mercato. Negli Stati Uniti, i REIT sono tenuti a versare almeno il 90% del reddito imponibile ai detentori di quote. Ciò rende i REIT attraenti per gli investitori che cercano rendimenti più elevati di quelli che possono essere guadagnati nei tradizionali mercati a reddito fisso.

Tre tipi di REIT

I REIT generalmente rientrano in tre categorie:

• REIT azionari:  questi trust investono in immobili e traggono reddito da affitti, dividendi e plusvalenze dalla vendita di proprietà. La tripla fonte di reddito rende popolare questo tipo di REIT.
• REIT ipotecari:  questi trust investono in mutui e titoli garantiti da ipoteca. Poiché i REIT ipotecari guadagnano interessi dai loro investimenti, sono sensibili alle variazioni dei tassi di interesse.
• REIT ibridi: questi REIT investono sia in immobili che in mutui.

Tassazione a livello di fiducia

Un REIT è un’entità che sarebbe tassata come società se non fosse per il suo status REIT speciale. Per soddisfare la definizione di REIT, la maggior parte dei suoi beni e reddito deve provenire da immobili. Inoltre, deve versare agli azionisti il ​​90% del suo reddito imponibile. Questo requisito significa che i REIT in genere non pagano le imposte sul reddito delle società, sebbene eventuali utili non distribuiti sarebbero tassati a livello aziendale. Un REIT deve investire almeno il 75% del proprio patrimonio in immobili e liquidità e ottenere almeno il 75% del reddito lordo da fonti quali affitto e interessi ipotecari.

Tassazione ai Sottoscrittori

I pagamenti di dividendi ricevuti dagli investitori REIT possono costituire reddito ordinario, plusvalenze o rendimento del capitale. Tutto questo verrà suddiviso in base al 1099-DIV che i REIT inviano agli azionisti ogni anno. In generale, la maggior parte del dividendo è il reddito trasferito dall’attività immobiliare della società ed è quindi trattato come reddito ordinario per l’investitore. Questa parte del dividendo è tassata in base all’aliquota fiscale marginale dell’investitore.

Il REIT può informarti che una parte del dividendo è una plusvalenza o una perdita in conto capitale. Ciò si verifica quando il REIT vende un immobile detenuto da almeno un anno. Anche la plusvalenza o la minusvalenza viene trasferita all’investitore, con plusvalenze tassate allo 0%, 15% o 20%, a seconda del livello di reddito dell’investitore per l’anno in cui viene ricevuto il guadagno.

Inoltre, una parte del dividendo può essere elencata come rendimento del capitale non tassabile. Ciò può accadere quando le distribuzioni in contanti del REIT superano i guadagni, ad esempio, quando la società prende ingentispese di ammortamento. Ci sono due cose da notare su un ritorno di capitale. Uno, questa parte del dividendo non è tassabile nell’anno in cui viene pagata al detentore di quote. Due, viene tassato in seguito. Un ritorno di capitale riduce la base di costo del titolare di quote. Questo pagamento è tassato come plusvalenza o minusvalenza a lungo o breve termine quando l’investitore vende le proprie quote. Se all’investitore viene restituito un capitale sufficiente e la base del costo scende a zero, eventuali ulteriori distribuzioni senza dividendi vengono tassate come plusvalenza.

La parte del dividendo REIT attribuibile al reddito può ricevere un ulteriore trattamento fiscale preferenziale ai sensi delTax Cuts and Jobs Act (TCJA). La legge prevede una nuova detrazione del 20% per il reddito d’impresa passante, che include i dividendi REIT qualificati. La detrazione scade alla fine del 2025.

I residenti non statunitensi devono tenere presente che il loro reddito REIT potrebbe essere soggetto a una ritenuta alla fonte del 30%. Un’aliquota ridotta e un’esenzione possono essere applicate se esiste un trattato fiscale tra gli Stati Uniti e il paese di residenza del titolare del REIT.

Esempio di calcolo delle imposte per i titolari di quote

Un investitore acquista un REIT attualmente scambiato a $ 20 per unità. Il REIT genera $ 2 per unità dalle operazioni e distribuisce il 90% (o $ 1,80) ai detentori di quote. Di questo, $ 1,20 del dividendo proviene dagli utili. I restanti $ 0,60 provengono da ammortamenti e altre spese ed è considerato un rendimento del capitale non tassabile.

L’investitore pagherebbe le imposte sul reddito ordinarie su $ 1,20 nell’anno in cui è stato ricevuto. Nel frattempo, la base di costo dell’investitore è ridotta da $ 0,60 a $ 19,40 per azione. Come affermato in precedenza, questa riduzione di base sarà tassata come un guadagno o una perdita a lungo oa breve termine quando le quote vengono vendute.

La linea di fondo

I REIT offrono vantaggi fiscali unici che possono tradursi in un flusso costante di reddito per gli investitori e rendimenti più elevati rispetto a quanto potrebbero guadagnare nei mercati del reddito fisso. Tuttavia, gli investitori dovrebbero sapere se questi pagamenti sono sotto forma di reddito, plusvalenze o restituzione di capitale, poiché ciascuno di essi viene trattato in modo diverso al momento dell’imposta. Inoltre, i dividendi REIT qualificati possono godere di ulteriori agevolazioni fiscali ai sensi del TCJA. Poiché la situazione fiscale di ogni persona è diversa, gli investitori dovrebbero consultare il proprio consulente finanziario per capire in che modo i dividendi REIT avranno un impatto sui loro obblighi fiscali.