Refi Bubble

Cos’è una Refi Bubble?

Una bolla refi si riferisce a un periodo durante il quale i mutuatari rifinanziano in massa i vecchi debiti, sostituendoli con nuovi debiti a condizioni diverse e più favorevoli. (“Refi” è l’abbreviazione di ” rifinanziare “. La motivazione tipica per il rifinanziamento è quella di trarre vantaggio da tassi di interesse più favorevoli, più bassi). un aumento della leva finanziaria del mutuatario o una diminuzione del patrimonio netto del debitore.

Le bolle Refi possono anche verificarsi se i beni, come le case, aumentano notevolmente di prezzo e i mutuatari vogliono accedere all’equità nelle loro case contraendo nuovi prestiti in quantità maggiori.

Punti chiave

• Una bolla refi è un’eccessiva espansione del credito sotto forma di prestiti di rifinanziamento, in particolare refis cash-out.
• I bassi tassi di interesse, le innovazioni finanziarie e normative che incoraggiano il refis e l’aumento del valore delle attività possono tutti contribuire allo sviluppo di una bolla refi.
• Le bolle Refi possono aumentare il rischio sistemico per il settore finanziario e per l’economia in generale.

Capire una bolla Refi

Sia i prestiti alle imprese che i prestiti personali possono essere rifinanziati, ma le bolle di rifinanziamento sono tipicamente create a causa di un aumento del rifinanziamento dei prestiti ipotecari. Esistono due metodi principali. di rifinanziamento: rifinanziamenti a tasso e termine e rifinanziamenti cash-out. Con un rifinanziamento tradizionale a tasso e termine, l’importo del nuovo prestito copre solo il rimborso del vecchio prestito (più le commissioni, le tasse e altri costi della transazione). Ciò consente al mutuatario di beneficiare di tassi di interesse inferiori. Con un cash-out rifinanziare, il nuovo importo preso in prestito include fondi aggiuntivi; Il rifinanziamento per cash-out ha un maggiore potenziale per creare una bolla refi.

Per il mutuatario ipotecario individuale, un rifinanziamento in contanti significa assumere un debito aggiuntivo per liquidare parte del capitale che hanno accumulato nella loro casa. Ciò si traduce in una posizione con maggiore leva finanziaria. Quando un gran numero di mutuatari accetta prestiti di rifinanziamento in contanti, il risultato è un aumento generale del volume del debito, una riduzione del capitale proprio del proprietario e un aumento del rapporto debito / capitale proprio. In definitiva, questo accumulo di debito e leva finanziaria può costituire una bolla del credito.

L’aumento dei prezzi delle case, il calo dei tassi di interesse e la riduzione dei costi o dei requisiti per il rifinanziamento possono essere tutti fattori che determinano la propagazione di una bolla di rifi. Questi sono comunemente considerati condizioni positive per un’economia. Tuttavia, la maggiore leva finanziaria nel mercato può anche significare un aumento del rischio sistemico e un’eccessiva estensione del credito ai mutuatari meno affidabili. Quando i tassi aumentano successivamente (soprattutto quando i prezzi delle attività sottostanti scendono), questa bolla può scoppiare e provocare inadempienze e svalutazioni diffuse su prestiti con indebitamento eccessivo, stress generale nel settore finanziario, mercati del credito e derivati ​​basati sui prestiti in recessione economica se il problema è abbastanza grave.

Le bolle Refi nei mercati delle attività fisse e relativamente illiquide, come le case, sono particolarmente pericolose perché i proprietari di case con un elevato grado di indebitamento di solito non sono in grado di ridurre in modo incrementale le loro posizioni. Quando i prezzi delle case sono aumentati per tutta la metà degli anni 2000, i proprietari di case sono stati in grado di ottenere costantemente una maggiore leva finanziaria dal rifinanziamento. Tuttavia, non sono stati in grado di ridurre la leva finanziaria (se non per inadempienza una volta che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere). Questo effetto a catena sul debito immobiliare accumulato attraverso i rifinanziamenti in contanti durante il boom immobiliare, senza la reciproca capacità di ridurre la leva finanziaria quando i prezzi scendono, ha contribuito ad amplificare la gravità della crisi.

I ricercatori del National Bureau of Economic Research (NBER) hanno stimato che il danno economico della bolla del refi che si è verificata durante il boom immobiliare degli anni 2000 (e la conseguente crisi finanziaria) è vicino a $ 1.2 trilioni. L’economista della Federal Reserve Steven Laufer ha scoperto che nel mercato immobiliare di Los Angeles, il 30% delle insolvenze sui mutui immobiliari durante il crollo immobiliare potrebbe essere attribuito direttamente all’eccessivo indebitamento dei proprietari di case e all’estrazione di azioni attraverso la bolla del refi cash-out nei mutui domestici.

Tassi di interesse e bolle Refi

Il costo corrente dei fondi presi in prestito è il tasso di interesse applicato dal prestatore e pagato dal mutuatario. Se i tassi di interesse sono diminuiti in un’economia in generale, i mutuatari potrebbero scoprire che i tassi attuali sono molto inferiori a quelli che erano al momento in cui il prestito è stato contratto. In questo caso, i mutuatari possono abbassare il tasso di interesse sul prestito collaborando con un prestatore per rifinanziare il loro debito. In un tipico rifinanziamento, il mutuatario trova un prestatore che offre condizioni di prestito migliori (di solito un tasso di interesse inferiore). Il mutuatario ottiene quindi un nuovo prestito con il prestatore che viene utilizzato per estinguere il vecchio prestito e quindi rimborsa il nuovo prestito secondo i suoi termini.

Ad esempio, supponiamo che Tom abbia sottoscritto un ipotetico mutuo di 30 anni 10 anni fa che addebitava un tasso di interesse del 7,5%. Da allora l’economia è entrata in recessione e la banca centrale ha adottato misure per stimolare la spesa e la crescita economica. Ciò ha portato a tassi di interesse inferiori. Il tasso di interesse su un ipotetico mutuo a 20 anni è ora del 3,5%. Tom potrebbe rifinanziare il suo prestito, estinguendo ciò che resta del suo mutuo originale con il nuovo mutuo per lo stesso importo al tasso di interesse inferiore del 3,5%.

Le bolle Refi seguono l’andamento generale dei tassi di interesse in un’economia, che sono influenzati da una moltitudine di fattori. Quando i tassi di interesse aumentano, il rifinanziamento non è allettante, poiché i mutuatari accetterebbero nuovi prestiti con tassi di interesse più elevati rispetto al prestito originale, il che costerebbe loro di più.

Quando i tassi di interesse scendono, tuttavia, il rifinanziamento diventa un’opzione interessante per i mutuatari e si verificano bolle di refi. Questo scenario si è verificato alla fine del 1998 e all’inizio del 1999, quando i tassi di interesse negli Stati Uniti sono scesi e molti mutuatari hanno rifinanziato. Tuttavia, poiché i tassi sono aumentati tra la metà e la fine del 1999, il rifinanziamento è sceso di oltre l’80%.