Clausola di riappropriazione
Che cos’è una clausola di ricupero?
Una clausola di riconquista si riferisce a una disposizione di locazione comune nelle proprietà commerciali che consente al proprietario di terminare un contratto di locazione e mantenere il possesso di una proprietà.
Punti chiave
- Una clausola di riconquista è una componente di un contratto di locazione commerciale che dice che il proprietario può reclamare la proprietà prima della scadenza del contratto di locazione.
- Il proprietario può reclamare la proprietà solo a seguito di un evento scatenante, che viene negoziato in anticipo dal proprietario e dal potenziale inquilino.
- Un evento scatenante comune potrebbe essere se l’inquilino decide di affittare la proprietà a una terza parte utilizzando un sublocazione.
- Un evento scatenante in un contratto di locazione percentuale, in cui il proprietario riceve l’affitto e una riduzione delle entrate, potrebbe verificarsi se le vendite dell’inquilino scendono al di sotto di una certa metrica.
Come funziona una clausola di recupero
Una clausola di riconquista si riferisce a una stipula in un contratto che consente al venditore di un’attività di riprendersi l’attività a determinate condizioni. È una componente comune dei contratti di locazione di immobili commerciali, a differenza dei contratti di locazione di immobili residenziali. In un tale contratto di locazione, la clausola concede al proprietario il diritto di riprendere possesso di una proprietà prima della scadenza del contratto di locazione. I dettagli della clausola sono negoziati dal locatore e dal locatario e inclusi nel contratto di locazione. Il dettaglio più importante di una clausola di riconquista è il cosiddetto trigger, l’evento che consente a un proprietario di avviare la riconquista.
Clausole di assegnazione e riconquista
Un fattore scatenante comune è l’intenzione di un inquilino di assegnare la proprietà a una terza parte tramite un sublocazione. Per questo motivo, la clausola di ricattura è strettamente correlata alla clausola di cessione del contratto di locazione e le due vengono generalmente negoziate insieme. I proprietari preferiscono lasciare vaga la formulazione di una clausola di riconquista per concedersi flessibilità quando un inquilino richiede l’autorizzazione per l’assegnazione.
Se l’attività di un inquilino sta andando male e intende chiudere, può cercare di subaffittare la proprietà affittata a un’altra attività piuttosto che non accettare il contratto di locazione con il proprietario. Il proprietario, tuttavia, in genere preferisce avviare un nuovo contratto di locazione direttamente con la nuova attività. Quando il primo inquilino informa il proprietario della sua intenzione di assegnare la proprietà alla nuova attività, il proprietario potrebbe scegliere di invocare la clausola di riconquista del contratto di locazione.
Recuperare clausole in contratti di locazione percentuali
Un secondo fattore scatenante comune deriva dall’interesse del proprietario nel mantenere un certo livello di reddito da parte dell’inquilino. In un contratto di locazione percentuale, il proprietario e l’inquilino concordano un affitto di base più una percentuale aggiuntiva delle entrate da pagare al proprietario. Ciò può essere vantaggioso per l’inquilino poiché l’affitto di base è in genere inferiore al tasso di mercato e l’affitto marginale è dovuto solo se le vendite vanno bene.
Una percentuale di locazione consente al proprietario di invocare una clausola di riconquista quando i ricavi dell’azienda locataria scendono al di sotto di un certo livello. Questo è l’evento trigger. Nel caso di una proprietà condivisa come un centro commerciale, un proprietario riprenderà una proprietà nella speranza di poter portare un altro inquilino con entrate più elevate. Questo aiuta i profitti del proprietario e può anche portare a ulteriori affari per gli altri inquilini del proprietario.