Vendita allo scoperto (immobiliare)

Che cos’è una vendita allo scoperto (immobiliare)?

Una vendita allo scoperto nel settore immobiliare è quando un proprietario di abitazione in difficoltà finanziarie vende la propria proprietà per meno dell’importo dovuto sul mutuo. L’acquirente della proprietà è una terza parte (non la banca) e tutti i proventi della vendita vanno al mutuante. Il mutuante perdona la differenza o ottiene un giudizio di carenza nei confronti del mutuatario che gli impone di pagare al prestatore in tutto o in parte la differenza tra il prezzo di vendita e il valore originale del mutuo. In alcuni stati, questa differenza deve essere legalmente perdonata in una vendita allo scoperto.

Punti chiave

• Una vendita allo scoperto nel settore immobiliare è quella in cui una casa viene venduta per un prezzo inferiore all’importo ancora dovuto sul mutuo.
• Spetta al creditore ipotecario approvare una vendita allo scoperto.
• A volte la differenza tra il prezzo di vendita e l’importo del mutuo viene condonata dal prestatore, ma non sempre.
• Per il venditore, le conseguenze finanziarie di una vendita allo scoperto sono meno gravi di quelle di un pignoramento.
• Per l’acquirente, è importante calcolare i costi e assicurarsi che ci sia spazio per il profitto quando la casa viene rivenduta.

Capire una vendita allo scoperto (immobiliare)

Il termine “vendita allo scoperto” si riferisce al fatto che la casa viene venduta per meno del saldo rimanente sul mutuo, ad esempio una persona che vende una casa per $ 150.000 quando rimangono ancora $ 175.000 sul mutuo. In questo esempio, la differenza di $ 25.000, meno i costi di chiusura e altri costi di vendita, è considerata la carenza. Oppure $ 150.000 – $ 175.000 = – $ 25.000.

Prima che il processo possa iniziare, il creditore che detiene il mutuo deve firmare la decisione di eseguire una vendita allo scoperto, nota anche come vendita pre-pignoramento. Inoltre, il prestatore, tipicamente una banca, ha bisogno di documentazione che spieghi perché una vendita allo scoperto ha senso; dopotutto, l’istituto di credito potrebbe perdere molti soldi nel processo. Nessuna vendita allo scoperto può avvenire senza l’approvazione del prestatore.

Le vendite allo scoperto tendono ad essere transazioni lunghe e laboriose, che a volte impiegano fino a un anno intero per essere elaborate. Tuttavia, le vendite allo scoperto non sono così dannose per il rating di credito di un proprietario di abitazione come una preclusione.

Una vendita allo scoperto di un immobile è diversa da una vendita allo scoperto nell’investimento. Una vendita allo scoperto di investimento è un’operazione in cui un investitore vende titoli presi in prestito in previsione di un calo del prezzo ed è tenuto a restituire un numero uguale di azioni in un momento futuro.

---

La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau e / o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

considerazioni speciali

Anche se una vendita allo scoperto danneggia il punteggio di credito di una personameno di un pignoramento, è comunque un segno di credito negativo. Qualsiasi tipo di vendita di proprietà che è indicato da una società di credito come “non pagato come concordato” è un’ammaccatura su un punteggio di credito. Pertanto, le vendite allo scoperto, i pignoramenti e gli atti sostitutivi del pignoramento hanno tutti un impatto negativo sul credito di una persona.

Inoltre, le vendite allo scoperto non sempre annullano il debito ipotecario residuo dopo la vendita di una proprietà. Questo perché ci sono due parti in tutti i mutui: una promessa di rimborsare il mutuante e un privilegio contro la proprietà utilizzata per garantire il prestito. Il privilegio protegge il creditore nel caso in cui un mutuatario non possa rimborsare il prestito. Dà all’istituto di credito il diritto di vendere la proprietà per il rimborso. Questa parte del mutuo viene revocata in una vendita allo scoperto.

La seconda parte del mutuo è la promessa di rimborso, e gli istituti di credito possono ancora far valere questa parte, o attraverso una nuova nota o l’incasso del deficit. Qualunque cosa accada, gli istituti di credito devono approvare la vendita allo scoperto e i mutuatari a volte sono a loro piacimento.

---

Quando si convince un prestatore ad accettare una vendita allo scoperto, è fondamentale che la fonte dei problemi finanziari dell’acquirente sia nuova e non qualcosa che l’acquirente aveva precedentemente trattenuto.

Vendita allo scoperto vs preclusione

Le vendite allo scoperto e i pignoramenti sono due opzioni finanziarie disponibili per i proprietari di case in ritardo con i pagamenti del mutuo, che hanno una casa sott’acqua o entrambe le cose. In entrambi i casi, il proprietario è costretto a separarsi dalla casa, ma le tempistiche e le conseguenze sono diverse.

Un pignoramento è l’atto del mutuante che sequestra la casa dopo che il mutuatario non riesce a effettuare i pagamenti. La preclusione è l’ultima opzione per il creditore. A differenza di una vendita allo scoperto, i pignoramenti vengono avviati solo da istituti di credito. Il creditore si muove contro il mutuatario insolvente per forzare la vendita di una casa, sperando di recuperare il suo investimento iniziale del mutuo. Inoltre, a differenza della maggior parte delle vendite allo scoperto, molti pignoramenti avvengono quando il proprietario della casa ha abbandonato la casa. Se gli occupanti non hanno ancora lasciato la casa, vengono sfrattati dall’istituto di credito nel processo di preclusione.

Una volta che il prestatore ha accesso alla casa, ordina una perizia e procede con il tentativo di venderla. I pignoramenti normalmente non impiegano il tempo necessario per completare una vendita allo scoperto, perché il prestatore si preoccupa di liquidare rapidamente l’attività. Le case pignorate possono anche essere vendute all’asta in una vendita fiduciaria, in cui gli acquirenti fanno offerte per le case in un processo pubblico.

Un proprietario di casa che ha subito una vendita allo scoperto può, con alcune restrizioni, avere diritto ad acquistare immediatamente un’altra casa. A seconda delle circostanze, i proprietari di case che subiscono il pignoramento possono aspettarsi di aspettare da due a sette anni per acquistare un’altra casa. Una preclusione viene mantenuta nel rapporto di credito di una persona per sette anni.

Mentre un pignoramento essenzialmente ti consente di allontanarti da casa, anche se con gravi conseguenze per il tuo futuro finanziario, come dover dichiarare bancarotta e distruggere il tuo credito, completare una vendita allo scoperto è laborioso. Tuttavia, potrebbe valerne la pena il guadagno per il lavoro extra coinvolto in una vendita allo scoperto.

---

Alternative meno dirompenti a una vendita allo scoperto includono la modifica del prestito e l’utilizzo di un’assicurazione ipotecaria privata.

Alternative di vendita allo scoperto

Prima di rassegnarti a una vendita allo scoperto, parla con il tuo prestatore della possibilità di un piano di pagamento rivisto o di una modifica del prestito. Una di queste opzioni potrebbe permetterti di restare a casa e rimetterti in piedi.

Un’altra possibile opzione per rimanere nella tua casa si presenta se hai un’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Molti proprietari di case che hanno acquistato case con meno del 20% in meno sono stati tenuti ad acquistare PMI con le loro case. Se la società PMI ritiene che tu abbia la possibilità di riprenderti dalla tua attuale situazione finanziaria, potrebbe anticipare i fondi al tuo prestatore per aggiornare i tuoi pagamenti. Alla fine, dovrai rimborsare l’anticipo.

Dettagli di una vendita allo scoperto

Convincere il prestatore

Prima di iniziare il processo di vendita allo scoperto, il proprietario della casa in difficoltà dovrebbe considerare quanto è probabile che il prestatore voglia collaborare con lui su una vendita allo scoperto comprendendo il punto di vista del prestatore. L’istituto di credito non è tenuto a fare una vendita allo scoperto; sarà consentito a discrezione del prestatore.

La fonte del problema finanziario dovrebbe essere nuova, come un problema di salute, la perdita del lavoro o un divorzio, non qualcosa che non è stato rivelato quando l’acquirente ha inizialmente chiesto il prestito. L’istituto di credito non sarà in sintonia con un mutuatario disonesto. Tuttavia, se ritieni di essere vittima di pratiche di prestito predatorio, potresti essere in grado di convincere il prestatore a una vendita allo scoperto anche se non hai avuto gravi catastrofi finanziarie da quando hai acquistato la casa.

Per metterti in una posizione più convincente per completare una vendita allo scoperto, smetti di acquistare beni non necessari. Non vuoi sembrare irresponsabile all’istituto di credito quando esamina la tua proposta di vendita allo scoperto.

Inoltre, essere consapevoli di altre circostanze che potrebbero impedire al prestatore di voler fare una vendita allo scoperto. Se non sei ancora inadempiente sui pagamenti del mutuo, il creditore probabilmente non sarà disposto a lavorare con te. Se il creditore pensa di poter ottenere più soldi dal pignoramento della tua casa che dal consentire una vendita allo scoperto, potrebbe non consentirne uno. Infine, se qualcuno ha cofinanziato il mutuo, il creditore può ritenere quella persona responsabile del pagamento piuttosto che fare una vendita allo scoperto.

Se ritieni che la tua situazione sia matura per una vendita allo scoperto, parla con un decisore in banca sulla possibilità di impegnarti in questo tipo di transazione. Non parlare solo con un rappresentante del servizio clienti, che spesso è più simile a un portavoce e non ha una vera autorità. Per farti strada nella scala del telefono, chiedi immediatamente di parlare con il dipartimento di mitigazione delle perdite dell’istituto di credito. Se non ti piace quello che dice il primo decisore, prova a parlare con un altro un altro giorno e vedi se ottieni una risposta diversa. Se il prestatore è disposto a prendere in considerazione una vendita allo scoperto, sei pronto per andare avanti con la creazione della proposta di vendita allo scoperto e la ricerca di un acquirente.

Consultare professionisti

A questo punto, dovresti consultare un avvocato, un professionista fiscale e un agente immobiliare. Sebbene si tratti di servizi professionali costosi, se commetti un errore cercando di gestire da solo una complessa transazione di vendita allo scoperto, potresti trovarti in difficoltà finanziarie ancora più grandi. Potresti essere in grado di pagare queste commissioni di servizio con i proventi della vendita da casa tua. Professionisti abituati a trattare transazioni di vendita allo scoperto sapranno darti indicazioni su come pagarle.

Fissare un prezzo

Quando imposti un prezzo richiesto, assicurati di considerare il costo di vendita della proprietà nella quantità totale di denaro necessaria per uscire dalla situazione. Certo, vuoi vendere la casa il più vicino possibile al valore del tuo mutuo, ma in un mercato al ribasso, ci sarà sicuramente un deficit. In alcuni stati, anche dopo una vendita allo scoperto, la banca si aspetterà che tu ripaghi in tutto o in parte quel deficit.

Raccogli i tuoi documenti e trova un acquirente

Raccogli tutti i documenti di cui avrai bisogno per dimostrare al prestatore le tue difficoltà finanziarie. Questi possono includere estratti conto bancari, spese mediche, buste paga, un avviso di licenziamento dal tuo precedente lavoro o un decreto di divorzio. Sta a te elaborare la proposta di vendita allo scoperto. Essere consapevoli del fatto che il prestatore alla fine deve approvare una vendita allo scoperto dopo aver ricevuto tutti i dettagli perché il mutuante è il destinatario dei proventi. Il tuo compito è trovare un acquirente per la tua casa.

Invia la tua proposta alla banca

Una volta che hai un acquirente e la documentazione necessaria, sei pronto per presentare l’offerta dell’acquirente e la tua proposta alla banca. Insieme alla documentazione della tua situazione finanziaria in difficoltà, la tua proposta dovrebbe includere una lettera di disagio che spieghi le circostanze che ti impediscono di effettuare i pagamenti del mutuo. Vuoi renderlo il più convincente possibile e proteggere i tuoi interessi facendo appello anche alla banca.

Fai attenzione a presentare le tue informazioni finanziarie a un prestatore perché, se non approva la vendita allo scoperto, potrebbe utilizzare le tue informazioni finanziarie per cercare di ottenere denaro da te nei procedimenti di preclusione. Se si dispone ancora di disponibilità liquide, ci si può aspettare che le utilizzi per continuare a effettuare pagamenti ipotecari o per colmare alcune delle carenze tra il prezzo di vendita e l’importo del mutuo. Un avvocato esperto nel portare a termine vendite allo scoperto può aiutarti a navigare nei dettagli.

Poiché le vendite allo scoperto possono richiedere più tempo delle normali vendite di case a causa della necessità dell’approvazione del prestatore, spesso falliscono. L’acquirente potrebbe trovare un’altra proprietà in attesa di una tua risposta. Preparati a questa possibilità. Se la transazione di vendita allo scoperto va a buon fine, consulta l’ Internal Revenue Service (IRS) per vedere se dovrai pagare le tasse sul deficit.

Inoltre, tieni presente che una vendita allo scoperto può ancora influire sul tuo punteggio di credito, nel senso che i mesi di pagamenti del mutuo che hai perso prima della vendita allo scoperto possono apparire come pagamenti insoluti sul tuo rapporto di credito. Spetta alla banca decidere cosa segnalare, quindi è nel tuo interesse cercare di convincere la banca a non segnalare i tuoi pagamenti inadempienti.

La tua banca potrebbe essere più generosa a questo riguardo se hai parlato delle tue difficoltà prima di essere notevolmente indietro. Ai fini del credito, sebbene ciò sia in qualche modo dannoso, è certamente meno dannoso di un pignoramento.

Strategie di vendita allo scoperto per acquirenti e investitori

Le vendite allo scoperto possono anche fornire eccellenti opportunità per gli acquirenti di entrare nelle case a un prezzo ridotto. Ecco un paio di suggerimenti per aiutarti a prendere decisioni intelligenti quando consideri l’acquisto di una proprietà in vendita allo scoperto.

Impara a trovarli

La maggior parte delle proprietà in vendita allo scoperto sono elencate dagli agenti immobiliari e sui siti web immobiliari. Alcune schede potrebbero non apparire e dire “vendita allo scoperto”, quindi potresti dover cercare indizi all’interno della scheda, come “soggetto ad approvazione della banca” o “dare alla banca il tempo di rispondere”.

Un agente immobiliare esperto può fare una grande differenza in termini di ricerca e chiusura di proprietà in vendita allo scoperto. Gli agenti specializzati in vendite allo scoperto possono essere in possesso di una certificazione SFR (Short Sales and Foreclosure Resource), una designazione offerta dalla National Association of Realtors (NAR).

I titolari di questa certificazione hanno ricevuto una formazione specializzata in vendite allo scoperto e pignoramenti, qualificazione dei venditori per vendite allo scoperto, negoziazione con i finanziatori e protezione degli acquirenti. È importante notare che la certificazione non garantisce che un agente avrà il tipo di esperienza che stai cercando, né la mancanza di certificazione lo preclude. Ad ogni modo, ti consigliamo di esaminare eventuali potenziali agenti immobiliari per garantire la loro esperienza nella vendita allo scoperto.

Preparati a sbrigarti e ad aspettare

Renditi conto in anticipo che le vendite allo scoperto sono transazioni complicate e che richiedono tempo. Possono essere necessarie settimane o mesi prima che un prestatore approvi una vendita allo scoperto e molti acquirenti che presentano un’offerta finiscono per annullarla perché il processo di vendita allo scoperto richiede troppo tempo. Gli acquirenti devono essere pronti ad attendere l’approvazione della vendita allo scoperto della banca. Le regole per le transazioni di vendita allo scoperto variano da stato a stato, ma i passaggi normalmente includono:

• Pacchetto di vendita allo scoperto: il mutuatario deve dimostrare difficoltà finanziarie presentando un pacchetto finanziario al prestatore. Il pacchetto include rendiconti finanziari, una lettera che descrive le difficoltà del venditore e documenti finanziari, comprese dichiarazioni dei redditi, W-2, buste paga e estratti conto bancari.
• Offerta di vendita allo scoperto: una volta che un venditore accetta un’offerta da un potenziale acquirente, l’agente di quotazione invia al prestatore il contratto di quotazione, un’offerta di acquisto eseguita, la lettera di pre-approvazione dell’acquirente, una copia dell’assegno di denaro reale e il pacchetto di vendita allo scoperto del venditore. Se nel pacco manca qualcosa, o perché un documento non è stato presentato o a causa di un errore di archiviazione da parte della banca (ad esempio, la banca lo ha perso), il processo verrà ritardato.
• Elaborazione bancaria: la revisione dell’offerta da parte della banca può richiedere diverse settimane o mesi. Alla fine, lo approverà o lo negherà. È importante notare che solo perché il venditore accetta un’offerta non significa che la banca accetterà il prezzo. Se la banca pensa di poter guadagnare di più attraverso procedure di preclusione, rifiuterà l’offerta.

---

Se stai acquistando una casa in una vendita allo scoperto con l’intenzione di capovolgerla, la chiave per una transazione redditizia è un buon prezzo di acquisto.

È tutto nei numeri

Nel settore immobiliare l’investimento non è detto che il denaro è fatto “nel buy”, nel senso che un buon prezzo di acquisto è spesso la chiave per un affare di successo. Se riesci a ottenere una proprietà a un buon prezzo, aumenti le probabilità di uscire in vantaggio quando arriva il momento di vendere. Se il prezzo di acquisto è nella fascia alta, d’altra parte, probabilmente vedrai erodere il tuo margine di profitto.

Dovresti essere in grado di acquistare la proprietà, metterla in ottime condizioni e venderla a un prezzo in cui puoi ancora realizzare un profitto. Gli investitori devono essere in grado di voltarsi e vendere la casa rapidamente, in genere a prezzi inferiori al mercato, e un buon prezzo di acquisto lo rende possibile.

Tuttavia, il prezzo di acquisto è solo un numero importante. Dovrai fare anche altri calcoli, tra cui:

Costi di riparazioni e ristrutturazioni (R&R)

Questi costi variano a seconda delle condizioni della proprietà e dei tuoi piani. Vale la pena dedicare tempo e sforzi per sviluppare un budget realistico, poiché questa è una delle cifre di cui avrai bisogno per determinare se l’investimento può fare soldi. I costi da considerare includono materiale, manodopera, permessi, spese di ispezione, rimozione dei rifiuti, costi di stoccaggio e noleggio di cassonetti. Una buona ispezione (prima di effettuare l’acquisto) può avvisarti di eventuali spese ingenti, come fondamenta incrinate, cablaggio difettoso o danni estesi alle termiti.

Valore post-riparazione (ARV)

L’ARV è una stima del valore equo di mercato (FMV) della proprietà dopo che sono state effettuate riparazioni e ristrutturazioni. Gli investitori guardano a questo numero per determinare se una proprietà ha un potenziale di profitto. Il modo migliore per valutare l’ARV di una proprietà è guardare ai comparabili (comps): case vendute di recente nella zona (in genere fino a un miglio di distanza dalla proprietà in oggetto) che hanno caratteristiche simili in termini di metratura, numero di camere da letto / bagni, ecc.

Costi di trasporto

Le spese di trasporto sono le tue spese per mantenere la proprietà. Più a lungo possiedi la proprietà, più spenderai per i costi di trasporto, che includono:

• Pagamento del mutuo (interessi inclusi)
• Tasse di proprietà
• Assicurazione
• Spese condominiali e associative
• Utenze (elettriche, gas, acqua, fognature, rifiuti)

Determina la redditività

Affinché un investimento sia redditizio, la somma dei costi (prezzo di acquisto, costi di riparazione e ristrutturazione e costi di trasporto) deve essere inferiore all’ARV. Se i tuoi costi sono vicini o superiori all’ARV, sarà difficile o impossibile realizzare un profitto. È possibile determinare il potenziale profitto sottraendo il prezzo di acquisto, i costi di riparazione e ristrutturazione (R & R) e i costi di trasporto dall’ARV:

Profitto = ARV – Prezzo di acquisto – Costi di R&R – Costi di trasporto

Gli investitori immobiliari potrebbero aspettarsi di guadagnare almeno il 20% di profitto su una proprietà e alcuni utilizzano linee guida per valutare le proprietà in diversi mercati immobiliari. In base a queste linee guida, l’investimento totale (prezzo di acquisto, costi di ricerca e sviluppo e costi di trasporto) non deve superare:

• 80% di ARV in un mercato in cui i valori delle case sono in aumento
• Dal 70% al 75% di ARV in un mercato piatto
• Dal 60% al 65% di ARV in un mercato in cui i valori delle case stanno diminuendo

Se l’ARV di una proprietà è $ 200.000, ad esempio, il tuo investimento totale dovrebbe essere limitato a circa $ 160.000 in un mercato in crescita, $ 140.000 in un mercato piatto e $ 120.000 in un mercato con valori in calo. I vari livelli di investimento vengono utilizzati per ridurre il rischio nel mutare delle condizioni di mercato. Puoi rischiare di più in un mercato in crescita perché hai maggiori probabilità di ottenere il tuo ARV o meglio quando vendi. In un mercato in calo, è meno probabile che tu ottenga il tuo ARV, quindi il tuo investimento dovrebbe essere inferiore.

La linea di fondo

Una proprietà in vendita allo scoperto può fornire un’ottima opportunità per acquistare una casa per meno soldi. In molti casi, le case in vendita allo scoperto sono in condizioni ragionevoli e, sebbene il prezzo di acquisto possa essere superiore a un pignoramento, i costi per rendere la casa commerciabile possono essere molto inferiori e gli svantaggi per il venditore meno gravi. Tuttavia, a causa del lungo processo, acquirenti e venditori devono essere disposti ad aspettare. Un agente immobiliare esperto può aiutarti a determinare un’offerta equa e negoziare con la banca.

Mentre molti investitori acquistano proprietà in vendita allo scoperto e le rivendono rapidamente a scopo di lucro, altri scelgono di mantenere la proprietà e utilizzare la proprietà per il reddito riscuotendo l’affitto. In entrambi i casi, ogni proprietà deve essere attentamente valutata prima dell’acquisto per determinare se ha un potenziale di profitto.

Poiché le leggi fiscali sono complicate e cambiano costantemente, è sempre consigliabile consultare un ragioniere pubblico certificato (CPA) che conosce gli investimenti immobiliari e le leggi fiscali correlate per darti informazioni complete e aggiornate. Può fare la differenza tra realizzare un profitto e subire una perdita su un investimento.

Domande frequenti

Cos’è una vendita allo scoperto?

Nel settore immobiliare, si verifica una vendita allo scoperto quando un proprietario vende la propria casa al di sotto del valore del mutuo. In genere, ciò accade quando il proprietario è in difficoltà finanziarie ed è in ritardo con i pagamenti del mutuo. Il proprietario è obbligato a vendere la propria casa a terzi, mentre il ricavato della vendita va al mutuante. Prima che ciò avvenga, l’istituto di credito deve approvare la vendita allo scoperto, denominata anche vendita pre-pignoramento. Spesso il processo di una vendita allo scoperto può richiedere fino a un anno a causa dell’ampiezza delle pratiche burocratiche coinvolte.

Qual è la differenza tra una vendita allo scoperto e un pignoramento?

In una vendita allo scoperto, il processo viene avviato dal proprietario della casa. Qui, il proprietario illustrerà al prestatore l’entità delle proprie difficoltà finanziarie attraverso documenti che potrebbero mostrare una recente perdita di lavoro, un decreto di divorzio o estratti conto bancari. Dopo che il prestatore accetta di andare avanti, il proprietario della casa è responsabile della ricerca di un acquirente. In una preclusione, in confronto, il creditore avvia il processo, essenzialmente sequestrando la casa dopo che il proprietario non ha effettuato i pagamenti. In genere il processo è più veloce di una vendita allo scoperto, poiché il prestatore cerca di liquidare le attività il più rapidamente possibile.

È una buona idea acquistare una proprietà in vendita allo scoperto?

In molti casi, l’acquisto di una proprietà in vendita allo scoperto può essere vantaggioso per i potenziali acquirenti. Tuttavia, è importante essere consapevoli di alcuni degli svantaggi coinvolti. In primo luogo, le vendite allo scoperto possono richiedere molto tempo, con i prestatori che a volte impiegano mesi per approvare la transazione. Inoltre, dopo l’approvazione del venditore, potrebbero essere necessarie molte settimane prima che la banca approvi il prezzo. Se la banca ritiene che un procedimento di pignoramento sarà più redditizio, potrebbe rifiutare la vendita allo scoperto e procedere invece con un pignoramento.