Aggiungi alcuni immobili al tuo portafoglio
Con il settore immobiliare che diventa parte integrante della matrice di asset allocation del capitale sia per gli investitori istituzionali che per quelli al dettaglio, i fondi immobiliari hanno registrato di recente una crescita costante. A causa della natura ad alta intensità di capitale dell’investimento immobiliare, della sua esigenza di gestione attiva, nonché dell’aumento delle opportunità immobiliari globali, le istituzioni che cercano una gestione patrimoniale efficiente si stanno gradualmente spostando verso fondi di fondi immobiliari specializzati (FOF).
Lo stesso vale ora per gli investitori al dettaglio, che possono beneficiare dell’accesso a una selezione molto più ampia di fondi comuni di investimento immobiliare rispetto a prima, consentendo un’allocazione e una diversificazione del capitale efficienti.
Come ogni altro settore di investimento, il settore immobiliare ha i suoi pro e contro. Dovrebbe, tuttavia, essere considerato per la maggior parte dei portafogli di investimento, con i fondi comuni di investimento immobiliare ( REIT ) e i fondi comuni di investimento immobiliare considerati forse i metodi migliori per riempire tale allocazione.
Punti chiave
- Gli investitori al dettaglio e istituzionali dovrebbero allo stesso modo prendere in considerazione i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) e i fondi comuni di investimento immobiliare per un portafoglio di investimenti diversificato.
- I REIT in genere possiedono e gestiscono proprietà immobiliari come unità residenziali, centri commerciali, centri commerciali, uffici commerciali e hotel.
- I fondi comuni di investimento immobiliare, che a loro volta investono principalmente in REIT e società di gestione immobiliare, possono fornire un’esposizione diversificata al settore immobiliare con una quantità di capitale relativamente ridotta.
- Molti investitori al dettaglio non si rendono conto che potrebbero già investire in immobili direttamente possedendo una casa.
Ostacoli agli investimenti immobiliari
L’investimento immobiliare è stato a lungo dominato da grandi attori come fondi pensione, compagnie assicurative e altre grandi istituzioni finanziarie. Grazie alla globalizzazione degli investimenti immobiliari e all’emergere di nuove opportunità offshore che consentono un maggior grado di diversificazione e un potenziale di rendimento, è ora in atto una tendenza verso l’immobiliare che occupa un posto permanente nelle allocazioni di portafogli istituzionali.
L’allocazione permanente del capitale immobiliare comporta alcuni ostacoli unici. Innanzitutto, è ad alta intensità di capitale. A differenza delle azioni che possono essere acquistate in piccoli incrementi, gli investimenti immobiliari commerciali richiedono in genere somme sostanziali in anticipo e traducono in portafogli irregolari o illiquidi e rischi idiosincratici in base all’ubicazione o al tipo di proprietà.
Il settore immobiliare richiede anche una gestione e una manutenzione attive, ad alta intensità di manodopera e costose. Rispetto alla gestione degli investimenti tradizionali, la gestione di un’allocazione immobiliare richiede risorse e pianificazione significative.
Come risultato di questi problemi, le istituzioni tendono a gravitare su fondi immobiliari e fondi di fondi. Questi stessi vantaggi possono essere ottenuti dagli investitori al dettaglio attraverso fondi di investimento immobiliare o REIT. Mentre i singoli REIT possiedono spesso diverse proprietà, ora è possibile ottenere una diversificazione ancora maggiore tramite i fondi negoziati in borsa REIT (ETF) e fondi comuni di investimento immobiliare che investono ciascuno in diversi REIT diversi.
Al giorno d’oggi, anche gli investitori al dettaglio possono facilmente aggiungere investimenti immobiliari ai loro portafogli. Qui ci sono diversi modi in cui gli investitori al dettaglio possono accedere al potenziale di rendimento degli immobili e ottenere un’esposizione alla classe di attività.
Investimento diretto
Questa strategia riguarda gli investitori che selezionano direttamente proprietà specifiche e le acquistano come investimenti. Spesso, questi includeranno immobili a reddito che generano redditi da locazione oltre a qualsiasi aumento del valore di mercato.
Il grande vantaggio di questa strategia è il controllo. La proprietà diretta della proprietà consente lo sviluppo e l’esecuzione della strategia, nonché un’influenza diretta sul rendimento. Tuttavia, l’investimento diretto rende molto difficile creare un portafoglio immobiliare ben diversificato. Comporta anche diventare un proprietario insieme a tutti i costi aggiuntivi, i rischi e le grattacapi di gestione che può portare.
Per la maggior parte degli investitori al dettaglio, l’allocazione immobiliare non è abbastanza ampia da consentire l’acquisto di proprietà sufficienti per una vera diversificazione. Aumenta anche l’esposizione al mercato immobiliare locale, nonché i rischi di tipo immobiliare.
Proprietà della casa
Molti investitori al dettaglio che non hanno preso in considerazione le allocazioni immobiliari per i loro portafogli di investimento non si rendono conto che potrebbero già investire in immobili possedendo una casa. Non solo hanno già un’esposizione immobiliare, ma la maggior parte si assume anche ulteriori rischi finanziari avendo un mutuo sulla casa. Per la maggior parte, questa esposizione è stata vantaggiosa, aiutando molti ad accumulare il capitale necessario per la pensione.
Fondi di investimento immobiliare (REIT)
Le azioni REIT rappresentano azioni azionarie private e pubbliche in società strutturate come trust che investono in immobili, mutui o altri investimenti immobiliari garantiti. I REIT in genere possiedono e gestiscono proprietà immobiliari. Questi possono includere proprietà residenziali multifamiliari, centri commerciali ancorati alla drogheria, proprietà di vendita al dettaglio locali e centri commerciali, centri commerciali, uffici commerciali e hotel.
I trust di investimento immobiliare sono gestiti da un consiglio di amministrazione che prende le decisioni di gestione degli investimenti per conto del trust. I REIT pagano poca o nessuna imposta federale sul reddito fintanto che distribuiscono il 90% del reddito imponibile come dividendi agli azionisti. Anche se il vantaggio fiscale aumenta i flussi di cassa al netto delle imposte, l’incapacità dei REIT di trattenere la liquidità può ostacolare in modo significativo la crescita e l’apprezzamento a lungo termine. Oltre al vantaggio fiscale, i REIT offrono molti degli stessi vantaggi e svantaggi delle azioni.
I gestori REIT forniscono una visione strategica e prendono le decisioni relative agli investimenti e alla proprietà, affrontando così le questioni relative alla gestione per gli investitori. I maggiori svantaggi dei REIT per gli investitori al dettaglio sono la difficoltà di investire con un capitale limitato e la quantità significativa di conoscenze e analisi specifiche degli asset necessarie per selezionarli e prevederne le prestazioni.
Gli investimenti in REIT hanno una correlazione molto più elevata con il mercato azionario complessivo rispetto agli investimenti immobiliari, il che porta alcuni a minimizzare le loro caratteristiche di diversificazione. Anche la volatilità nel mercato REIT è stata maggiore che nel settore immobiliare diretto. Ciò è dovuto all’influenza delle forze macroeconomiche sui valori REIT e al fatto che le azioni REIT sono continuamente valutate, mentre gli immobili diretti sono maggiormente influenzati dai mercati immobiliari locali e vengono valutati utilizzando il metodo di stima, che tende a rendere più fluidi i rendimenti degli investimenti.
Gli investitori che non hanno il desiderio, la conoscenza o il capitale di acquistare terreni o proprietà da soli possono partecipare al reddito e al potenziale di crescita a lungo termine degli immobili tramite fondi immobiliari.
Fondi comuni di investimento immobiliare
Gli stessi fondi comuni di investimento immobiliare investono principalmente in REIT e società operative immobiliari avvalendosi di gestori di portafoglio professionisti e di ricerche di esperti. Offrono la possibilità di ottenere un’esposizione diversificata al settore immobiliare utilizzando una quantità di capitale relativamente ridotta. A seconda della loro strategia e degli obiettivi di diversificazione, forniscono agli investitori una selezione di asset molto più ampia di quella che si può ottenere acquistando solo azioni REIT e offrono anche la flessibilità di passare facilmente da un fondo all’altro.
La flessibilità è anche vantaggiosa per l’investitore di fondi comuni di investimento a causa della relativa facilità nell’acquisizione e nella cessione di attività su uno scambio sistematico e regolamentato, rispetto all’investimento diretto, che è arduo e costoso. Gli investitori più speculativi possono sovrappesare tatticamente determinate proprietà o esposizioni regionali al fine di massimizzare il rendimento.
La creazione di esposizione a un’ampia base di fondi comuni di investimento può anche ridurre i costi di transazione e le commissioni relative all’acquisto di singole azioni REIT. Un altro vantaggio significativo per gli investitori al dettaglio sono le informazioni analitiche e di ricerca fornite dai fondi sugli asset acquisiti, nonché la prospettiva del management sulla redditività e le prestazioni degli immobili, sia come investimenti specifici che come asset class.
I fondi comuni di investimento, tuttavia, possono essere meno liquidi e comportare commissioni di gestione più elevate rispetto ai REIT o agli ETF REIT. Sebbene i fondi comuni di investimento immobiliare portino liquidità a una classe di attività tradizionalmente illiquida, gli oppositori ritengono di non poter essere paragonati a un investimento diretto nel settore immobiliare.
La linea di fondo
Sebbene gli investitori al dettaglio possano e debbano tenere conto della proprietà di un’abitazione quando effettuano le allocazioni di portafoglio, potrebbero anche prendere in considerazione ulteriori investimenti più liquidi nel settore immobiliare.
Per coloro con le competenze e il capitale di negoziazione necessari, l’investimento REIT fornisce l’accesso ad alcuni dei vantaggi dell’investimento immobiliare senza la necessità di una proprietà diretta. Per altri, che stanno valutando un’allocazione minore, o per coloro che non vogliono essere gravati dalla selezione degli asset, ma richiedono la massima diversificazione, i fondi comuni di investimento immobiliare sarebbero una scelta appropriata.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.