Sei pronto per acquistare una casa?
Se ti senti pronto per comprare una casa, la prima domanda che probabilmente ti porrai è “quanto posso permettermi?” Rispondere a questa domanda significa dare uno sguardo a una serie di fattori.
Prima di fare un acquisto apparentemente eccezionale su una casa, impara ad analizzare cosa significa “convenienza”. Dovrai considerare vari fattori che vanno dal rapporto debito / reddito (DTI) ai tassi ipotecari.
Punti chiave
- Determinare il rapporto debito / reddito (DTI), più specificamente, il DTI front-end, è un fattore importante per ottenere un mutuo.
- Oltre al prezzo della proprietà, nei tuoi calcoli dovrebbero figurare una serie di altre considerazioni finanziarie e sullo stile di vita.
- Dovresti anche valutare il mercato immobiliare locale, le prospettive economiche e le implicazioni di quanto tempo vuoi restare.
- Dovrai anche considerare le tue esigenze di stile di vita, presenti e future.
Comprendi prima il tuo rapporto debito / reddito
Il primo e più ovvio punto di decisione riguarda il denaro. Se hai mezzi sufficienti per acquistare una casa in contanti, allora puoi certamente permetterti di acquistarne una ora. Anche se non puoi pagare in contanti, la maggior parte degli esperti concorda sul fatto che puoi permetterti l’acquisto se puoi beneficiare di un mutuo su una nuova casa. Ma quanto ti puoi permettere il mutuo?
Lo standard del rapporto debito / reddito (DTI) del 43% viene generalmente utilizzato dalla Federal Housing Administration (FHA) come linea guida per l’approvazione dei mutui. Questo rapporto viene utilizzato per determinare se il mutuatario può effettuare i pagamenti ogni mese. Alcuni istituti di credito possono essere più indulgenti o più rigidi, a seconda del mercato immobiliare e delle condizioni economiche generali.
Un DTI del 43% significa che tutti i pagamenti regolari del debito, più le spese relative all’alloggio (mutuo, assicurazione ipotecaria, quote di associazione dei proprietari di casa, imposta sulla proprietà, assicurazione dei proprietari di casa, ecc.) Non devono essere superiori al 43% del reddito lordo mensile.
Ad esempio, se il tuo reddito lordo mensile è di $ 4.000, moltiplica questo numero per 0,43 per ottenere $ 1.720, che è il totale che dovresti spendere per il pagamento del debito. Supponiamo che tu abbia già questi obblighi mensili: pagamenti minimi con carta di credito di $ 120, un pagamento di un prestito auto di $ 240 e pagamenti di un prestito studentesco di $ 120, un totale di $ 480. Ciò significa che in teoria puoi permetterti fino a $ 1.240 al mese di debito aggiuntivo per un mutuo, ed essere comunque entro il DTI massimo. Ovviamente, meno debiti è sempre meglio.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Cosa vogliono gli istituti di credito ipotecario
È inoltre necessario considerare il rapporto debito / reddito a breve termine, che calcola il tuo reddito rispetto al debito mensile che dovresti sostenere solo per le spese di alloggio, come pagamenti ipotecari e assicurazioni ipotecarie.
Di solito, ai prestatori piace che il rapporto non superi il 28%. Ad esempio, se il tuo reddito è di $ 4.000 al mese, avresti problemi a ottenere l’approvazione per $ 1.720 in spese di alloggio mensili anche se non hai altri obblighi. Per un DTI front-end del 28%, i costi dell’alloggio dovrebbero essere inferiori a $ 1.120.
Perché non potresti utilizzare l’intero rapporto debito / reddito se non hai altri debiti? Fondamentalmente, perché agli istituti di credito non piace che tu viva ai margini. Le disgrazie finanziarie accadono: perdi il lavoro, la tua auto viene totalizzata, una disabilità medica ti impedisce di lavorare per un po ‘. Se il tuo mutuo è pari al 43% del tuo reddito, non avrai margine di manovra per quando lo desideri o dovrai sostenere spese aggiuntive.
La maggior parte dei mutui sono impegni a lungo termine. Tieni presente che potresti effettuare tali pagamenti ogni mese per i prossimi 30 anni. Di conseguenza, dovresti valutare l’affidabilità della tua principale fonte di reddito. Dovresti anche considerare le tue prospettive per il futuro e la probabilità che le tue spese aumentino nel tempo.
Ottenere l’approvazione per un mutuo fino a un certo importo non significa che puoi effettivamente permetterti i pagamenti, quindi sii onesto riguardo al livello di rischio finanziario con cui ti senti a tuo agio.
Potete permettervi l’acconto?
È meglio ridurre il 20% del prezzo della casa per evitare di pagareun’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Solitamente aggiunto ai pagamenti del mutuo, il PMI può aggiungere $ 30 a $ 70 al pagamento mensile del mutuo per ogni $ 100.000 presi in prestito.
Potrebbero esserci alcuni motivi per cui potresti non voler ridurre il 20% per il tuo acquisto. Forse non hai intenzione di vivere a lungo in casa o hai piani a lungo termine per convertire la casa in un investimento immobiliare. Allo stesso modo, potresti non voler investire così tanto denaro. In tal caso, l’acquisto di una casa è ancora possibile senza una riduzione del 20%.
Puoi acquistare una casa con un minimo del 3,5% in meno con un prestito FHA, ad esempio, ma ci sono bonus per inventarne di più. Oltre alla summenzionata eliminazione del PMI, un acconto maggiore significa anche:
- Pagamenti ipotecari più piccoli: per un mutuo di $ 200.000 con un tasso di interesse fisso del 4% per un periodo di 30 anni, pagheresti $ 955. Se il tuo mutuo fosse di $ 180.000 con un tasso di interesse del 4% per un periodo di 30 anni, pagheresti $ 859.
- Più scelte tra istituti di credito: alcuni istituti di credito non offrono un mutuo a meno che non si riduca almeno dal 5% al 10%.
Essere in grado di permettersi una nuova casa oggi non è così importante quanto la tua capacità di permetterselo nel lungo periodo. Inutile dire che essere in grado di permettersi una casa e avere un acconto non risponde alla domanda se ora sia un buon momento per agire in base a tale opzione.
Sebbene ci siano molti vantaggi per un acconto più grande, non sacrificare completamente il tuo conto di risparmio di emergenza per mettere di più sulla tua casa. Potresti finire in un pizzico quando sorgono riparazioni impreviste o altre esigenze.
Il mercato immobiliare
Supponendo che tu abbia sotto controllo la tua situazione monetaria personale, la tua prossima considerazione è l’economia del mercato immobiliare, o nel tuo paese attuale o in quello in cui prevedi di trasferirti. Una casa è un investimento costoso. Avere i soldi per effettuare l’acquisto è fantastico, ma non risponde alla domanda se l’acquisto abbia o meno senso dal punto di vista finanziario.
Un modo per farlo è rispondere alla domanda: è più economico affittare che comprare? Se l’acquisto risulta essere meno costoso dell’affitto, questo è un forte argomento a favore dell’acquisto.
Allo stesso modo, vale la pena pensare alle implicazioni a lungo termine dell’acquisto di una casa. Per generazioni, l’acquisto di una casa è stato quasi un modo garantito per fare soldi. I tuoi nonni avrebbero potuto acquistare una casa 50 anni fa per $ 20.000 e venderla per cinque o 10 volte tale importo 30 anni dopo.
Mentre il settore immobiliare è stato tradizionalmente considerato un investimento sicuro a lungo termine, le recessioni e altri disastri possono mettere alla prova questa teoria e far riflettere due volte gli aspiranti proprietari di case.
Durante la Grande Recessione molti proprietari di case hanno perso denaro quando il mercato immobiliare è crollato nel 2007 e hanno finito per possedere case che valevano molto meno del prezzo al quale erano state acquistate per molti anni dopo.
Se stai acquistando la proprietà con la convinzione che aumenterà di valore nel tempo, assicurati di tenere conto del costo del pagamento degli interessi sul mutuo, degli aggiornamenti alla proprietà e della manutenzione ordinaria o continua nei tuoi calcoli.
The Economic Outlook
Sulla stessa linea, ci sono anni in cui i prezzi degli immobili sono depressi e anni in cui sono anormalmente alti. Se i prezzi sono così bassi che è ovvio che stai ottenendo un buon affare, puoi prenderlo come un segno che potrebbe essere un buon momento per effettuare il tuo acquisto. Nel mercato di un acquirente, i prezzi depressi aumentano le probabilità che il tempo vada a tuo favore e faccia apprezzare la tua casa lungo la strada.
È troppo presto per dire cosa accadrà ai prezzi delle case nel 2021. Ma se la storia si ripete, possiamo aspettarci un calo dei prezzi delle case a causa della pandemia COVID-19 e del suo drammatico impatto sull’economia.
Tassi di interesse
Anche i tassi di interesse, che giocano un ruolo importante nel determinare l’ammontare di una rata mensile del mutuo, hanno anni in cui sono alti e anni in cui sono bassi. Ovviamente, più basso è meglio. Ad esempio, un mutuo di 30 anni (360 mesi) su un prestito di $ 100.000 con un interesse del 3% ti costerà $ 422 al mese. A un tasso di interesse del 5%, ti costerà $ 537 al mese. Al 7%, salta a $ 665. Quindi, se i tassi di interesse stanno diminuendo, potrebbe essere saggio aspettare prima di acquistare. Se stanno aumentando, ha senso effettuare l’acquisto il prima possibile.
Periodo dell’anno
Anche le stagioni dell’anno possono influire sul processo decisionale. Se vuoi la più ampia varietà possibile di case tra cui scegliere, la primavera è probabilmente il momento migliore per fare acquisti. I cartelli “In vendita” tendono a spuntare come fiori quando il clima si riscalda ei prati diventano verdi. Parte del motivo riguarda il pubblico di destinazione della maggior parte delle famiglie: famiglie che aspettano di trasferirsi finché i loro figli non finiscono l’anno scolastico in corso ma vogliono sistemarsi prima che il nuovo anno inizi in autunno.
Se desideri venditori che potrebbero vedere meno traffico, il che potrebbe renderli più flessibili sul prezzo, l’inverno potrebbe essere migliore per la caccia in casa (specialmente nei climi freddi) o il culmine dell’estate per gli stati tropicali (la bassa stagione per la tua zona, in altre parole). È probabile che le scorte siano più piccole, quindi le scelte potrebbero essere limitate, ma è anche improbabile che i venditori vedano più offerte durante questo periodo dell’anno.
Alcuni acquirenti esperti amano anche fare offerte durante le festività, come Natale o Pasqua, sperando che il tempismo insolito, la mancanza di concorrenza e lo spirito generale della stagione possano ottenere un affare veloce a un buon prezzo.
Considera le tue esigenze di stile di vita
Sebbene il denaro sia ovviamente una considerazione importante, ci sono una serie di altri fattori che potrebbero avere un ruolo nel tuo tempismo. Il tuo bisogno di spazio extra è imminente: un neonato in arrivo, un parente anziano che non può vivere da solo? Il trasferimento coinvolge i tuoi figli che cambiano scuola? Se venderai una casa in cui hai vissuto per meno di due anni, incorreresti in un’imposta sulle plusvalenze e, in tal caso, vale la pena aspettare per evitare il morso?
Potresti amare cucinare con ingredienti gourmet, fare un weekend fuori porta ogni mese, proteggere le arti dello spettacolo o allenarti con un personal trainer. Nessuna di queste abitudini uccide il budget, ma potresti doverne fare a meno se comprassi una casa basandoti solo su un rapporto debito / reddito del 43%.
Prima di esercitarti a pagare il mutuo, concediti un po ‘di margine finanziario sottraendo il costo del tuo hobby o attività più costoso dal pagamento che hai calcolato. Se il saldo non è sufficiente per acquistare la casa dei tuoi sogni, potresti dover ridurre il tuo divertimento e i tuoi giochi o iniziare a pensare a una casa meno costosa come la casa dei tuoi sogni.
Vendere una casa, comprarne un’altra
Se stai vendendo una casa e hai intenzione di acquistarne un’altra, salva i proventi della tua casa attuale in un conto di risparmio e determina se, dopo aver preso in considerazione altre spese necessarie come i pagamenti dell’auto o l’assicurazione sanitaria, sarai in grado di permetterti il mutuo. È anche importante ricordare che dovranno essere stanziati fondi aggiuntivi per la manutenzione e le utenze. Questi costi saranno senza dubbio più alti per le case più grandi.
Quando calcoli, usa il tuo reddito corrente e non dare per scontato che guadagnerai più soldi lungo la strada. Gli aumenti non sempre avvengono e le carriere cambiano. Se basi l’importo della casa che acquisti sul reddito futuro, potresti anche organizzare una cena romantica con le tue carte di credito poiché finirai in una relazione duratura con loro.
Tuttavia, se riesci a gestire questi costi aggiuntivi per la casa senza debiti aggiuntivi sulla carta di credito, puoi permetterti di acquistare una casa, purché tu abbia risparmiato abbastanza denaro per il tuo acconto.
Hai intenzione di restare?
L’accessibilità dovrebbe essere la prima cosa che cerchi in una casa, ma è anche meglio sapere per quanto tempo vorrai vivere lì. In caso contrario, potresti rimanere bloccato in una casa che non puoi permetterti in una città o paese che sei pronto a lasciare.
Molti esperti finanziari suggeriscono di vivere in una casa per cinque anni prima di venderla come linea guida. Non dimenticare di tenere conto dei costi legati all’acquisto, alla vendita e al trasferimento. Inoltre, considera il punto di pareggio per le spese ipotecarie associate alla casa che stai vendendo. Se non puoi decidere in quale città vivrai e qual è il tuo piano quinquennale, potrebbe non essere il momento giusto per comprare una casa.
Se vuoi acquistare una casa senza un piano quinquennale, acquistane una che abbia un prezzo molto inferiore al massimo che ti puoi permettere. Dovrai essere in grado di permetterti di incassare un colpo se devi venderlo rapidamente. Un’altra eccezione: se lavori per un’azienda che acquista le case di dipendenti trasferiti, un nome per questo è un’opzione di acquisizione garantita.
La linea di fondo
Sei pronto a comprare una casa? In breve, sì, se te lo puoi permettere. Ma “permettersi” non è così semplice come quello che c’è nel tuo conto in banca in questo momento. Nei tuoi calcoli dovrebbero figurare una serie di altre considerazioni finanziarie e sullo stile di vita.
Quando si tiene conto di tutti questi elementi, “se puoi permetterti di farlo” inizia a sembrare più complicato di quanto non sembri a prima vista. Ma considerarli ora può prevenire errori costosi e problemi finanziari in seguito. Naturalmente, c’è un momento migliore per balzare: quando trovi la casa perfetta nel luogo perfetto per la vendita, a un prezzo perfetto.