Rifinanziamento a tariffa e termine
Che cos’è un rifinanziamento rate-and-term?
Un rifinanziamento a tasso e termine modifica il tasso di interesse, la durata, o sia il tasso che la durata, di un’ipoteca esistente senza anticipare nuovi fondi. È anche noto come ” rifinanziamento senza contanti “.
Ciò differisce da un rifinanziamento in contanti, in cui viene anticipato nuovo denaro sul prestito e il mutuatario riceve contanti alla chiusura in aggiunta al nuovo prestito. I rifinanziamenti a tasso e termine spesso comportano tassi di interesse inferiori rispetto ai rifinanziamenti in contanti.
Punti chiave
- Un rifinanziamento a tasso e termine altera il tasso di interesse di un mutuo esistente o senza avanzare nuovi soldi.
- L’attività di rifinanziamento a tasso e termine si verifica spesso in risposta a un calo dei tassi di interesse prevalenti, mentre i rifinanziamenti di cash-out sono spesso guidati dall’aumento dei valori delle abitazioni.
- Se il tuo credito è notevolmente migliorato, potresti essere in grado di rifinanziare a un tasso di interesse inferiore.
Comprensione del rifinanziamento rate-and-term
L’attività di rifinanziamento a tasso e termine è guidata principalmente da un calo dei tassi di interesse di mercato al fine di ridurre i pagamenti mensili dei mutui. Ciò può essere contrastato con l’attività di rifinanziamento del cash-out che è guidata dall’aumento dei valori delle case da parte dei proprietari di case che cercano di attingere al proprio patrimonio netto.
I potenziali vantaggi del rifinanziamento a tasso e termine includono la garanzia di un tasso di interesse inferiore e una durata più favorevole del mutuo; il saldo principale rimane lo stesso. Tale rifinanziamento potrebbe ridurre i pagamenti mensili o potenzialmente impostare un nuovo programma per estinguere il mutuo più rapidamente. Esistono diversi modi per esercitare un’opzione a tasso e termine.
Poiché ci sono vantaggi e svantaggi associati sia al rifinanziamento rate-and-term e cash-out, è necessario valutare i pro e i contro di ciascuno prima di prendere qualsiasi decisione finale.
Requisiti per il rifinanziamento a tasso e termine
Affinché il rifinanziamento a tasso e termine funzioni, il mutuatario deve disporre di tassi di interesse inferiori. Ci sono due ragioni principali per cui questo potrebbe non essere il caso. Il primo è che i tassi di interesse nell’economia complessiva possono aumentare durante il processo di richiesta, rendendoli non più disponibili. Questo è uno dei tanti fattori che influenzano i tassi di interesse sui quali i mutuatari non hanno alcun controllo.
Tuttavia, hai un certo controllo sul tuo credito al consumo. Se sei inadempiente su carte di credito o pagamenti ipotecari, probabilmente dovrai affrontare tassi di interesse più elevati. Questi fattori personali sono generalmente più importanti dei tassi di interesse di mercato. D’altra parte, se il tuo credito è notevolmente migliorato, potresti essere in grado di rifinanziare a un tasso di interesse inferiore.
Il rifinanziamento in contanti aumenta il capitale dovuto sull’ipoteca.
Rifinanziamento a tasso e termine rispetto ad altre opzioni
Il rifinanziamento cash-out prende l’ equità dalla tua casa per te da utilizzare. Funziona meglio quando il valore complessivo della proprietà è aumentato a causa dell’aumento dei valori immobiliari. Tuttavia, il rifinanziamento in contanti può essere effettuato anche se sei a buon punto nel mutuo e hai pagato una parte significativa del suo capitale. Un rifinanziamento in contanti aumenta il capitale dovuto sull’ipoteca.
Questa forma di rifinanziamento potrebbe richiedere una rivalutazione della casa per misurarne il nuovo valore. Potresti cercare tale rifinanziamento per ottenere accesso al capitale dal valore della casa, denaro che altrimenti potresti non vedere fino a quando la casa non è stata venduta. Un’opzione inversa chiamata “cash-in refinancing” comporta l’invio di più denaro per la liquidazione del mutuo per ridurre il capitale rimanente.
Quando si considera una di queste opzioni, è importante calcolare attentamente tutte le implicazioni e vedere come si confrontano con il mantenimento del mutuo attuale.
Esempi di rifinanziamento a tasso e termine
Supponiamo che tu abbia estinto un mutuo di 30 anni da 10 anni e che i tassi di interesse scendano improvvisamente; potresti voler approfittare delle nuove tariffe. Un’opzione potrebbe essere quella di rifinanziare il saldo rimasto sull’ipoteca originale a quel tasso più basso per un nuovo termine completo di 30 anni. Il nuovo prestito avrebbe pagamenti mensili inferiori, ma sarebbe come ricominciare da capo a un tasso inferiore. Aggiungerebbero 10 anni al tempo totale per estinguere il mutuo. Sono stati spesi 10 anni per pagare il primo mutuo, e ci sarebbero stati altri 30 anni per quello nuovo, che sarebbero stati 40 anni in totale. Tra i tassi di interesse più bassi e il lungo termine, i pagamenti mensili sarebbero molto più bassi.
È inoltre possibile utilizzare l’opzione di rifinanziamento a tasso e termine per pagare il nuovo tasso di interesse e negoziare un mutuo di 15 anni. I tuoi pagamenti mensili sarebbero il doppio rispetto a un periodo di 30 anni, a parità di condizioni. Tuttavia, poiché i tassi di interesse sono diminuiti, i pagamenti mensili potrebbero essere inferiori a quelli dei restanti 20 anni del mutuo originale.
È più probabile, tuttavia, che i pagamenti mensili siano ancora più alti a causa del termine più breve. Il vantaggio principale è che risparmieresti cinque anni di pagamenti. Ci sono stati 10 anni spesi per pagare il mutuo originario e ci sarebbero stati 15 anni per quello nuovo, che equivarrebbe a 25 anni in totale.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.