Pre-preclusione
Che cos’è la pre-preclusione?
La pre-preclusione si riferisce alla fase iniziale di un procedimento legale che alla fine può concludersi con il recupero di proprietà da un mutuatario inadempiente. In pre-pignoramento, il creditore presenta un avviso di inadempienza sulla proprietà perché il proprietario del mutuatario ha superato i termini contrattuali per i pagamenti insoluti. Un avviso di inadempienza informa il proprietario del prestito che il prestatore sta perseguendo azioni legali per il pignoramento.
Il pre-pignoramento può essere una fase importante perché il creditore può essere aperto a un’ultima negoziazione dei diritti sul debito insolvente per il mutuatario. Il mutuatario ha spesso un’ultima opportunità per invertire potenzialmente lo stato di inadempienza effettuando pagamenti in ritardo, negoziando una modifica o eventualmente scegliendo di vendere la proprietà prima che raggiunga uno sfratto definitivo di preclusione.
Punti chiave
- Il pre-pignoramento di solito inizia quando il prestatore presenta un avviso di inadempienza sulla proprietà perché il proprietario della casa ha superato i termini contrattuali per i pagamenti insoluti (spesso tre mesi di insolvenza o mancato pagamento).
- In pre-preclusione, i mutuatari ipotecari possono ancora avere alcune opzioni, tra cui effettuare pagamenti retrodatati, negoziare una modifica o organizzare una vendita allo scoperto.
- I mutui sostenuti dal governo hanno una moratoria per la tolleranza, gli sfratti e le procedure di preclusione a causa della pandemia di Coronavirus. La moratoria federale è stata prorogata almeno fino al 31 marzo 2021. Gli Stati possono anche avere le proprie moratorie di preclusione.
Come funziona la pre-preclusione
Quando un acquirente stipula un mutuo per l’acquisto di un immobile, firma un contratto con l’istituto di credito per rimborsare il mutuo secondo un accordo contrattuale, tipicamente con rate mensili. I pagamenti mensili sono generalmente strutturati in modo da coprire una parte del pagamento del capitale e degli interessi sul mutuo.
I contratti ipotecari standard sono spesso strutturati per essere inadempienti se un mutuatario non riesce a effettuare i pagamenti per tre mesi consecutivi. A quel punto, il creditore è solitamente autorizzato contrattualmente a iniziare il pre-pignoramento.
Il mutuatario riceve una copia di un avviso di inadempienza, anch’esso reso pubblico, spesso attraverso un deposito presso il tribunale. Questa azione avvia il processo di pre-preclusione, che può richiedere da settimane a più di un anno, poiché varia a seconda dello stato ed è soggetto a un procedimento giudiziario. Un prestatore è obbligato a passare attraverso un procedimento giudiziario per finalizzare un avviso di pignoramento e sfratto.
Ci sono diversi passaggi standard per un procedimento di preclusione. L’avviso di default dà il via al procedimento, nella fase di pre-pignoramento. In generale, il creditore necessita dell’approvazione del tribunale per il suo privilegio su una proprietà, che deve essere dato da un giudice.
Gli istituti di credito sono spesso più disposti a negoziare pagamenti arretrati e possibili modifiche del prestito nella fase di pre-preclusione di un procedimento al fine di evitare di pagare quelli che possono essere estesi costi di procedura di preclusione. Se viene concessa la preclusione e viene autorizzato un avviso di sfratto di preclusione, il prestatore può passare a un’asta pubblica o una vendita fiduciaria.
Vantaggi e svantaggi del pre-preclusione
Una casa può essere venduta durante la fase di pre-pignoramento e questa può essere una vittoria per tutte le parti coinvolte. Vendendo, il proprietario della casa è in grado di evitare il danno che un pignoramento avrebbe sulla sua storia creditizia. L’acquirente di solito può impigliare la proprietà per un valore inferiore al mercato. L’istituto di credito non deve pagare i costi di un procedimento di pignoramento e non è tenuto a vendere la proprietà da solo.
Tuttavia, vendere una proprietà in modo indipendente non è necessariamente facile, soprattutto perché ci sono legalità e requisiti di divulgazione che il venditore deve rispettare. Gli acquirenti di case pre-pignorate dovranno essere a conoscenza di eventuali privilegi di proprietà o tasse non pagate su una casa perché potrebbero essere trasferiti al nuovo proprietario senza una completa divulgazione o clausole adeguatamente documentate.
Se il proprietario della casa non effettua i pagamenti del mutuo scaduto (e in corso), negozia una modifica o vende la casa durante il periodo di pre-preclusione, al mutuante verrà eventualmente concessa l’autorizzazione del loro privilegio sulla proprietà e quindi può sfrattare il proprietario, intervenendo successivamente per vendere la proprietà (tipicamente all’asta). La banca possiede la proprietà a questo punto ed è più probabile che cerchi di vendere la proprietà a un prezzo ancora più basso piuttosto che mantenere le sue spese correnti, come tasse e assicurazione.
I proprietari di case che rischiano la preclusione possono contattare il programma federale Making Home Affordable al numero 888-995-HOPE (888-995-4673) per assistenza con il mantenimento delle loro case o, se ciò non è possibile, per trasferirsi in una nuova casa.
considerazioni speciali
Una casa pre-preclusione che un mutuatario mette in vendita viene generalmente definita “vendita allo scoperto”. La vendita può essere una transazione privata tra il proprietario della casa e l’acquirente, ma di solito l’offerta dell’acquirente deve essere approvata dalla banca prima che la vendita possa essere finalizzata. Il prezzo di acquisto potrebbe essere inferiore al saldo del prestito in essere, motivo per cui si dice che la vendita è “corta”.
Tieni presente che non tutte le vendite allo scoperto sono pre-pignoramenti. I proprietari di abitazione che sanno di essere in difficoltà a volte scelgono di vendere le loro proprietà con ogni mezzo possibile prima di raggiungere il pre-pignoramento.
Un acquirente può far ispezionare una casa pre-pignorata prima di fare un’offerta su di essa. L’acquirente potrebbe essere un investitore che cerca di acquistare la proprietà a un prezzo inferiore al suo valore equo di mercato e poi venderla a un prezzo più alto per ottenere un profitto.
Le vendite allo scoperto di immobili possono essere un buon affare per un acquirente, ma gli acquirenti dovrebbero assicurarsi che tutte le leggi siano rispettate.
Se il proprietario della casa mette in vendita la proprietà tramite un agente immobiliare, i potenziali acquirenti contatteranno l’agente di quotazione. In qualsiasi vendita allo scoperto, la banca prestatrice dovrà probabilmente essere coinvolta e potrebbe assumere uno o più agenti immobiliari o avvocati propri, in particolare per preparare un’opinione sul prezzo del broker.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o alDipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano (HUD)degliStati Uniti
Sgravio ipotecario a causa della pandemia COVID-19
Grazie al Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES), firmato in legge il 27 marzo 2020, è stata introdotta una moratoria di sfratto e preclusione per i mutui garantiti dal governo fino al 31 dicembre 2020 e poi prorogata fino a gennaio 31, 2021. La moratoria è stata ulteriormente prorogata dall’ordine esecutivo del presidente Biden nel suo primo giorno in carica fino almeno al 31 marzo 2021. Se una richiesta viene approvata, i mutuatari ipotecari sostenuti dal governo possono differire i pagamenti fino a 360 giorni., evitare penali per ritardi di pagamento, evitare lo sfratto dalla propria abitazione, rinviare eventuali procedimenti di preclusione già in corso e interrompere la fase di pre-preclusione per eventuali nuovi procedimenti.
I prestatori privati sono stati invitati a collaborare con i mutuatari, rendendo più facilmente accessibili le modifiche al prestito. Anche i tassi sono scesi a minimi senza precedenti, rendendo il rifinanziamento un’opzione praticabile per qualsiasi mutuatario ipotecario che non abbia rifinanziato in precedenza negli ultimi mesi e che sia contrattualmente autorizzato a farlo in base ai termini attuali del mutuo.