Opzione di pagamento ARM
Che cos’è un’opzione di pagamento ARM?
Un’opzione di pagamento ARM è un mutuo a tasso variabile (ARM) mensile che consente al mutuatario di scegliere tra diverse opzioni di pagamento mensili, incluse le seguenti:
- Un pagamento completamente ammortizzato per 30 o 40 anni
- Un pagamento completamente ammortizzato di 15 anni
- Un pagamento di soli interessi
- Un pagamento minimo o un pagamento di qualsiasi importo superiore al minimo
L’opzione di pagamento minimo viene calcolata sulla base di un tasso di interesse iniziale temporaneo iniziale. Mentre questo tasso di interesse iniziale temporaneo è in vigore, questa è l’unica opzione di pagamento disponibile. È un pagamento completamente ammortizzato. Dopo la scadenza del tasso di interesse iniziale temporaneo, l’importo del pagamento minimo rimane un’opzione di pagamento mensile; tuttavia, ogni volta che viene effettuato un pagamento, che è inferiore al pagamento di soli interessi pianificato, viene creato un interesse differito.
Comprensione dell’opzione di pagamento ARM
Gli ARM con opzione di pagamento presentano un elevato rischio di shock nei pagamenti. I pagamenti mensili potrebbero aumentare per diversi motivi, inclusa una rifusione non programmata quando viene raggiunto un limite di ammortamento negativo. Il tasso di interesse completamente indicizzato è importante in questo calcolo. Il tasso di ammortamento negativo è una funzione del pagamento dei soli interessi (basato sul tasso di interesse completamente indicizzato) e del pagamento minimo. Se l’interesse interamente indicizzato aumenta in modo sostanziale, il tasso di ammortamento negativo aumenta quando viene effettuato il pagamento minimo, aumentando la probabilità che venga raggiunto il limite di ammortamento negativo e l’ipoteca venga rifusa.
Avvertenze sull’opzione di pagamento ARM
Per evitare di aumentare sostanzialmente l’ammontare del debito dovuto su un mutuo, il mutuatario deve scegliere con cura la struttura di rimborso che vuole adottare con un’opzione di pagamento ARM. Sebbene popolare nel periodo che precede la crisi dei mutui, l’opzione di pagamento ARM ha successivamente attirato critiche. La natura di questo tipo di mutuo consentiva ai mutuatari di effettuare pagamenti più piccoli, che credevano di poter accogliere, ma il debito complessivo sul mutuo ha continuato a crescere invece di diminuire il saldo.
Dopo la crisi dei mutui, è emerso che alcuni istituti di credito offrivano opzioni di pagamento ARM a mutuatari che altrimenti non si qualificavano per acquistare le case per cui stavano utilizzando questo finanziamento. Sebbene questi mutui potessero coprire i prezzi di vendita delle case – il modo in cui il debito poteva aumentare se il mutuatario non pagava gli interessi e non riduceva il saldo del capitale significava che inevitabilmente – i mutuatari che non potevano permettersi il debito sarebbero andati in default.
Ci sono vantaggi per gli ARM con opzione di pagamento, in particolare per gli speculatori immobiliari che cercano di effettuare investimenti a breve termine in proprietà, soprattutto se intendono ristrutturare e rimettere la proprietà sul mercato in breve tempo.