Investire in proprietà fuori dallo stato
Acquistare e possedere proprietà raramente è facile o semplice. Quando la proprietà in questione si trova in un luogo distante, le sfide si moltiplicano. Tuttavia, investire in proprietà fuori dallo stato potrebbe sembrare allettante se vivi in un’area in cui gli immobili sono costosi. Potrebbe anche essere interessante se possiedi già la tua casa ma desideri diversificare i tuoi investimenti. Potresti semplicemente voler possedere una casa per le vacanze. Oppure le tue motivazioni potrebbero combinare tutte queste ragioni e altre ancora.
Punti chiave
- Acquista in una città che conosci o conosci la città prima di acquistare.
- Trovare una società di gestione immobiliare e un addetto alla manutenzione è importante quanto trovare un agente immobiliare.
- Non limitarti a visitare la proprietà. Fai un’ispezione.
Indipendentemente da ciò, ecco i problemi da considerare prima di fare un’offerta.
Motivi per acquistare
Se vivi in un luogo in cui i prezzi sono alle stelle, come San Francisco o New York City, l’investimento immobiliare locale o anche la proprietà di una casa locale potrebbe essere fuori questione. Vuoi esaminare le aree in cui i fondamentali del mercato sono solidi ma i costi di proprietà sono significativamente inferiori.
D’altra parte, se vivi in una zona con prezzi degli immobili bassi o in calo, potresti preferire affittare una casa e investire in immobili altrove.
Il ROI è la chiave
In entrambi i casi, potresti scoprire che il ritorno sull’investimento (ROI) è migliore altrove che a casa. Questo è un motivo importante per cui molti acquistano al di fuori della regione in cui vivono. Il prezzo di acquisto, i tassi di apprezzamento, le spese ipotecarie, le tasse, i regolamenti sugli alloggi, le condizioni del mercato degli affitti e altri fattori potrebbero essere più favorevoli in un altro stato e contribuiranno al potenziale ROI di una proprietà.
Sfide da considerare
Non avrai la stessa conoscenza intima e quotidiana di un mercato lontano che hai del mercato in cui vivi. Non si dispone di una conoscenza approfondita dei migliori quartieri – o il peggio. Dovrai fare affidamento sulla ricerca, sul passaparola, sull’istinto e sulle opinioni dei professionisti che assumi.
Un’altra sfida è comprendere le leggi e le normative relative alla proprietà e alle tasse sulla proprietà nella tua area di destinazione. Anche se leggi ogni riga dei codici e delle ordinanze locali, ciò che dice sulla carta e ciò che accade nel mondo reale non sempre corrispondono. Parla con i proprietari di immobili nella zona per avere una vera comprensione delle sfide locali.
Rete fuori dallo stato
Avrai bisogno di buoni contatti nell’area per rendere il tuo piano di investimenti di successo. Questo non significa solo un agente immobiliare. Potresti aver bisogno di un amministratore di proprietà, un addetto alla manutenzione e un appaltatore in breve tempo.
Il segreto del successo di molti investitori stranieri è trovare e assumere un’eccellente società di gestione immobiliare. Sarà loro compito riempire i posti vacanti, riscuotere l’affitto, fare riparazioni e gestire le emergenze.
Se vivi nella zona, potresti scegliere di gestire la proprietà da solo. Se vivi lontano, la gestione professionale della proprietà è una spesa extra che devi semplicemente sostenere per salvaguardare il tuo investimento.
L’esperto costruttore e gestore di proprietà Rusty Meador osserva: “Non importa quanto sia buono un affare immobiliare, è buono solo quanto la sua capacità di essere gestito bene”.
Le complicazioni
Anche con una società di gestione immobiliare sul tuo libro paga, dovrai comunque fare una visita occasionale alla tua proprietà per assicurarti che ciò che i gestori e gli inquilini ti dicono corrisponda alla realtà. Questo è un costo aggiuntivo in termini di tempo e denaro che deve essere considerato.
Inoltre, quando si acquista una proprietà in affitto, in particolare una proprietà in affitto fuori dallo stato, è probabile che si verifichino tassi di assicurazione più elevati per i proprietari di casa, tassi di interesse ipotecari più elevati e requisiti di acconto più elevati. I finanziatori considerano gli affitti più rischiosi dei mutui proprietario-occupante.
Inoltre complicherai la tua situazione fiscale possedendo una proprietà in affitto e guadagnando reddito in più di uno stato. Potrebbe essere necessario assumere un professionista delle imposte sul reddito per mantenerti nelle grazie delle autorità fiscali.
Quanto lontano andare
Dopo aver considerato tutti questi fattori, potresti scoprire che essere un proprietario-occupante o acquistare un investimento immobiliare vicino a casa è una proposta molto più semplice e meno costosa.
In effetti, pensaci bene. Persino San Francisco e New York City si trovano a un paio d’ore da immobili meno costosi, e anche i luoghi in cui i prezzi sono bassi hanno quartieri solidi abbastanza vicini.
Prima di acquistare fuori dallo stato
Se hai ancora intenzione di acquistare fuori dallo stato, assicurati di prestare attenzione a questi avvertimenti aggiuntivi. Non comprare a vista non visto. Le informazioni online su una proprietà possono essere obsolete o incomplete. Un agente immobiliare locale o un proprietario potrebbe mentire per concludere una vendita.
Se diventi involontariamente proprietario di una proprietà fastidiosa che viola le leggi sulla salute e la sicurezza, puoi essere alle prese con violazioni del codice che richiedono tempo e costose da risolvere. Se una proprietà è rimasta vacante abbastanza a lungo, può sviluppare problemi di manutenzione che possono essere risolti solo con un bulldozer e potresti essere in difficoltà per la fattura di demolizione.
Ottieni un’ispezione
Assicurati di vedere la proprietà di persona e assumi un professionista per un’ispezione.
Trovare inquilini di qualità è particolarmente importante per i proprietari assenti. Non sarai lì per tenere d’occhio il comportamento dei tuoi inquilini o il modo in cui trattano la proprietà, o per fare pressioni perché paghino se l’affitto è scaduto. Oltre ad assumere una società di gestione immobiliare di prim’ordine, vuoi avere inquilini che non causino mal di testa a te o alla tua società di gestione.
Ottieni l’approvazione preliminare
Durante la visita, prenditi il tempo per incontrare vari istituti di credito e cercare i vari tipi di mutuo e tassi di interesse disponibili a livello locale. È meglio ottenere l’ approvazione preventiva per un mutuo, in quanto ciò ridurrà il tempo necessario per concludere l’affare una volta che hai trovato la casa dei tuoi sogni fuori dallo stato.
Infine, se non hai mai posseduto una proprietà, acquistare la tua prima proprietà fuori dallo stato è più rischioso. Non importa quanti libri si leggano sulla proprietà della proprietà, non c’è nulla che possa sostituire l’esperienza.
Come farlo funzionare
Se hai intenzione di acquistare fuori dallo stato, considera l’acquisto in un’area che conosci, forse la tua città universitaria o la tua città natale. Aiuta ad avere una certa conoscenza della zona.
Avrai bisogno di una rete di professionisti locali per aiutarti a gestire la tua proprietà.
Come bonus, se acquisti in un’area che visiti comunque, il tuo viaggio di piacere può diventare almeno in parte deducibile dalle tasse perché aggiungerai una componente aziendale a quei viaggi per controllare la tua proprietà.
Cose da fare e da non fare
Acquista in un’area con alcune somiglianze con l’area in cui vivi, come il clima, i dati demografici o l’età della proprietà in modo da avere un’idea di cosa hai a che fare. Se hai vissuto in un sobborgo della California degli anni ’60 per tutta la vita, non comprare un edificio vittoriano a Boston.
Non acquistare una proprietà ad alto rischio. Acquistare in un quartiere principalmente occupato dai proprietari per attirare inquilini che presentano un rischio economico inferiore, afferma Ryan L. Hinricher, partner fondatore della società di investimenti immobiliari Investor Nation. Una proprietà di alta qualità avrà in genere meno manutenzione e manutenzione, osserva. “Queste proprietà si affittano anche più rapidamente, poiché di solito hanno layout moderni e un numero adeguato di camere e bagni”.
Infine, come accennato in precedenza, è fondamentale costruire una grande rete di professionisti per aiutarti e occasionalmente visitare la tua proprietà da solo.
Alternative fuori dallo stato
Ci sono altri modi per investire in immobili altrove. Un’opzione è un fondo di investimento immobiliare (REIT) o un fondo negoziato in borsa REIT (ETF). È simile all’investimento in un’azione e puoi scegliere un REIT con un profilo di rischio / rendimento che si adatta a ciò che stai cercando.
Proprio come un proprietario di azioni non deve prendere decisioni sulla gestione della società, quando possiedi azioni di un REIT non avrai nessuno dei mal di testa associati al possesso effettivo di una proprietà.