Contratto società operativa / società immobiliare (OPCO / PROPCO)

Che cos’è un contratto di società operativa / società di proprietà (OPCO / PROPCO)?

Una società operativa / società di gestione immobiliare (opco / propco) è un accordo commerciale in cui una società controllata (ovvero, la società immobiliare o ” propco “) possiede tutte le proprietà generatrici di reddito invece della società principale (società operativa o ” opco “).

Gli accordi Opco / propco consentono a tutte le questioni relative al finanziamento e al rating di credito di entrambe le società di rimanere separate. Questa struttura aziendale è comune negli affari immobiliari e nella strutturazione di fondi di investimento immobiliare (REIT).

Punti chiave

• Gli accordi commerciali Opco / propco si traducono in una controllata o una società immobiliare (la propco) che detiene o possiede tutte le attività e gli immobili, che la principale società operativa (la oopco) utilizza per generare ricavi.
• Gli accordi Opco / propco possono aiutare la società madre a trarre vantaggio poiché i termini di finanziamento e credito sono indipendenti dalla società operativa.
• Oltre all’indipendenza dal prestito, questi tipi di accordi possono avere vantaggi fiscali per la società madre.
• Sebbene alcuni possano considerare questo tipo di accordi scappatoie fiscali, sono del tutto legali e sono generalmente considerati il ​​marchio di un’attività intelligente.

Comprensione degli affari della società operativa / società di proprietà

Le società madri possono essere conglomerati o holding. Un conglomerato, come General Electric, possiede aziende con modelli di business distinti oltre alle sue operazioni principali. Al contrario, una holding viene creata con lo scopo specifico di detenere un gruppo di società controllate e non conduce le proprie operazioni commerciali. Le holding normalmente si formano per realizzare vantaggi fiscali.

Anche le Master Limited Partnerships o MLP impiegano una struttura madre / controllata simile. La maggior parte delle MLP sono quotate in borsa. Un eccellente esempio della struttura MLP è Linn Energy Inc., che consiste sia di MLP, LINE, sia di una società che possiede una partecipazione in MLP, LNCO. Ai fini fiscali, gli investitori possono scegliere come vorrebbero ricevere il reddito generato dalla società.

Una società in accomandita semplice ha una struttura fiscale pass-through, il che significa che tutti i profitti e le perdite vengono trasferiti ai soci accomandanti. La stessa MLP non è responsabile per le imposte sulle società sui suoi ricavi e quindi evita la doppia imposizione della maggior parte delle società. La maggior parte delle MLP opera nel settore energetico. Le società controllate possiedono azioni (ufficialmente, quote) della società madre MLP, ridistribuendo il reddito passivo attraverso la società come dividendo regolare.

Critiche a un Opco / Propco

Gli accordi Opco-propco consentono alla società operativa di affittare o affittare  proprietà dalla società immobiliare. In pratica, questa sembra una vendita e un  lease back. Tuttavia, la società non cede mai la proprietà in alcun modo reale, in quanto propco e opco fanno parte dello stesso gruppo di società.

Anche se questo potrebbe sembrare l’equivalente aziendale di avere la tua torta e mangiarla, ci possono essere diversi aspetti negativi nella creazione di un propco. Se un’azienda lavora in più sedi piuttosto che in una principale, un accordo propco blocca l’azienda in una situazione in cui la chiusura di qualsiasi sede diventa più difficile.

In una configurazione aziendale tradizionale, ad esempio, una società potrebbe scegliere di chiudere una sede o un ufficio con prestazioni insufficienti e probabilmente vendere la proprietà. Al contrario, in un accordo propco, il propco possiede la proprietà e potrebbe non scegliere di scaricarla se il mercato non tornerà abbastanza per coprire i debiti. Di conseguenza, all’opco potrebbe essere richiesto di pagare l’affitto su una proprietà, anche se non la utilizza, perché la propco dipende da quel  reddito  per il servizio del debito finanziato dalle proprietà.

Esempio del mondo reale di un affare di società operativa / società immobiliare

Nel Regno Unito, gli accordi opco / propco sono un metodo molto popolare in cui una società madre può creare un fondo di reddito immobiliare (REIT). Un REIT possiede, gestisce e / o finanzia immobili che producono reddito. La maggior parte dei REIT è specializzata in un settore specifico, come i REIT per uffici o i REIT sanitari. In generale, i REIT trasferiranno i pagamenti degli affitti riscossi agli investitori sotto forma di dividendi.

La creazione di un REIT tramite un accordo opco / propco può avvenire vendendo inizialmente attività generatrici di reddito dalla società operativa a una controllata. La controllata quindi affitta nuovamente l’immobile alla società operativa. La società operativa può successivamente scorporare la controllata come REIT. Il vantaggio di fare questo è che la società può quindi evitare la doppia tassazione sulle sue distribuzioni di reddito.