Utilizzo di un mutuo all-in-one per ridurre l’interesse
Vuoi possedere la tua casa, ma non vuoi prosciugare tutti i tuoi risparmi per ottenere questo risultato? Potresti prendere in considerazione un mutuo all-in-one. Questo prodotto ti consente di combinare mutuo e risparmio. Diamo un’occhiata a come funziona.
Punti chiave
- I mutui all-in-one consentono di combinare un mutuo e un risparmio. Richiedono la combinazione di un conto corrente, prestito di equità domestica e mutuo in uno solo.
- I vantaggi di un mutuo all-in-one includono: utilizzare senza soluzione di continuità un flusso di cassa aggiuntivo per estinguere un mutuo, oltre a disporre di una maggiore liquidità rispetto ai tipici prestiti immobiliari.
- I pagamenti del capitale extra effettuati su un mutuo all-in-one possono essere annullati e recuperati in qualsiasi momento.
- I mutui all-in-one in genere addebitano una commissione annuale da $ 50 a $ 100 e sono mutui a tasso variabile di 30 anni.
Cos’è un mutuo all-in-one?
L’IRS non consentirà agli interessi imponibili pagati e agli interessi ricevuti di annullarsi a vicenda come nel Regno Unito e in Australia; ciascuno deve essere riportato separatamente. Pertanto, i prestiti “compensati” disponibili negli Stati Uniti non possono tecnicamente essere chiamati con questo nome. Affinché questi prestiti soddisfino le linee guida dell’IRS, devono combinare un conto corrente, un prestito di equità domestica e un mutuo in un unico conto. Un account non compensa veramente l’altro come avviene nel Regno Unito. Il conto unico offre tutti i servizi di un normale conto bancario, come un bancomat e carte di debito, pagamenti automatici delle bollette e un libretto degli assegni. Ma consente che ogni dollaro in più che il proprietario della casa debba essere utilizzato per ripagare il mutuo fino a quando non viene utilizzato.
Questa caratteristica unica avvantaggia il proprietario della casa in diversi modi. In primo luogo, poiché il conto bancario del proprietario della casa è integrato direttamente nel mutuo, il proprietario della casa riceverà un rendimento molto più elevato sui propri depositi. Questo perché il denaro viene utilizzato per ridurre l’importo degli interessi valutati sul prestito, che sarà quasi sempre a un tasso molto più alto di quello che i tradizionali conti di deposito a vista possono offrire.
In secondo luogo, questo tipo di conto offre ancora liquidità istantanea in un modo che i mutui tradizionali, o anche le linee di credito di equità domestica, non possono. Sebbene alcune linee di credito di home equity offrano l’accesso tramite libretto degli assegni o persino carta di debito, non hanno la flessibilità di questo prodotto ibrido. Se il proprietario della casa non ha i soldi per effettuare un pagamento sul prestito in un dato mese, non è richiesto alcun pagamento minimo perché l’interesse minimo dovuto viene semplicemente anticipato dalla linea di credito disponibile.
Infine, i prestiti all-in-one sono completamente reversibili; Il capitale extra pagato può essere recuperato in qualsiasi momento, il che risolve un grave problema inerente al tentativo di accelerare i tradizionali mutui “unidirezionali” o anche i prestiti compensati disponibili all’estero.
La maggior parte dei mutui all-in-one richiedono un punteggio FICO di circa 700 o superiore, avvantaggiando solo i mutuatari con un flusso di cassa positivo costante.
Esempio di un mutuo all-in-one
Dan ha bisogno di un mutuo di $ 400.000 al 6%. Ha un reddito mensile netto di $ 7.000. Se fa un prestito fisso convenzionale di 30 anni, il suo pagamento mensile sarà di $ 2.398. Dopo tutte le spese, come la vita quotidiana, il mutuo, ecc., Sarà in grado di risparmiare $ 1.000 al mese. Ma se usa un mutuo all-in-one, o “compensato”, i $ 1.000 al mese che risparmia verranno utilizzati per ridurre il saldo del mutuo anche per il calcolo del pagamento degli interessi.
Supponendo che il tasso sul prestito accelerato rimanga costante al 6%, è possibile che Dan ripaghi il suo prestito in poco meno di 15 anni e abbia ancora i $ 1.000 risparmiati ogni mese. In realtà non andrebbe nel mutuo. Il prestatore si limitava a prenderlo in prestito mentre il prestito veniva estinto per ridurre il saldo del capitale. Forse la cosa più importante, questo tipo di mutuo può motivare i mutuatari a ridurre la loro spesa, perché possono vedere i loro fondi utilizzati per ripagare i loro prestiti.
Commissioni e tariffe ipotecarie all-in-one
La maggior parte degli istituti di credito ipotecario compensato e all-in-one addebita una commissione annua da $ 50 a $ 100 in aggiunta alle altre spese di prestito standard e di solito si applicano tassi più elevati per i mutui accelerati. La maggior parte dei prestiti accelerati sono veicoli a tasso variabile di 30 anni che sono legati all’indice LIBOR. Il tasso variabile per questo tipo di prestito potrebbe essere superiore dell’1% rispetto ai prestiti convenzionali, a meno che il mutuatario non scelga di pagare punti aggiuntivi in anticipo. Ma al centro della questione c’è la questione di cosa sia più importante: tassi e commissioni o l’importo totale degli interessi pagati durante la durata del prestito?
Ovviamente, una questione chiave da considerare qui è la durata del prestito. Un tasso di interesse leggermente più alto potrebbe essere utile se il prestito viene estinto molti anni prima rispetto a un prestito a tasso inferiore. Ricorda che il tempo per il rimborso di un prestito accelerato non è fisso. Pertanto, quando si effettua questo confronto, è necessario tenere conto del flusso di cassa in eccesso previsto del mutuatario.
Idoneità ipotecaria all-in-one
Uno dei principali avvertimenti di questo tipo di prestito è che la maggior parte degli istituti di credito che offrono mutui accelerati richiedono ai mutuatari di avere punteggi FICO di almeno 680-700 per qualificarsi. Questo perché questo tipo di mutuo andrà a vantaggio solo di un mutuatario che ha un flusso di cassa positivo costante, con fondi in eccesso disponibili per ridurre il capitale del prestito su base regolare.
La linea di fondo
Sebbene i vantaggi di questo tipo di prestito possano essere sostanziali, l’idoneità è ancora una preoccupazione fondamentale, proprio come con qualsiasi altro prodotto di prestito. I mutuatari finanziariamente indisciplinati potrebbero voler evitare di prendere uno di questi prestiti. Possedere troppo credito disponibile attraverso l’aspetto della linea di capitale del conto potrebbe innescare spese folli per alcune persone, che si aggiungeranno al capitale del debito.
Un altro modo per ridurre il debito legato ai mutui è garantire un mutuo con un tasso di interesse basso. È importante guardarsi intorno poiché diversi istituti di credito possono offrire tassi di interesse diversi sullo stesso tipo di mutuo e nel lungo periodo garantire un mutuo con un tasso di interesse inferiore potrebbe farti risparmiare migliaia di dollari.