Mutuo non conforme

Che cos’è un mutuo non conforme?

Un mutuo non conforme è un mutuo che non soddisfa le linee guida delle imprese sponsorizzate dal governo (GSE) come Fannie Mae e Freddie Mac e, pertanto, non può essere venduto a loro. Le linee guida del GSE comprendono un importo massimo del prestito, proprietà adeguate, requisiti di acconto e requisiti di credito, tra gli altri fattori.

Un’ipoteca non conforme può essere contrapposta a un’ipoteca conforme.

Punti chiave

• Un mutuo non conforme è un mutuo per la casa che non aderisce alle linee guida delle imprese sponsorizzate dal governo (GSE) e, pertanto, non può essere rivenduto ad agenzie come Fannie Mae o Freddie Mac.
• Questi prestiti spesso comportano tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui conformi.
• I mutui che superano il limite di prestito conforme sono classificati come non conformi e sono chiamati mutui jumbo.
• Oltre alla dimensione del prestito, i mutui possono diventare non conformi in base al rapporto prestito / valore del mutuatario (importo dell’acconto), rapporto debito / reddito, punteggio di credito e storico e requisiti di documentazione.

Comprensione dei mutui non conformi

I mutui non conformi non sono crediti inesigibili nel senso che sono rischiosi o eccessivamente complessi. Alle istituzioni finanziarie non piacciono perché non sono conformi alle linee guida del GSE e, di conseguenza, sono più difficili da vendere. Per questo motivo, le banche ordinano solitamente un tasso di interesse più elevato su un prestito non conforme.

Sebbene le banche private inizialmente scrivano la maggior parte dei mutui, spesso finiscono nei portafogli di Fannie Mae e Freddie Mac. Questi due GSE acquistano prestiti dalle banche e poi li impacchettano in titoli garantiti da ipoteca  (MBS) che vendono sul mercato secondario. Un MBS è un tipo di asset-backed security (ABS) garantito da una raccolta di mutui originati da un istituto finanziario regolamentato e autorizzato. Sebbene vi siano società finanziarie private che acquisteranno, impacchetteranno e rivenderanno un MBS, Fannie e Freddie sono i due maggiori acquirenti.

Le banche utilizzano il denaro derivante dalla vendita di mutui per investire nell’offerta di nuovi prestiti, al tasso di interesse corrente. Ma Fannie Mae e Freddie Mac non possono acquistare un qualsiasi prodotto ipotecario. I due GSE hanno regole federali che limitano l’acquisto di prestiti ritenuti relativamente privi di rischio. Questi prestiti sono mutui conformi e alle banche piacciono proprio perché venderanno prontamente.

Al contrario, i mutui che Fannie Mae e Freddie Mac non possono acquistare sono intrinsecamente più rischiosi da sottoscrivere per le banche. Questi prestiti difficili da vendere devono rimanere nel portafoglio della banca o essere venduti a entità specializzate nel mercato secondario dei prestiti non conformi.

Tipi di mutui non conformi

Esistono varie situazioni di mutuatario e tipi di prestiti che Fannie e Freddie ritengono non conformi.

L’ipoteca non conforme più comune è quella che viene spesso definita un’ipoteca jumbo: prestiti stipulati per un importo più consistente rispetto ai limiti di Fannie Mae e Freddie Mac. Nel 2021, quel limite nella maggior parte delle contee degli Stati Uniti è di $ 548.250, ma in alcune aree ad alto costo, come New York City o San Francisco, può arrivare fino a $ 822.375.

I mutui non devono essere jumbo per essere non conformi. Un acconto basso può anche attivare uno stato non conforme. La soglia varia ma potrebbe essere del 10% su un mutuo convenzionale o di appena il 3% su un prestito della Federal Housing Administration (FHA).

Inoltre, un fattore è il rapporto debito / reddito  (DTI) dell’acquirente, che in genere deve essere inferiore al 42 percento per qualificarsi come prestito conforme. Di  solito è richiesto anche un punteggio di credito superiore a 630-650.

Il tipo di proprietà può anche determinare se un mutuo non è conforme. Ad esempio, gli acquirenti di condomini spesso inciampano quando scoprono che la loro unità di vacanza dei sogni non è conforme perché il complesso è considerato non coperto da garanzia. Ciò include le associazioni di condomini in cui una singola entità, come lo sviluppatore, possiede più del 10% delle unità. Altre insidie ​​includono se la maggior parte delle unità non è occupata dal proprietario, se più del 25 percento della metratura è commerciale o se l’ associazione dei proprietari di case (HOA) è in contenzioso.