Preclusione non REO
Che cos’è la preclusione non REO?
Un pignoramento di proprietà non immobiliare, o pignoramento non REO, si riferisce a un pignoramento di successo su una proprietà immobiliare. Il processo di preclusione inizia dopo che un mutuatario non riesce a effettuare i pagamenti del mutuo per diversi mesi, un periodo di tempo definito nei termini del mutuo. In un pignoramento non REO, quando la proprietà in pignoramento viene messa all’asta, un acquirente si impegna a pagare l’importo dovuto alla banca per la proprietà, o meno se la banca è disposta a offrire uno sconto.
Punti chiave
- Un pignoramento di proprietà non immobiliare, o pignoramento non REO, si riferisce a un pignoramento di successo su una proprietà immobiliare.
- Il processo di preclusione inizia dopo che un mutuatario non riesce a effettuare i pagamenti del mutuo per un periodo di tempo definito nei termini del mutuo.
- In un pignoramento non REO, quando la proprietà in pignoramento viene messa all’asta, un acquirente si impegna a pagare l’importo dovuto alla banca.
Come funziona una preclusione non REO
Con un mutuo ipotecario, la casa o la proprietà viene utilizzata come garanzia, il che significa che il prestatore ha il diritto di prendere la proprietà se il mutuatario non riesce a rispettare i termini del contratto di mutuo. In genere, il lettera di richiesta.
Dopo 90 giorni di mancati pagamenti, l’istituto di credito emette un avviso di inadempienza, ovvero il mancato pagamento. Al mutuatario potrebbe essere concesso più tempo per collaborare con la banca per saldare eventuali pagamenti in sospeso e ripristinare il prestito. Se non è possibile elaborare un accordo ei pagamenti non vengono ancora ricevuti, la banca avvia il pignoramento, che è il processo legale per portarlo a casa e venderlo a un altro acquirente tramite un’asta.
Vendita allo scoperto
Per evitare la preclusione, il proprietario della casa può mettere la proprietà sul mercato tramite una vendita allo scoperto immobiliare. Una vendita allo scoperto si verifica quando un proprietario di abitazione in difficoltà finanziarie vende la propria casa o proprietà per un importo inferiore all’importo dovuto per il mutuo ipotecario. Se il proprietario della casa non è in grado di vendere rapidamente la proprietà, il creditore può riprenderla in possesso e metterla all’asta pubblica.
Asta di preclusione
Le aste di preclusione spesso si svolgono nei tribunali della contea. Il prezzo della proprietà è in genere l’importo dovuto dal proprietario della casa più le spese legali, sebbene il prestatore possa accettare di meno in alcune situazioni. Quando un offerente vincente acquista una proprietà all’asta, il pignoramento è un pignoramento non REO perché il creditore ha trovato un acquirente e non è stato costretto a prenderne la proprietà.
Considerazioni speciali: sollievo dalla preclusione
I proprietari di abitazione che sono in ritardo con i pagamenti del mutuo a causa della pandemia COVID-19 possono qualificarsi per la protezione della tolleranza. Ciò è stato introdotto con l’approvazione della legge CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) da 2 trilioni di dollari nel marzo 2020.
La tolleranza consente ai mutuatari di saltare i pagamenti a breve termine se stanno vivendo difficoltà finanziarie a causa della pandemia di coronavirus. È importante notare che i pagamenti mancati non vengono perdonati. Invece, vengono aggiunti alla fine della durata del prestito. La tolleranza da parte di un prestatore può fornire fino a 180 giorni di esenzione dal pagamento.
I mutui garantiti da enti sponsorizzati dal governo (GSE), comeFannie Mae o Freddie Mac, non possono essere preclusi dalla banca o dall’istituto di credito. Quando il presidente Donald Trump ha firmato il CARES Act, ai prestatori e ai servicer è stato vietato di precludere i mutuatari fino al 31 dicembre 2020.1 Il presidente Joe Biden ha originariamente prorogato questa scadenza al 31 marzo 2021, quando ha sospirato un ordine esecutivo sul suo primo giorno in carica. Ha nuovamente prorogato il termine fino al 30 giugno 2021.23
Rivolgiti al tuo istituto di credito per vedere se il tuo mutuo è un prestito garantito dal GSE per poter beneficiare della tolleranza.
I mutuatari possono anche richiedere un’estensione fino a un massimo di altri 180 giorni per un totale massimo di 360 giorni. Tuttavia, i mutuatari devono contattare la banca o il gestore del prestito per richiedere questa forma di tolleranza. Non ci saranno penali, commissioni o interessi aggiuntivi (oltre gli importi programmati) aggiunti al prestito.
Preclusione non REO vs. proprietà immobiliare di proprietà
Una preclusione non REO è diversa da una preclusione di proprietà immobiliare (REO). Un pignoramento non REO diventa un pignoramento di proprietà immobiliare quando si verifica un’asta, ma nessun acquirente si fa avanti con un’offerta che soddisfi l’offerta minima. Con una proprietà REO, il prestatore ne assume la proprietà e la banca, a sua volta, pubblica la proprietà REO online per rivenderla. Le banche possono anche avvalersi dell’aiuto di agenti immobiliari per raggiungere più acquirenti e accelerare il processo di vendita. Per attirare ulteriormente gli acquirenti, gli istituti di credito possono elencare le loro proprietà REO con uno sconto ed eliminare alcune delle spese associate ai loro titoli. Per questo motivo, le proprietà immobiliari di proprietà possono essere un investimento più sicuro rispetto ai pignoramenti non REO.
Tuttavia, sia le proprietà REO che quelle non REO necessitano spesso di riparazioni significative. Inoltre, per gli investitori che decidono di aspettare fino a quando le proprietà locali sono REO di proprietà della banca, potrebbero perdere l’opportunità di acquistare una proprietà non REO tramite un’asta. In altre parole, un’asta non REO consente agli investitori di entrare prima nell’acquisto di proprietà pignorate rispetto a proprietà REO.
Vantaggi e svantaggi della preclusione non REO
Le proprietà pignorate sono interessanti per gli acquirenti che stanno cercando di acquistare proprietà con uno sconto. Di conseguenza, le aste pubbliche tendono ad attirare una folla di acquirenti interessati. Le proprietà non REO a volte consentono agli acquirenti di acquistare una proprietà che altrimenti non sarebbero in grado di permettersi.
Tuttavia, l’acquisto in una preclusione non REO non è privo di rischi. Gli acquirenti di proprietà non REO devono anche eventuali tasse e privilegi in sospeso sulla proprietà. Un privilegio è una rivendicazione legale sulla proprietà se è stata utilizzata come garanzia per soddisfare un debito. Gli acquirenti di proprietà non REO sono anche responsabili di qualsiasi manutenzione di cui la proprietà potrebbe aver bisogno, che potrebbe essere significativa. È anche possibile che il nuovo proprietario debba occuparsi dello sfratto degli inquilini che risiedono nella proprietà.