Ammortamento negativo
Che cos’è l’ammortamento negativo?
L’ammortamento negativo è un termine finanziario che si riferisce ad un aumento del saldo principale di un prestito causato dalla mancata copertura degli interessi dovuti su quel prestito. Ad esempio, se il pagamento degli interessi su un prestito è di $ 500 e il mutuatario paga solo $ 400, la differenza di $ 100 verrà aggiunta al saldo principale del prestito.
Punti chiave
- Un prestito con ammortamento negativo è quello in cui gli interessi non pagati vengono aggiunti al saldo del capitale non pagato.
- Gli ammortamenti negativi sono comuni tra alcuni tipi di prodotti ipotecari.
- Sebbene l’ammortamento negativo possa aiutare a fornire maggiore flessibilità ai mutuatari, può anche aumentare la loro esposizione al rischio di tasso di interesse.
Comprensione dell’ammortamento negativo
In un prestito tipico, il saldo del capitale viene gradualmente ridotto man mano che il mutuatario effettua i pagamenti. Un prestito con ammortamento negativo è essenzialmente il fenomeno inverso, in cui il saldo principale cresce quando il mutuatario non riesce a effettuare i pagamenti.
Gli ammortamenti negativi sono presenti in alcuni tipi di mutui ipotecari, come i mutui a tasso variabile con opzione di pagamento (ARM), che consentono ai mutuatari di determinare la parte degli interessi di ogni pagamento mensile che scelgono di pagare. Qualsiasi parte di interesse che decidono di non pagare viene quindi aggiunta al saldo principale del mutuo.
Un altro tipo di mutuo che incorpora ammortamenti negativi è il cosiddetto mutuo a pagamento graduale (GPM). Con questo modello, il piano di ammortamento è strutturato in modo che i primi pagamenti includano solo una parte degli interessi che verranno successivamente addebitati. Mentre vengono effettuati questi pagamenti parziali, la quota di interessi mancanti verrà aggiunta nuovamente al saldo principale del prestito. Nei periodi di pagamento successivi, i pagamenti mensili includeranno l’intera componente di interesse, determinando un calo più rapido del saldo principale.
Sebbene gli ammortamenti negativi offrano flessibilità ai mutuatari, alla fine possono rivelarsi costosi. Ad esempio, nel caso di un ARM, un mutuatario può scegliere di ritardare il pagamento degli interessi per molti anni. Sebbene questo possa aiutare ad alleviare l’onere dei pagamenti mensili a breve termine, può esporre i mutuatari a gravi shock futuri nei pagamenti nel caso in cui i tassi di interesse aumentino in seguito. In questo senso, l’importo totale degli interessi pagati dai mutuatari potrebbe essere in definitiva molto maggiore che se non avessero fatto affidamento su ammortamenti negativi, per cominciare.
Esempio reale di ammortamento negativo
Considera il seguente esempio ipotetico: Mike, un acquirente di casa per la prima volta, desidera mantenere i pagamenti mensili del mutuo più bassi possibile. Per ottenere ciò, opta per un ARM, scegliendo di pagare solo una piccola parte degli interessi sui suoi pagamenti mensili.
Supponiamo che Mike abbia ottenuto il mutuo quando i tassi di interesse erano storicamente bassi. Nonostante ciò, i pagamenti mensili del mutuo assorbono una percentuale significativa del suo reddito mensile, anche quando approfitta dell’ammortamento negativo offerto dall’ARM.
Sebbene il piano di pagamento di Mike possa aiutarlo a gestire le sue spese a breve termine, lo espone anche a un maggiore rischio di tasso di interesse a lungo termine, perché se i tassi di interesse futuri aumentano, potrebbe non essere in grado di permettersi i suoi pagamenti mensili adeguati. Inoltre, poiché la strategia di pagamento a basso interesse di Mike sta facendo diminuire il saldo del suo prestito più lentamente di quanto non sarebbe altrimenti, avrà più capitale e interessi da rimborsare in futuro che se avesse semplicemente pagato l’intero interesse e il capitale che doveva a ciascuno mese.
L’ammortamento negativo è in alternativa indicato come “NegAm” o “interesse differito”.