Cambio negativo

Che cos’è l’ingranaggio negativo?

L’ingranaggio negativo è una pratica comune negli investimenti immobiliari. È una forma di leva finanziaria che descrive l’acquisto di un’attività che produce reddito, come una proprietà in affitto, da parte di un investitore quando l’attività non produrrà reddito sufficiente a coprire il costo dell’attività. Ad esempio, il reddito da locazione non è sufficiente a coprire i pagamenti del prestito, la manutenzione, gli interessi o l’ammortamento del bene a breve termine. Idealmente, l’attività finirà per produrre abbastanza denaro per coprire quei costi. Il motivo per cui un acquirente impiegherebbe un ingranaggio negativo è che le perdite a breve termine possono essere vantaggiose per la fattura fiscale del proprietario in alcuni casi.

Punti chiave

• L’indebitamento negativo è una forma di leva finanziaria tipicamente vista nel contesto degli investimenti immobiliari.
• Un bene orientato negativamente è quello che non produce entrate sufficienti per coprire i suoi costi.
• Un investitore con un indebitamento negativo si aspetta di ottenere vantaggi fiscali a breve termine e alla fine vendere l’attività a un prezzo più alto per compensare le perdite iniziali.
• Il cambio negativo diventa un’impresa redditizia solo quando la proprietà viene venduta.

Capire gli ingranaggi negativi

Un bene orientato negativamente è quello che non fornisce un reddito sufficiente per coprire il suo costo. Ne risulta una perdita per il proprietario dell’asset. Il vantaggio per l’acquirente o l’investitore è che, a seconda del paese di origine dell’investitore, il divario tra reddito guadagnato e interessi dovuti può essere detratto dalle imposte sul reddito correnti. I paesi che consentono questa detrazione fiscale includono Australia, Giappone e Nuova Zelanda. Altri paesi, come Canada, Francia, Germania, Svezia e Stati Uniti, consentono la detrazione ma con limitazioni. Investire in questo modo potrebbe avere senso nei casi in cui sono previsti grandi guadagni in conto capitale al momento della vendita, che recupereranno le perdite intermittenti.

Approfittando degli ingranaggi negativi

Il cambio negativo diventa un’impresa redditizia solo quando la proprietà viene venduta. Al momento della vendita, un prerequisito è che i valori della proprietà debbano aumentare, non diminuire o rimanere stabili. Se i valori della proprietà stanno diminuendo o si mantengono stabili, il proprietario potrebbe non essere in grado di vendere l’attività a un prezzo sufficientemente alto da compensare le perdite mentre l’attività produceva un reddito insufficiente per coprire le spese. Molti investitori che speculano in questo modo cercheranno di proposito un ingranaggio negativo per le detrazioni fiscali nella speranza di realizzare un profitto quando la proprietà viene venduta per una plusvalenza.

Considerazioni speciali per gli ingranaggi negativi

Gli investitori che considerano questo tipo di accordo devono avere la stabilità finanziaria per finanziare il deficit di tasca propria fino a quando la proprietà non viene venduta e il profitto completo può essere raggiunto. Inoltre della massima importanza è che il tasso di interesse sia bloccato dall’inizio o, se l’interesse del mutuatario è calcolato su un indice variabile, che i tassi prevalenti rimangano bassi. Una critica all’indebitamento negativo è che può distorcere il mercato immobiliare riducendo l’offerta di alloggi, in particolare di immobili in affitto, forse spingere verso l’alto i prezzi degli affitti e incoraggiare investimenti eccessivi nel settore immobiliare.