Detrazioni fiscali sugli interessi ipotecari

Introdotta insieme all’imposta sul reddito nel 1913, la detrazione dell’imposta sugli interessi ipotecari è diventata da allora la detrazione fiscale preferita da milioni di proprietari di case statunitensi. Qui esaminiamo le regole esistenti alla base di questa detrazione, nonché le nuove modifiche derivanti dalla legislazione fiscale di dicembre 2017.

Ottenere le detrazioni: chi si qualifica

Nella maggior parte dei casi, tutti gli interessi ipotecari fino a un certo livello di prestito possono essere detratti dalle tasse federali statunitensi, a condizione che il proprietario della casa soddisfi i seguenti requisiti:

• Lui o lei deposita il Modulo 1040 e elenca le detrazioni in Tabella A.
• Lui o lei è legalmente responsabile per il prestito: non puoi detrarre gli interessi se effettui un pagamento sul prestito di qualcun altro.
• Lui o lei ha effettuato il pagamento su una casa qualificata.

Debito di acquisizione vs. debito azionario: grande differenza fiscale

Naturalmente, poiché le detrazioni sono regolate dal governo, le regole non sono mai così semplici come sembrano a prima vista. Esistono due tipi di debito che generano interessi deducibili dalle tasse. Il primo è il debito che è stato contratto per acquistare, costruire o migliorare la tua casa. Questo tipo di debito è noto come ” debito di acquisizione “. Il secondo tipo è il debito che è stato contratto per altri scopi ed è noto come “debito azionario” perché attinge al patrimonio netto della tua proprietà. Questa distinzione è diventata particolarmente importante dall’approvazione della nuova legislazione fiscale nel dicembre 2017 (vedi How the GOP Tax Bill Affects You ).

Il disegno di legge include variazioni significative nell’ammontare degli interessi che i mutuatari possono dedurre sui mutui ipotecari e sul debito immobiliare, rendendo gli interessi deducibili solo per prestiti di importo pari o inferiore a $ 750.000. Inoltre, sono cambiate le regole per il denaro del prestito di equità domestica che non viene utilizzato come debito di acquisizione, ad esempio per pagare le spese mediche o universitarie piuttosto che rinnovare una casa. Ecco alcuni dettagli.

• Post-ott. 13, 1987, fino al 16 dicembre 2017, Debito: gli interessi su un mutuo stipulato per acquistare, costruire o migliorare la vostra casa dopo il 13 ottobre 1987, possono essere completamente detratti solo se il debito totale di tutti i mutui, inclusi eventuali debiti acquisiti, ammonta a $ 1 milione o meno per le coppie sposate e $ 500.000 o meno per single o coppie sposate che dichiarano separatamente.
• Post-dic. 16, 2017, fino al 31 dicembre 2025, Debito: gli interessi su un nuovo mutuo stipulato per acquistare, costruire o migliorare la tua casa sono completamente deducibili solo se il debito totale di tutti i mutui ammonta a $ 750.000 o meno per le coppie sposate e $ 500.000 o meno per i single o le coppie sposate che dichiarano separatamente. (Coperto anche: prestiti con contratto vincolante in vigore prima del 16/12/17, purché l’acquisto della casa sia concluso prima del 4/1/18). Gli interessi sui prestiti più vecchi – e il nuovo rifinanziamento di tali prestiti più vecchi – rimangono deducibili a $ 1 milione.
• Debito azionario domestico post-ott. 13, 1987, fino al 16 dicembre 2017: gli  interessi sui secondi mutui (o linee di credito per il patrimonio immobiliare) contratti per motivi diversi dall’acquisto, dalla costruzione o dal miglioramento della vostra casa devono ammontare a $ 100.000 o meno per le coppie sposate e $ 50.000 o meno per single o coppie sposate che presentano separatamente. Devono anche essere inferiori al valore equo di mercato della vostra casa meno il valore di tutti i debiti accantonati e di tutti i debiti ipotecari successivi al 13 ottobre 1987.
• Debito azionario domestico post-ott. 13, 1987, fino al 16 dicembre 2017: gli   interessi sui secondi mutui (o linee di credito per il patrimonio immobiliare) stipulati per motivi diversi dall’acquisto, costruzione o miglioramento della casa non sono affatto deducibili. Questo è vero. anche se il prestito originale fosse stato contratto prima del 16 dicembre 2017 e durasse fino al 31 dicembre 2025. Quindi, in teoria, le regole sul prestito tornerebbero alle regole successive al 1987..

Se sei riuscito a seguire questa logica senza confonderti, sei in buona forma finora, ma non iniziare ancora le tue deduzioni. Ci sono disposizioni aggiuntive. Anche se ti qualifichi per la detrazione in base ai criteri sopra descritti, non puoi ricevere la detrazione a meno che il tuo mutuo non sia classificato come debito garantito, il che significa che la tua casa deve servire come garanzia per il debito. Se è un debito non garantito, è considerato un prestito personale e gli interessi su di esso non sono deducibili.

La definizione di “casa”

Il prossimo ostacolo che devi superare è assicurarti che la tua proprietà sia una “casa qualificata”. Per soddisfare questa definizione, la proprietà deve essere dotata di zona notte, cucina e servizi igienici. Gli elementi che si adattano a questa definizione possono includere la tua residenza principale, una seconda casa, un condominio, una casa mobile, una casa mobile o una barca.

Se la tua casa è una seconda casa, puoi detrarre gli interessi da una sola seconda casa. È necessario utilizzare quella proprietà almeno 14 giorni durante l’anno. Se la tua seconda casa è una proprietà in affitto, devi utilizzarla più del 10% delle volte in cui la proprietà viene affittata. Se la tua proprietà in affitto non soddisfa questi criteri, l’interesse non può essere elencato nell’Allegato A e deve invece essere elencato nell’Allegato E.

Rifinanziamento

Negli ultimi anni, il calo dei tassi di interesse ha incoraggiato i proprietari di case a rifinanziare i loro mutui. Il rifinanziamento offre l’opportunità di ridurre i pagamenti mensili del mutuo, ridurre la durata del prestito o entrambi. Quando il rifinanziamento viene effettuato senza contrarre debiti aggiuntivi, tutti gli interessi generati dall’ipoteca rimangono deducibili dalle tasse. Quando i proprietari di casa usano le loro case come un salvadanaio e rifinanziano al fine di prelevare azioni per generare denaro da spendere – cioè, per motivi diversi dall’acquisto, dalla costruzione o dal miglioramento delle loro case – le regole dell’Home Equity Debt post-October 13, 1987 applicare: puoi detrarre interessi solo su $ 100.000 o meno, ecc., a seconda del tuo status fiscale. (Per ulteriori informazioni, leggi Quando (e quando no) per rifinanziare il tuo mutuo.)

Dimostrandolo all’IRS

In caso di verifica da parte dell’Internal Revenue Service, sarà necessario disporre di una copia del modulo 1098, Dichiarazione degli interessi ipotecari, che dovrebbe essere fornita ogni anno dall’azienda che detiene il mutuo. Se paghi la rata del mutuo a una persona fisica, dovrai fornire il nome, il numero di previdenza sociale e l’indirizzo del titolare del mutuo, oltre all’importo degli interessi pagati. (Per ulteriori letture, vedere Surviving the IRS Audit.)

La linea di fondo

La detrazione fiscale sugli interessi sui mutui immobiliari è apprezzata dai proprietari di abitazione e disprezzata dai sostenitori della riforma dell’imposta sul reddito. I sostenitori della flat tax sono favorevoli alla fine di questa detrazione e, per molti anni, i legislatori statunitensi su entrambi i lati della navata hanno discusso una serie di schemi di riforma fiscale che generalmente comportavano l’abolizione della detrazione fiscale degli interessi sui mutui. È sopravvissuto, in forma ridotta, nel disegno di legge fiscale del 2017. Cosa succederà dopo resta da vedere

Per saperne di più, consulta Comprensione della struttura di pagamento ipotecario.