Perché la maggior parte dei miei pagamenti ipotecari inizia come interessi?
L’importo della rata del mutuo è composto da una combinazione di interessi e rimborso del capitale. Durante la durata del mutuo, la proporzione tra interessi e capitale cambierà.
Inizialmente, il pagamento del proprietario della casa sarà principalmente di interessi, con una piccola quantità di capitale inclusa. Con la scadenza del mutuo, la parte principale del pagamento aumenterà e la parte degli interessi diminuirà. Questo perché l’interesse addebitato si basa sull’attuale saldo del mutuo, che diminuisce man mano che viene rimborsato più capitale. Minore è il capitale del mutuo, minori sono gli interessi addebitati.
Ad esempio, prendi un semplice mutuo per $ 100.000 a un tasso di interesse del 4% annuo e un tempo fino alla scadenza di 24 anni. Il pagamento del mutuo annuale è di $ 6.558,68. Il primo pagamento includerà un addebito per interessi di $ 4.000 ($ 100.000 x 4%) e un rimborso del capitale di $ 2.558,68 ($ 6.558,68 – $ 4.000). Il saldo del mutuo in sospeso dopo questo pagamento è $ 97.441,32 ($ 100.000 – $ 2.558,68).
Il prossimo pagamento sarà uguale al primo, $ 6.558,68, ma ora avrà una diversa proporzione di interessi rispetto al capitale. Gli interessi addebitati per il secondo pagamento saranno $ 3.897,65 ($ 97.441,32 x 4%) mentre il pagamento anticipato principale sarà $ 2.661,03 ($ 6.558,68 – $ 3.897,65).
La parte principale del secondo pagamento è di circa $ 100 in più rispetto al primo. Ciò si verifica perché il proprietario della casa ha pagato denaro per l’importo del capitale, riducendolo, e il nuovo pagamento degli interessi viene calcolato sull’importo del capitale inferiore. Verso la fine del mutuo, i pagamenti saranno principalmente rimborsi del capitale.
Questo è un semplice esempio dell’utilizzo di un prestito tradizionale plain vanilla. Con mutui esotici, i proprietari di abitazione possono scegliere i pagamenti mensili del mutuo.
Come si ammortizzano i mutui
Sebbene la quota degli interessi diminuisca ogni mese, le rate del mutuo non diminuiscono nel tempo. Più denaro viene destinato al saldo principale, che viene completamente ammortizzato per la durata del prestito. Di conseguenza, con il passare degli anni, una parte maggiore del pagamento del proprietario della casa va verso il capitale, equità e diminuendo l’importo dovuto. Durante l’anno 30 di un mutuo fisso di 30 anni, il proprietario della casa aumenta la sua posizione patrimoniale molto di più con ogni pagamento effettuato rispetto ai pagamenti effettuati negli anni uno e due.
Pagamenti in diminuzione
Tuttavia, ci sono alcune situazioni specifiche in cui le rate del mutuo possono diminuire.
Un mutuo a tasso variabile (ARM) può avere pagamenti decrescenti nel tempo. Con questo tipo di mutuo, il tasso di interesse oscilla in base a un indice che riflette il costo per il prestatore del prestito sui mercati del credito. I pagamenti su un ARM possono diminuire se il tasso di riferimento del prestito diminuisce nel corso del prestito. Tuttavia, un ARM ha lo stesso potenziale di aumento dei pagamenti, a volte in modo sostanziale. I documenti di prestito stabiliscono quanto il tasso di interesse può aumentare ogni anno, così come il massimo che può aumentare per l’intera durata del prestito.
Un mutuatario che deve pagare un’assicurazione ipotecaria durante i primi anni di un prestito potrebbe vedere il suo pagamento del mutuo diminuire nel tempo. La maggior parte delle società ipotecarie limita i prestiti all’80% del prezzo di acquisto o del valore della casa, a seconda di quale sia inferiore, e il mutuatario dovrebbe fornire l’altro 20% come acconto.
Questo rapporto prestito / valore [LTV] è progettato per proteggere il prestatore se il valore della casa diminuisce e il mutuatario deve più del valore della casa. In alcune situazioni, gli istituti di credito consentono ai proprietari di casa di prendere in prestito più dell’80% del prezzo di acquisto, ma gli istituti di credito richiederanno un’assicurazione ipotecaria come parte dell’accordo. Questa assicurazione protegge il prestatore se deve pignorare su una proprietà che vale meno del saldo del prestito. Il mutuatario paga i premi assicurativi come parte del pagamento mensile del mutuo.
Una volta che il saldo del prestito del mutuatario scende a una certa percentuale del valore della casa, di solito il 78%, il mutuatario può chiedere al prestatore di rinunciare all’assicurazione ipotecaria. Supponendo che il mutuatario abbia successo, il pagamento del mutuo diminuirà per il resto del prestito perché non include più un premio assicurativo ipotecario.