Assistenza ipotecaria in eccesso
Che cos’è il servizio di assistenza ipotecaria in eccesso?
Il servizio ipotecario in eccesso è una commissione basata sulla percentuale del flusso di cassa mensile dei titoli garantiti da ipoteca (MBS) che rimane dopo che il flusso di cassa è stato diviso in una cedola e un pagamento principale per il titolare dell’MBS.
Punti chiave
- Il servizio ipotecario in eccesso è una commissione pagata ai gestori di mutui per il mantenimento di titoli garantiti da ipoteca (MBS).
- Il servizio in eccesso è ciò che rimane dopo che sono state detratte le normali commissioni di servizio del mutuo.
- L’eccesso di servizi ipotecari può derivare dal raggruppamento di mutui in un MBS, in cui ciascun prestito può avere diversi cedenti o gestori, ciascuno a un tasso diverso.
Come funziona la manutenzione in eccesso di ipoteca
Una commissione di servizio è la percentuale di ogni pagamento ipotecario effettuato da un mutuatario a un gestore di mutui come compensazione per la tenuta di un registro dei pagamenti, la riscossione e l’effettuazione di pagamenti a garanzia, passando i pagamenti di capitale e interessi al titolare della nota. Le commissioni di servizio variano generalmente dallo 0,25% allo 0,5% del saldo del mutuo in essere ogni mese. La commissione per il servizio in eccesso del mutuo va in genere al gestore del prestito e può fungere da commissione di garanzia per il sottoscrittore dell’MBS.
Ad esempio, in un tipico affare MBS, se il tasso di interesse su un mutuo è dell’8%, il titolare dell’MBS potrebbe ricevere il 7,5%, il servicer dell’ipoteca riceve una commissione di servizio dello 0,25% e il sottoscrittore MBS ottiene lo 0,15% Ciò lascia il restante 0,10% % (8% – 7,5% – 0,25% – 0,15% = 0,10%) come servizio in eccesso.
Il servizio ipotecario in eccesso per MBS è soggetto al rischio di rimborso anticipato e di estensione. Quando viene prezzato il servizio di assistenza in eccesso, viene valutato in base a una stima della durata dell’annualità. Questo deve essere stimato poiché non si può sapere con certezza quando un mutuatario potrebbe rifinanziare o estinguere in altro modo il proprio mutuo. Il valore del servizio in eccesso può cambiare drasticamente quando i tassi di interesse cambiano, perché le variazioni dei tassi di interesse correnti rispetto al tasso di interesse sul mutuo determinano la durata dell’annualità dei servizi in eccesso associati a tale mutuo.
Da dove proviene il servizio di assistenza ipotecaria in eccesso
Il servizio ipotecario in eccesso può essere il risultato della gestione di mutui che vengono raggruppati dal cedente e quindi venduti. Se l’acquirente non provvede personalmente al servizio del prestito, potrebbe stipulare un contratto di assistenza possibilmente con il cedente o con una terza parte. In base a tale accordo, il servicer manterrà tipicamente il diritto di ricevere una parte dei pagamenti di interessi effettuati dai mutuatari, rispetto al pool complessivo di mutui che vengono serviti.
Uno spread di servizio ipotecario è l’importo degli interessi trattenuti dal servicer ed è considerato in parte dal servicer come una forma di ragionevole compensazione per i servizi che sono stati prestati. Se c’è una porzione di uno spread di servizio ipotecario che supera quello che potrebbe essere considerato un ragionevole compenso per i servizi prestati, questo è chiamato spread di servizio in eccesso e rappresenterebbe un investimento continuo nella parte di interesse di un pool di mutui ipotecari sottostante.
L’ Internal Revenue Service (IRS) ha precedentemente stabilito che la proprietà di determinati spread di servizio in eccesso di ipoteca costituirebbe un bene immobiliare e quindi il reddito derivante da spread di servizio in eccesso sarebbe trattato come interessi su obbligazioni garantite da ipoteche su beni immobili. Questa sentenza è stata ritenuta applicabile ai fondi comuni di investimento immobiliare ai fini fiscali.