Costante ipotecaria
Cos’è una costante ipotecaria?
Una costante ipotecaria è la percentuale di denaro pagata ogni anno per pagare o onorare un debito dato il valore totale del prestito. La costante del mutuo aiuta a determinare la quantità di denaro necessaria ogni anno per il servizio di un mutuo ipotecario.
Capire una costante ipotecaria
Una costante ipotecaria è la percentuale di denaro pagata per il servizio del debito su base annua divisa per l’importo totale del prestito. Il risultato è espresso in percentuale, il che significa che fornisce la percentuale del prestito totale pagato ogni anno.
La costante del mutuo può aiutare i mutuatari a determinare quanto pagheranno ogni anno per il mutuo. Il mutuatario vorrebbe una costante ipotecaria inferiore poiché significherebbe un costo annuo inferiore per il servizio del debito.
Gli investitori immobiliari utilizzano una costante ipotecaria quando sottoscrivono un mutuo per acquistare una proprietà. L’investitore vorrà essere sicuro di addebitare un affitto sufficiente a coprire il costo annuale del servizio del debito per il mutuo ipotecario.
Le banche e gli istituti di credito commerciali utilizzano la costante ipotecaria come rapporto di copertura del debito, nel senso che la utilizzano per determinare se il mutuatario dispone di entrate sufficienti per coprire la costante ipotecaria.
Punti chiave
- Una costante ipotecaria è la percentuale di denaro pagata ogni anno per pagare o onorare un debito dato il valore totale del prestito.
- La costante del mutuo aiuta a determinare la quantità di denaro necessaria ogni anno per servire un mutuo ipotecario.
- La costante ipotecaria viene utilizzata da istituti di credito e investitori immobiliari per determinare se c’è abbastanza reddito per coprire i costi annuali di servizio del debito per il prestito.
Calcolo della costante ipotecaria
Per calcolare la costante del mutuo, dovremmo sommare i pagamenti mensili del mutuo per un anno e dividere il risultato per l’importo totale del prestito.
Ad esempio, un mutuo di $ 300.000 prevede un pagamento mensile di $ 1.432 al mese a un tasso di interesse fisso annuo del 4%.
- Il costo annuo totale per il servizio del debito è $ 17.184 o (12 mesi * $ 1.432).
- La costante del mutuo è del 5,7% o ($ 17.184 / $ 300.000).
- Moltiplichiamo il risultato di 0,057 per 100 per spostare il decimale e renderlo una percentuale.
La costante ipotecaria può anche essere calcolata mensilmente dividendo il pagamento mensile per l’importo del mutuo ipotecario. La costante ipotecaria annualizzata può essere calcolata moltiplicando la costante mensile per 12.
Il calcolo sarebbe $ 1.432 / $ 300.000 = 0,00477 * 12 mesi = 0,057 (x 100 per spostare il decimale) o 5,7% all’anno.
La costante ipotecaria si applica solo ai mutui a tasso fisso poiché non c’è modo di prevedere il servizio del debito a vita di un prestito a tasso variabile, sebbene una costante possa essere calcolata per qualsiasi periodo con un tasso di interesse bloccato.
Applicazioni della costante ipotecaria
Una costante ipotecaria è uno strumento utile per gli investitori immobiliari perché può mostrare se la proprietà sarà un investimento redditizio. Il tasso di capitalizzazione è l’opposto della costante ipotecaria, per cui il tasso di copertura mostra la percentuale del reddito annuo in base all’importo del mutuo ipotecario. Se il tasso massimo è superiore alla percentuale costante del mutuo, il flusso di cassa è positivo, rendendo l’investimento redditizio.
Usando l’esempio precedente, supponiamo che un investitore volesse acquistare la casa per affittarla. Il reddito netto mensile ricevuto dalla proprietà in affitto sarà probabilmente di $ 1.600 al mese. Il reddito netto è l’affitto mensile meno eventuali spese mensili. L’importo del prestito per l’acquisto della proprietà era di $ 300.000 dal nostro esempio precedente.
- Il reddito netto annuo è di $ 19.200 o $ 1.600 x 12 mesi.
- Il tasso limite viene calcolato prendendo il reddito netto annuo di $ 19.200 e dividendolo per l’importo del prestito di $ 300.000 per arrivare a 0,064 x 100 = 6,4%.
- Se ricordi, la costante del mutuo era del 5,7% e poiché il tasso di copertura è superiore alla costante, sarebbe un investimento redditizio.
In altre parole, il reddito netto annuo della proprietà è più che sufficiente per coprire i costi annuali di servizio del debito o la costante del mutuo.
Come affermato in precedenza, le banche o gli istituti di credito possono anche utilizzare la costante del mutuo per determinare se un mutuatario ha il reddito annuale per coprire i costi di servizio del debito per il prestito. Il calcolo sarebbe stato eseguito come sopra, ma invece di utilizzare il reddito da locazione mensile, il prestatore sostituirebbe i guadagni mensili del mutuatario. La banca dovrebbe calcolare il reddito netto mensile del mutuatario o il contante rimanente dopo che le spese e altri pagamenti mensili del debito sono stati pagati. Da lì, l’istituto di credito potrebbe calcolare il reddito netto annuo e il tasso massimo per determinare se è sufficiente a coprire la costante del mutuo.