Certificato di partecipazione ipotecaria
Che cos’è un certificato di partecipazione ipotecaria?
Un certificato di partecipazione a un mutuo è un tipo di titolo che raggruppa i mutui detenuti dalla Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), un’impresa sponsorizzata dal governo. I certificati di partecipazione ipotecaria sono garantiti da Freddie Mac ma non dal governo federale stesso e sono tassabili dai governi federali, statali e locali.
I certificati di partecipazione ipotecaria, che Freddie Mac chiama PC, sono anche denominati “titoli pass-through” perché gli interessi e il pagamento del capitale vengono periodicamente trasferiti agli investitori dai debitori dopo le detrazioni delle commissioni di servizio.
Punti chiave
- Un certificato di partecipazione a un mutuo è un titolo costituito da un gruppo di mutui detenuti da Freddie Mac, un’entità sponsorizzata dal governo.
- I certificati sono garantiti da Freddie Mac piuttosto che dal governo federale stesso e sono considerati investimenti abbastanza sicuri.
- Questi certificati sono noti come titoli pass-through come interessi e i pagamenti del capitale vengono trasferiti agli investitori dai debitori, meno eventuali detrazioni per le commissioni di servizio.
Comprensione dei certificati di partecipazione ipotecaria
I certificati di partecipazione ipotecaria in una forma o nell’altra sono stati una parte essenziale dell’operazione di Freddie Mac sin dalla sua fondazione da parte del Congresso nel 1970. L’obiettivo originale di Freddie Mac era quello di aumentare la liquidità per le banche dell’usato, che all’epoca emettevano la maggior parte dei mutui per privati e famiglie. Freddie Mac ha acquistato mutui dai parsimoniosi, fornendo alle banche denaro da prestare come nuovi mutui, poi li ha impacchettati e rivenduti sul mercato secondario.
Fino al 1990, Freddie Mac pagava gli investitori di PC in base a un sistema noto come “garanzia modificata”, il che significava che il pagamento veniva ritardato fino al 75 ° giorno dopo che il mutuo era dovuto dal mutuatario originale.
I ritardi di pagamento sono cambiati dopo la legge FIRREA ( Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act ) del 1989, quando Freddie Mac è stata ristrutturata come entità aziendale orientata al mercato che è stata posta sotto il controllo normativo del Department of Housing and Urban Development (HUD). Poco dopo, Freddie Mac ha introdotto il suo cosiddetto programma Gold, che paga gli investitori di PC al 45esimo.
I certificati di partecipazione ipotecaria sono tassabili a livello locale, statale e federale.
La stragrande maggioranza dei certificati di partecipazione ipotecari riguarda pool di mutui convenzionali di 15 e 30 anni su case unifamiliari. Tuttavia, Freddie Mac rilascia anche certificati per gruppi di mutui a tasso variabile (ARM). La dimensione minima del pool è generalmente di $ 1 milione. In passato, Freddie Mac vendeva la maggior parte dei PC in cambio di contanti, ma oggi la maggior parte dei PC viene scambiata con nuovi mutui dalle banche.
considerazioni speciali
Poiché Freddie Mac li garantisce, i certificati di partecipazione al mutuo sono considerati investimenti relativamente sicuri, ma comportano alcuni rischi. Ad esempio, mentre l’HUD rimane il regolatore di Freddie Mac sui problemi di prestito equo, dalla crisi degli alloggi subprime del 2008, le operazioni finanziarie dell’organizzazione sono ora sotto la tutela della nuova Federal Housing Finance Agency (FHFA).
È possibile, sebbene improbabile, che la FHFA possa revocare le garanzie di Freddie Mac. Un altro rischio è la liquidità poiché i PC Mac Freddie non vengono scambiati in nessuna borsa. Se Freddie Mac dovesse ridurre il suo portafoglio di investimenti ipotecari, il mercato secondario dei suoi PC potrebbe essere influenzato.