Sistema di registrazione elettronica delle ipoteche: MERS
Che cos’è un sistema di registrazione elettronica di mutui ipotecari: MERS?
Il Mortgage Electronic Registration System (MERS) è un database creato dal settore bancario ipotecario. Un registro elettronico riservato dei mutui originato negli Stati Uniti, tiene traccia dei trasferimenti e delle modifiche ai diritti di servizio e alla proprietà dei prestiti. Viene utilizzato dal settore finanziario immobiliare per la negoziazione della registrazione dei mutui ipotecari residenziali e commerciali.
MERS, che si riferisce anche alla società privata che gestisce il database, è approvato da imprese sponsorizzate dal governo come la Federal National Mortgage Association ( Freddie Mac) e il Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae), insieme ad agenzie governative come la Federal Housing Administration (FHA) e il Department of Veterans Administration (VA) che sono coinvolte nei prestiti immobiliari. Anche le agenzie di finanza immobiliare della California e dello Utah e tutte le principali agenzie di rating di Wall Street ne fanno uso.
punti chiave
- Mortgage Electronic Registration System (MERS) è un database di proprietà privata che il settore bancario ipotecario ha creato semplicemente per la registrazione e il trasferimento dei mutui.
- Monitorando elettronicamente i trasferimenti ipotecari, MERS elimina la necessità per un prestatore di registrare il trasferimento presso il registratore della contea ogni volta che il prestito viene venduto da una banca all’altra.
- A volte la stessa MERS è designata come creditore ipotecario (mutuatario).
- Sebbene la MERS possa risparmiare tempo e costi di registrazione, ha attirato critiche per aver reso difficile vedere chi è effettivamente l’attuale proprietario di un mutuo.
Comprensione del sistema di registrazione elettronica delle ipoteche: MERS
Ogni volta che un mutuo viene venduto da una banca all’altra, una cessione – un documento che dimostra che l’ipoteca è stata trasferita – viene, in teoria, preparata e registrata nei registri catastali della contea. La cessione trasferisce alla nuova banca tutti gli interessi che il creditore originario aveva sul mutuo.
Tracciando elettronicamente i trasferimenti di prestito, MERS elimina la consuetudine di lunga data secondo cui il prestatore deve registrare un incarico con il registratore della contea ogni volta che il prestito viene venduto da una banca all’altra.
Il sistema MERS è utilizzato da cedenti ipotecari, gestori, prestatori di magazzini, istituti di credito all’ingrosso, istituti di credito al dettaglio, custodi di documenti, agenti di regolamento, società di proprietà, assicuratori, investitori, registratori di contea e consumatori. I funzionari della contea e di regolamentazione e i proprietari di case possono accedere a MERS gratuitamente. I proprietari di abitazione possono cercare informazioni sui propri mutui registrati nel sistema.
Per poter utilizzare la tracciabilità elettronica, il servicer del mutuo gli attribuisce un numero identificativo del mutuo (MIN) e quindi registra il prestito nel database MERS. A volte, la stessa MERS è designata come mutuatario, poiché il prestatore originario è ufficialmente chiamato nei documenti del mutuo; tale prestito è noto come prestito ipotecario originale (MOM). Da lì, il venditore può creare l’ipoteca con MERS come intestatario del prestatore (indicato anche come beneficiario), quindi assegnare o registrare la cessione del prestito a MERS nel registro catastale della contea. Ciò renderebbe la MERS l’ipoteca del record.
Mentre MERS può agire come ipotecario nei registri catastali della contea, in realtà non possiede il mutuo ipotecario.
Se il prestatore vende il prestito, MERS aggiornerà le sue informazioni relative al mutuo. Il gestore di un mutuo può farlo rimuovere dal database MERS inviando una richiesta per disattivarlo. MERS, a sua volta, informerà Fannie Mae. Se il gestore di un mutuo desidera terminare completamente la propria adesione a MERS, deve avvisare anche Fannie Mae il prima possibile.
Pro e contro del sistema di registrazione elettronica delle ipoteche: MERS
In quanto sito elettronico unico per i documenti ipotecari, atti di fiducia e cambiali, MERS semplifica enormemente il processo di mutuo. Il MERS può agire in una certa misura come misura di risparmio sui costi perché, agendo come un mutuatario, riduce le spese di registrazione del trasferimento di un mutuo da un prestatore a un altro. Avere il prestito a nome di MERS (come intestatario) nei registri catastali consente di risparmiare tempo e costi di registrazione perché non sono necessarie più assegnazioni ogni volta che il prestito cambia di mano.
Tuttavia, il database ha suscitato alcune critiche. Durante la pignoramento o il sollievo dai loro prestiti, poiché avevano bisogno di sapere chi deteneva i loro mutui per trovare una qualche forma di rimedio.