Strategie di ammortamento ipotecario
Per molte persone, l’acquisto di una casa è il più grande investimento finanziario che potranno mai fare. A causa del prezzo elevato, la maggior parte delle persone di solito ha bisogno di un mutuo. Un mutuo è un tipo di prestito ammortizzato in cui il debito viene rimborsato in rate regolari per un periodo. Il periodo di ammortamento si riferisce al periodo di tempo, in anni, che un mutuatario sceglie di estinguere un mutuo.
Mentre il tipo più popolare è il mutuo a tasso fisso di 30 anni, gli acquirenti hanno altre opzioni, compresi i mutui di 25 anni e 15 anni. Il periodo di ammortamento influisce non solo sul tempo necessario per rimborsare il prestito, ma sull’ammontare degli interessi che verranno pagati per tutta la durata del mutuo. Periodi di ammortamento più lunghi in genere comportano pagamenti mensili più piccoli e costi di interesse totali più elevati per tutta la durata del prestito.
Periodi di ammortamento più brevi, d’altra parte, comportano generalmente pagamenti mensili più elevati e costi per interessi totali inferiori. È una buona idea per chiunque nel mercato di un mutuo considerare le varie opzioni di ammortamento per trovarne una che offra la soluzione migliore in termini di gestibilità e potenziale risparmio. Qui, diamo uno sguardo alle diverse strategie di ammortamento dei mutui per gli acquirenti di case di oggi.
Punti chiave
- La scelta del periodo durante il quale si dovrebbe estinguere il mutuo è un compromesso tra pagamenti mensili inferiori e costi complessivi inferiori.
- La scadenza di un mutuo ipotecario segue un piano di ammortamento che mantiene i pagamenti mensili uguali, modificando al contempo l’importo relativo del capitale rispetto agli interessi in ogni pagamento.
- Più lungo è il piano di ammortamento (diciamo 30 anni), più convenienti saranno i pagamenti mensili, ma allo stesso tempo, maggiori saranno gli interessi da pagare al prestatore per tutta la durata del prestito.
Programmi di ammortamento
L’importo esatto del capitale e degli interessi che compongono ogni pagamento è mostrato nel piano di ammortamento del mutuo (o tabella di ammortamento). All’inizio, una parte maggiore di ogni pagamento mensile va verso gli interessi. Gli interessi su un mutuo sono deducibili dalle tasse. Se ti trovi in una fascia fiscale alta, questa detrazione avrà un valore maggiore rispetto a quelli con aliquote fiscali inferiori. Con ogni pagamento successivo, sempre più del pagamento va al capitale e meno agli interessi, fino a quando l’ipoteca non viene pagata per intero e il prestatore presenta una Soddisfazione del Mutuo all’ufficio della contea o all’ufficio del registro fondiario.
Periodi di ammortamento più lunghi riducono il pagamento mensile
I prestiti con periodi di ammortamento più lunghi hanno pagamenti mensili inferiori perché hai più tempo per rimborsare il prestito. Questa è una buona strategia se desideri pagamenti più gestibili. La figura seguente mostra un esempio abbreviato di un piano di ammortamento per un prestito trentennale di $ 200.000 a tasso fisso al 4,5%:
Riepilogo del prestito trentennale a tasso fisso al 4,5%:
- Importo del mutuo = $ 200.000
- Pagamento mensile = $ 1.013,37
- Importo degli interessi = $ 164.813,42
- Costo totale = $ 364.813,20
Periodi di ammortamento più brevi consentono di risparmiare denaro
Se scegli un periodo di ammortamento più breve, ad esempio 15 anni, avrai pagamenti mensili più elevati, ma risparmierai anche considerevolmente sugli interessi per tutta la durata del prestito e diventerai proprietario della tua casa prima. Inoltre, i tassi di interesse sui prestiti più brevi sono generalmente inferiori a quelli per i periodi più lunghi. Questa è una buona strategia se puoi soddisfare comodamente i pagamenti mensili più alti senza indebite difficoltà.
Ricorda, anche se il periodo di ammortamento è più breve, implica comunque l’effettuazione di 180 pagamenti sequenziali. È importante considerare se è possibile mantenere o meno quel livello di pagamento.
La Figura 2 mostra l’aspetto del piano di ammortamento per lo stesso prestito di $ 200.000 al 4,5%, ma con un ammortamento di 15 anni (di nuovo, una versione ridotta per semplicità):
Riepilogo del prestito di 15 anni a tasso fisso al 4,5%:
- Importo del mutuo = $ 200.000
- Pagamento mensile = $ 1.529,99
- Importo degli interessi = $ 75.397,58
- Costo totale = $ 275.398,20
Come possiamo vedere dai due esempi, l’ammortamento più lungo di 30 anni si traduce in un pagamento più conveniente di $ 1.013,37, rispetto a $ 1.529,99 per il prestito di 15 anni, una differenza di $ 516,62 ogni mese. Ciò può fare una grande differenza per le famiglie con un budget limitato o che vogliono semplicemente limitare le spese mensili.
I due scenari illustrano anche che l’ammortamento di 15 anni consente di risparmiare $ 89.416 in costi per interessi. Se un mutuatario può permettersi comodamente i pagamenti mensili più elevati, è possibile ottenere notevoli risparmi con un periodo di ammortamento più breve.
Opzioni di pagamento accelerate
Anche con un mutuo ad ammortamento più lungo, è possibile risparmiare sugli interessi e estinguere il prestito più velocemente grazie all’ammortamento accelerato. Questa strategia prevede l’aggiunta di pagamenti extra alla bolletta mensile del mutuo, facendoti potenzialmente risparmiare decine di migliaia di dollari e permettendoti di essere libero da debiti (almeno in termini di mutuo) anni prima.
Prendi l’ipoteca di $ 200.000 a 30 anni dall’esempio precedente. Se un pagamento extra di $ 100 fosse applicato al capitale ogni mese, il prestito verrebbe rimborsato per intero in 25 anni invece di 30, e il mutuatario realizzerebbe un risparmio di $ 31.745 nel pagamento degli interessi. Portalo fino a $ 150 extra ogni mese e il prestito sarebbe soddisfatto in 23 anni con un risparmio di $ 43.204,16. Anche un singolo pagamento extra effettuato ogni anno può ridurre l’importo degli interessi e accorciare l’ammortamento, purché il pagamento vada verso il capitale e non l’interesse (assicurati che il tuo prestatore elabori il pagamento in questo modo).
Naturalmente, non dovresti rinunciare alle necessità o prelevare denaro da investimenti redditizi per effettuare pagamenti extra. Ma tagliare le spese inutili e investire quei soldi in pagamenti extra può avere un buon senso finanziario. E a differenza del mutuo di 15 anni, ti dà la flessibilità di pagare meno alcuni mesi.
I calcolatori online per l’ammortamento dei mutui possono aiutarti a decidere quale mutuo è giusto per te e calcolare l’impatto dei pagamenti extra del mutuo. Inoltre, i calcolatori ipotecari possono essere utilizzati per determinare i migliori tassi di interesse disponibili. Per iniziare, prova la calcolatrice di seguito.
Altre scelte
palloncino spesso hanno pagamenti bassi ma ti lasceranno a causa di un enorme saldo alla fine della durata del prestito, anche questa una scommessa rischiosa.
La linea di fondo
La decisione di quale mutuo puoi permetterti non dovrebbe essere lasciata esclusivamente al prestatore: anche nell’attuale clima di prestito con i suoi standard più severi, potresti essere approvato per un prestito più grande di quello di cui hai veramente bisogno. Se ti piace l’idea di un periodo di ammortamento più breve in modo da poter pagare meno interessi e possedere la tua casa prima, ma non puoi permetterti i pagamenti più alti, prendi in considerazione la ricerca di una casa in una fascia di prezzo inferiore. Con un mutuo più piccolo, potresti essere in grado di oscillare i pagamenti più alti che vengono con un periodo di ammortamento più breve.
Poiché tanti fattori possono influenzare il mutuo migliore per te, è importante valutare la tua situazione. Ad esempio, se stai valutando un mutuo enorme e ti trovi in una fascia fiscale elevata, la detrazione del mutuo sarà probabilmente più favorevole rispetto a un mutuo piccolo e in una fascia fiscale inferiore. Oppure, se stai ottenendo buoni rendimenti dai tuoi investimenti, potrebbe non avere senso finanziario ridurre la costruzione del tuo portafoglio per effettuare pagamenti ipotecari più elevati. Ciò che ha sempre un buon senso finanziario è valutare le tue esigenze e circostanze e dedicare del tempo a determinare la migliore strategia di ammortamento del mutuo per te.