Prestito garantito da ipoteca

Che cos’è un’obbligazione di reddito garantita da ipoteca?

Un prestito obbligazionario garantito da ipoteca è un titolo di debito, solitamente emesso da un comune, che viene utilizzato per finanziare mutui a basso tasso. I pagamenti delle cedole dell’obbligazione provengono dai pagamenti degli interessi sui mutui che le obbligazioni vengono utilizzate per finanziare.

Punti chiave

• Un prestito obbligazionario garantito da ipoteca è un titolo di debito utilizzato per finanziare mutui a basso tasso.
• Sono tipicamente emessi dai comuni, che emettono obbligazioni sui redditi garantite da ipoteca per fornire benefici sociali all’interno della comunità.
• I pagamenti ipotecari raccolti dai prestiti finanziati forniscono i pagamenti delle cedole dell’obbligazione.
• Come altre obbligazioni municipali, i redditi da obbligazioni garantite da ipoteca sono generalmente esenti da tasse.

Capire un’obbligazione di reddito garantita da ipoteca

Le obbligazioni a reddito garantito da ipoteca vengono emesse per ottenere finanziamenti per mutui a basso tasso di interesse. I pagamenti ipotecari raccolti dai prestiti finanziati forniscono i pagamenti delle cedole dell’obbligazione. In sostanza, l’entità che emette il prestito esternalizza il finanziamento ipotecario agli obbligazionisti, che ricevono una cedola basata sul tasso di interesse del mutuo. I comuni emettono comunemente questi tipi di obbligazioni attraverso le agenzie di finanziamento degli alloggi (HFA).

Le obbligazioni garantite da ipoteca sono simili ai titoli garantiti da ipoteca. Tuttavia, i titoli garantiti da ipoteca sono emessi dai comuni, mentre i titoli garantiti da ipoteca sono emessi da enti privati ​​o da un’impresa sponsorizzata dal governo (GSE).

I comuni trovano interessanti le obbligazioni garantite da ipoteca perché forniscono benefici sociali all’interno della comunità. Sostenendo l’emissione con mutui a basso tasso di interesse, i comuni possono assistere gli acquirenti di case per la prima volta a basso reddito che potrebbero altrimenti non essere in grado di permettersi i pagamenti mensili associati a un mutuo standard.

Obbligazioni sui ricavi

Le obbligazioni di reddito generalmente si riferiscono a un sottoinsieme di obbligazioni municipali in cui i fondi presi in prestito vanno verso un progetto o investimento che genera entrate. Il reddito generato dall’investimento, a sua volta, viene utilizzato per rimborsare gli obbligazionisti.

Poiché i loro rimborsi sono legati a un flusso di reddito specifico, le obbligazioni del reddito comportano un rischio maggiore rispetto alle obbligazioni generali, che i comuni rimborsano attraverso una serie di fonti, comprese le entrate fiscali. In teoria, tale rischio aggiuntivo dovrebbe generalmente fornire agli investitori un rendimento migliore da un’obbligazione di reddito rispetto a un’obbligazione generale.

Nel caso delle obbligazioni sui redditi garantite da ipoteca, note anche come obbligazioni immobiliari, i pagamenti delle cedole che gli investitori ricevono sono generalmente esenti da tasse. Questo trattamento privilegiato dal punto di vista fiscale consente alle obbligazioni di rimanere interessanti, nonostante la restituzione di tassi di interesse inferiori in linea con i mutui che le sostengono.

I proventi delle obbligazioni potrebbero anche essere destinati al finanziamento di altri tipi di sviluppo immobiliare, come alloggi in affitto a prezzi accessibili. In questi casi, lo sviluppatore effettua pagamenti di interessi finanziati dall’affitto riscosso sulla proprietà.

Strutturare un’obbligazione di reddito garantita da ipoteca

Le obbligazioni sui ricavi garantite da ipoteca vengono spesso create attraverso una collaborazione tra Freddie Mac o Ginnie Mae e gli HFA. I finanziatori originari dei mutui li uniscono in titoli garantiti da Freddie Mac o Ginnie Mae. I titoli vengono poi venduti alle agenzie di finanziamento degli alloggi. È importante notare che i singoli mutui non vengono venduti, ma solo i titoli.

Questi titoli vengono quindi emessi da governi statali o locali in collaborazione con agenzie di finanziamento per l’edilizia abitativa.

Investire in un’obbligazione di reddito garantita da ipoteca

Come con qualsiasi obbligazione sui ricavi, gli investitori devono assicurarsi di ricevere un compenso adeguato per il rischio che si assumono. Il potenziale di insolvenza sui mutui ipotecari rimane un rischio in qualsiasi obbligazione garantita da immobili, anche quando i prestiti scendono al di sotto del tasso di mercato.

La qualità della sottoscrizione è importante quando si investe in un prestito obbligazionario garantito da ipoteca. Allo stesso modo, la durata dell’obbligazione può variare. La maggior parte copre un breve termine, riducendo ulteriormente il rischio di insolvenza insito in una determinata emissione e mantenendo i tassi di interesse relativamente bassi.

I vantaggi fiscali forniti dalle obbligazioni immobiliari possono anche compensare i rischi connessi. Dal punto di vista dell’investitore, il valore degli interessi esentasse deriva dall’ammontare effettivo delle imposte risparmiate rispetto a un investimento simile. Pertanto, il valore degli interessi esentasse aumenta parallelamente all’aliquota fiscale marginale di un investitore.