Rapporto prestito / valore (LTV)

Qual è il rapporto Loan-to-Value (LTV)?

Il rapporto prestito / valore (LTV) è una valutazione del rischio di prestito che le istituzioni finanziarie e altri istituti di credito esaminano prima di approvare un mutuo. In genere, le valutazioni dei prestiti con rapporti LTV elevati sono considerate prestiti a rischio più elevato. Pertanto, se l’ipoteca viene approvata, il prestito ha un tasso di interesse più elevato.

Inoltre, un prestito con un elevato rapporto LTV può richiedere al mutuatario di acquistare un’assicurazione ipotecaria per compensare il rischio per il prestatore. Questo tipo di assicurazione è chiamata assicurazione ipotecaria privata (PMI).

Punti chiave

• Loan-to-value (LTV) è un rapporto spesso utilizzato nei prestiti ipotecari per determinare l’importo necessario per versare un acconto e se un prestatore estenderà il credito a un mutuatario.
• La maggior parte degli istituti di credito offre ai richiedenti mutui e beni immobili il tasso di interesse più basso possibile quando il rapporto prestito / valore è pari o inferiore all’80%.
• I possibili programmi di mutuo per mutuatari a basso reddito di Fannie Mae’s HomeReady e Freddie Mac’s Home consentono un rapporto LTV del 97% (3% di acconto) ma richiedono un’assicurazione ipotecaria fino a quando il rapporto scende all’80%.2

Comprensione del rapporto Loan-to-Value (LTV)

Gli acquirenti di case interessati possono facilmente calcolare il rapporto LTV di una casa. Questa è la formula:

Un rapporto LTV si calcola dividendo l’importo preso in prestito per il valore stimato dell’immobile, espresso in percentuale. Ad esempio, se acquisti una casa stimata a $ 100.000 per il suo valore stimato e effettui un acconto di $ 10.000, prenderai in prestito $ 90.000. Ciò si traduce in un rapporto LTV del 90% (ovvero 90.000 / 100.000).

Determinare un rapporto LTV è una componente fondamentale della sottoscrizione di mutui. Può essere utilizzato nel processo di rifinanziamento di un mutuo in corso in un nuovo prestito o prestito contro il capitale accumulato all’interno di una proprietà.

I finanziatori valutano il rapporto LTV per determinare il livello di esposizione al rischio che assumono quando sottoscrivono un mutuo. Quando i mutuatari richiedono un prestito per un importo pari o vicino al valore stimato (e quindi ha un rapporto LTV più elevato), i creditori percepiscono che c’è una maggiore possibilità che il prestito vada in default. Questo perché c’è pochissimo patrimonio accumulato all’interno della proprietà. Di conseguenza, in caso di pignoramento, l’istituto di credito potrebbe avere difficoltà a vendere la casa per un importo sufficiente a coprire il saldo del mutuo in sospeso e continuare a trarre profitto dalla transazione.

I principali fattori che influenzano i rapporti LTV sono l’importo dell’acconto, il prezzo di vendita e il valore stimato di una proprietà. Il rapporto LTV più basso si ottiene con un acconto più elevato e un prezzo di vendita inferiore.

Come viene utilizzato il LTV dai prestatori

Un rapporto LTV è solo uno dei fattori nel determinare l’idoneità a garantire un mutuo, un prestito immobiliare o una linea di credito. Tuttavia, può svolgere un ruolo sostanziale nel tasso di interesse che un mutuatario è in grado di garantire.

La maggior parte degli istituti di credito offre ai richiedenti mutui e beni immobili il tasso di interesse più basso possibile quando il loro rapporto LTV è pari o inferiore all’80%. Un rapporto LTV più elevato non esclude che i mutuatari siano autorizzati a sottoscrivere un mutuo, sebbene l’interesse sul prestito possa aumentare all’aumentare del rapporto LTV. Ad esempio, un mutuatario con un rapporto LTV del 95% può essere approvato per un mutuo. Tuttavia, il loro tasso di interesse può essere un punto percentuale pieno superiore al tasso di interesse concesso a un mutuatario con un rapporto LTV del 75%.

Se il rapporto LTV è superiore all’80%, a un mutuatario potrebbe essere richiesto di acquistare un’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Questo può aggiungere dallo 0,5% all’1% dell’importo totale del prestito su base annua. Ad esempio, il PMI con un tasso dell’1% su un prestito di $ 100.000 aggiungerebbe altri $ 1.000 all’importo totale pagato all’anno (o $ 83,33 al mese). I pagamenti PMI sono richiesti fino a quando il rapporto LTV è dell’80% o inferiore. Il rapporto LTV diminuirà man mano che paghi il prestito e man mano che il valore della tua casa aumenta nel tempo.

In generale, minore è il rapporto LTV, maggiore è la possibilità che il prestito venga approvato e minore sarà probabilmente il tasso di interesse. Inoltre, come mutuatario, è meno probabile che ti venga richiesto di acquistare un’assicurazione ipotecaria privata (PMI).

Sebbene non sia una legge che i prestatori richiedano un rapporto LTV dell’80% affinché i mutuatari evitino il costo aggiuntivo del PMI, è prassi di quasi tutti i prestatori. A volte vengono fatte eccezioni a questo requisito per i mutuatari che hanno un reddito elevato, un debito inferiore o un ampio portafoglio di investimenti.

Esempio di LTV

Ad esempio, supponi di acquistare una casa che stima per $ 100.000. Tuttavia, il proprietario è disposto a venderlo per $ 90.000. Se effettui un acconto di $ 10.000, il tuo prestito è di $ 80.000, il che si traduce in un rapporto LTV dell’80% (ovvero 80.000 / 100.000). Se dovessi aumentare l’importo del tuo acconto a $ 15.000, il tuo mutuo ipotecario ora è di $ 75.000. Questo renderebbe il tuo rapporto LTV 75% (cioè, 75.000 / 100.000).

Variazioni sulle regole del rapporto prestito / valore

Diversi tipi di prestito possono avere regole diverse per quanto riguarda i requisiti del rapporto LTV.

Prestiti FHA

I prestiti FHA sono mutui progettati per mutuatari a reddito medio-basso. Sono emessi da un prestatore approvato dalla FHA e assicurati dalla  Federal Housing Administration (FHA). I prestiti FHA richiedono un acconto minimo e punteggi di credito inferiori rispetto a molti prestiti convenzionali. I prestiti FHA consentono un rapporto LTV iniziale fino al 96,5%, ma richiedono unpremio assicurativo ipotecario (MIP) che dura per tutto il tempo in cui si dispone di quel prestito (non importa quanto basso sia il rapporto LTV alla fine). Molte persone decidono di rifinanziare i loro prestiti FHA una volta che il loro rapporto LTV raggiunge l’80% al fine di eliminare il requisito MIP.

Prestiti VA e USDA

I prestiti VA e USDA – disponibili per i militari attuali ed ex o quelli nelle aree rurali – non richiedono un’assicurazione ipotecaria privata anche se il rapporto LTV può arrivare fino al 100%.5 Tuttavia, entrambi i prestiti VA e USDA hanno commissioni aggiuntive.

Fannie Mae e Freddie Mac

I possibili programmi di mutuo per i mutuatari a basso reddito di Fannie Mae’s HomeReady e Freddie Mac’s Home consentono un rapporto LTV del 97%. Tuttavia, richiedono un’assicurazione ipotecaria fino a quando il rapporto non scende all’80%.2

Per i prestiti FHA, VA e USDA, sono disponibili opzioni di rifinanziamento semplificate. Questi rinunciano ai requisiti di valutazione in modo che il rapporto LTV della casa non influisca sul prestito. Per i mutuatari con un rapporto LTV superiore al 100%, noto anche come “sott’acqua” o “sottosopra”, sono disponibili anche l’opzione High Loan to Value Refinance di Fannie Mae e Enhanced Relief Refinance di Freddie Mac.

LTV vs. LTV combinato (CLTV)

Mentre il rapporto LTV esamina l’impatto di un singolo mutuo ipotecario al momento dell’acquisto di una proprietà, il rapporto combinato prestito / valore (CLTV) è il rapporto tra tutti i prestiti garantiti su una proprietà e il valore di una proprietà. Ciò include non solo l’ipoteca principale utilizzata in LTV, ma anche eventuali mutui secondari, prestiti di equità domestica o linee di credito o altri privilegi. Gli istituti di credito utilizzano il rapporto CLTV per determinare il rischio di insolvenza di un potenziale acquirente di casa quando viene utilizzato più di un prestito, ad esempio se avranno due o più mutui o un mutuo più un prestito di equità domestica o una linea di credito (HELOC). In generale, gli istituti di credito sono disposti a prestare a rapporti CLTV dell’80% e oltre ea mutuatari con rating di credito elevati. I prestatori primari tendono ad essere più generosi con i requisiti CLTV poiché è una misura più completa.

Diamo un’occhiata un po ‘più da vicino alla differenza. Il rapporto LTV considera solo il saldo primario del mutuo su una casa. Pertanto, se il saldo del mutuo primario è di $ 100.000 e il valore della casa è di $ 200.000, LTV = 50%.

Considera, tuttavia, l’esempio se ha anche una seconda ipoteca per un importo di $ 30.000 e un HELOC di $ 20.000. Il prestito combinato a valore ora diventa ($ 100.000 + $ 30.000 + $ 20.000 / $ 200.000) = 75%; un rapporto molto più alto.

Queste considerazioni combinate sono particolarmente importanti se il mutuatario è inadempiente e si oppone al pignoramento.

Svantaggi del Loan-to-Value (LTV)

Lo svantaggio principale delle informazioni fornite da un LTV è che include solo l’ipoteca primaria che il proprietario di una casa deve e non include nei suoi calcoli altri obblighi del mutuatario, come una seconda ipoteca o un prestito di equità domestica. Pertanto, il CLTV è una misura più inclusiva della capacità di un mutuatario di rimborsare un mutuo per la casa.